Wie man eine Hypothek auf einen anderen Kreditnehmer überträgt

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder einer der Eigentümer auszieht, kann es sinnvoll sein, die Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Anstatt einen neuen Kredit zu beantragen, Abschlusskosten zu zahlen und mit höheren Zinsen zu beginnen, würde der Eigentümer nur die laufenden Zahlungen übernehmen.

Es ist möglich, eine Hypothek zu übertragen, aber das ist nicht immer einfach. Wir werden die Details unten behandeln, aber eine kurze Zusammenfassung Ihrer Optionen enthält:

1. Übertragen Sie eine anzunehmende Hypothek, indem Sie Ihren Kreditgeber bitten, die Änderung vorzunehmen.
2. Refinanzieren Sie das Darlehen nur im Namen des neuen Eigentümers.
3. Übertragung, wenn die Situation nicht die Klausel "fällig bei Verkauf" eines Darlehens auslöst.

Angenommene Hypotheken

Wenn ein Kredit "anzunehmen" ist, haben Sie Glück: Das bedeutet, dass Sie die Hypothek an jemand anderen übertragen können. Es gibt keine Sprache in der Darlehensvereinbarung, die Sie daran hindert, eine Übertragung durchzuführen. Es kann jedoch schwierig sein, selbst anzunehmende Hypotheken zu übertragen.

In den meisten Fällen muss sich der "neue" Kreditnehmer für das Darlehen qualifizieren. Der Kreditgeber wird auf die Kredit-Scores des Kreditnehmers und die Schulden-zu-Einkommens-Verhältnisse schauen, um die Fähigkeit des Kreditnehmers zu bewerten, das Darlehen zurückzuzahlen. Der Prozess ist im Grunde das gleiche wie wenn der Kreditnehmer für einen neuen Kredit beantragen würde (aber natürlich kann der Kreditnehmer das bestehende Darlehen Teilweise übernehmen). Die Kreditgeber genehmigten den ursprünglichen Darlehensantrag auf der Grundlage des Kredits und Einkommens der ursprünglichen Antragsteller und sie wollen niemanden vom Haken lassen, es sei denn, sie haben einen Ersatzkreditnehmer, der ist genauso wahrscheinlich zurückzuzahlen.

Um eine Übertragung eines anzunehmenden Darlehens abzuschließen, fordern Sie die Änderung bei Ihrem Darlehensgeber an. Sie müssen Anwendungen ausfüllen, Einkommen und Vermögenswerte überprüfen und während des Prozesses eine geringe Gebühr bezahlen.

Eigentumsübertragung: Das Auswechseln von Namen bei einem Kredit wirkt sich nur auf das Darlehen aus. Möglicherweise müssen Sie , der Eigentümer der Eigenschaft ist, noch ändern, indem Sie den Titel übertragen, eine quitclaim-Deklaration verwenden oder andere erforderliche Schritte in Ihrer Situation durchführen.

schwer zu finden?

Leider sind Hypotheken nicht überall verfügbar. Ihre beste Wette kann sein, wenn Sie einen FHA-Kredit oder einen VA-Kredit haben. Andere konventionelle Hypotheken sind selten anzunehmen. Stattdessen verwenden Kreditgeber eine Klausel fällig zum Verkauf , was bedeutet, dass das Darlehen ausgezahlt werden muss, wenn Sie das Eigentum an der Immobilie übertragen.

Refinanzierung

Wenn ein Kredit nicht angenommen werden kann und Sie keine Ausnahme von einer fälligen Verkaufsklausel finden können, könnte die Refinanzierung des Darlehens Ihre beste Option sein. Ähnlich wie bei einer Annahme wird der neue Kreditnehmer ausreichend Einkommen und Kredit benötigen, um sich für den Kredit zu qualifizieren.

Der "neue" Hauseigentümer wird einfach einen neuen Kredit einzeln beantragen und diesen Kredit zur Abzahlung der bestehenden Hypothekenschuld verwenden.Möglicherweise müssen Sie mit Ihren Kreditgebern koordinieren, um die Pfandrechte zu entfernen (es sei denn, der neue Kreditnehmer und der neue Kreditgeber stimmen ihnen zu), so dass Sie das Haus als Sicherheit nutzen können, aber es ist eine gute, saubere Möglichkeit, die Arbeit zu erledigen. Einige Pfandrechte werden routinemäßig von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen (z. B. wenn Verbesserungen bei der PACE-Finanzierung vorgenommen wurden).

Fällig bei Verkauf

Kreditgeber profitieren normalerweise nicht von der Übertragung einer Hypothek. Die Käufer würden voraus kommen, indem sie ein "reiferes" Darlehen erhalten würden, mit den frühen Zinszahlungen aus dem Weg (und sie könnten in der Lage sein, einen niedrigeren Zinssatz zu bekommen).

Verkäufer würden ihr Haus leichter verkaufen - möglicherweise zu einem höheren Preis - wegen der gleichen Vorteile. Aber Kreditgeber verlieren zu verlieren, also sind sie nicht bereit, Transfers zu genehmigen.

Eine Kaufpreisklausel ist ein Teil eines Darlehensvertrags, in dem besagt wird, dass der Kredit bei der Veräußerung der Immobilie abbezahlt werden muss (das Darlehen wird "beschleunigt").

Ausnahmen von der Regel: In einigen Fällen können Sie einen Kredit weitergeben - auch bei einer Veräußerungsklausel. Transfers zwischen Familienmitgliedern sind oft erlaubt, und Ihr Darlehensgeber kann immer großzügiger sein als das, was Ihr Darlehensvertrag besagt (es ist eine Option, die sie können ausüben, und sie sind nicht dazu verpflichtet - aber don ' (Holen Sie sich Ihre Hoffnungen). Die einzige Weise, sicher zu wissen, ist, deinen Verleiher zu fragen und deine Vereinbarung mit einem lokalen Rechtsanwalt zu wiederholen. Selbst wenn Kreditgeber sagen, dass es nicht möglich ist, kann ein Anwalt Ihnen helfen herauszufinden, ob Ihre Bank genaue Informationen liefert.

Der Garn-St. Germain Act verhindert, dass Kreditgeber unter bestimmten Umständen ihre Beschleunigungsoption ausüben können. Einige der häufigsten Situationen sind:

1. Wenn ein gemeinsamer Mieter stirbt und das Eigentum auf einen überlebenden gemeinsamen Mieter übergeht
2. Überlassung des Darlehens an einen Verwandten nach dem Tod eines Darlehensnehmers
3. Übertragung des Eigentums an den Ehepartner oder Kinder eines Kreditnehmers
4. Übertragungen infolge von Scheidungs- und Trennungsvereinbarungen
5. Übertragungen in einen inter vivos Trust (oder einen lebenden Trust), bei dem der Kreditnehmer ein Begünstigter ist

Siehe die vollständige Liste der Ausnahmen und Überprüfung diese Liste mit Ihrem Anwalt.

Inoffizielle Überweisungen

Wenn Sie Ihre Anfrage nicht genehmigen lassen, könnten Sie versucht sein, eine "informelle" Vereinbarung zu treffen. Zum Beispiel könnten Sie Ihr Haus verkaufen, das existierende Darlehen an Ort und Stelle lassen und den Käufer für Hypothekenzahlungen zurückzahlen lassen.

Das ist eine schlechte Idee. Ihre Hypothekenvereinbarung lässt dies wahrscheinlich nicht zu und Sie geraten sogar in rechtliche Schwierigkeiten, je nachdem, wie die Dinge verlaufen. Außerdem sind Sie immer noch für den Kredit verantwortlich - auch wenn Sie nicht mehr im Haus leben.

Was könnte schief gehen? Ein paar Möglichkeiten sind:

• Wenn der Käufer aufhört zu zahlen, ist das Darlehen in Ihrem Namen, also ist es immer noch Ihr Problem (die verspäteten Zahlungen erscheinen auf Ihren Kreditauskünften, und Kreditgeber werden nach Ihnen kommen).
• Wenn das Haus in einer gerichtlichen Verfallserklärung für weniger verkauft wird, als es wert ist, könnten Sie für jeden Mangel verantwortlich sein.

Es gibt bessere Möglichkeiten, einem potentiellen Käufer eine Verkäuferfinanzierung anzubieten.

Ihre Optionen

Wenn Sie eine Hypothek nicht übertragen können, haben Sie immer noch Optionen, abhängig von Ihrer Situation. Wiederum können Tod, Scheidung und Familientransfers Ihnen das Recht geben, Überweisungen vorzunehmen, selbst wenn Ihr Kreditgeber etwas anderes sagt.

Wenn Sie mit der Abschottung konfrontiert sind, erleichtern bestimmte Regierungsprogramme den Umgang mit der Hypothek - selbst wenn Sie unter Wasser oder arbeitslos sind.

Wenn Sie sich scheiden lassen , fragen Sie Ihren Anwalt, wie Sie mit all Schulden umgehen und wie Sie sich schützen können, falls Ihr Ex-Ehepartner keine Zahlungen leistet.

Wenn ein Hausbesitzer gestorben ist , kann Ihnen ein örtlicher Anwalt helfen, zu entscheiden, was als nächstes zu tun ist.

Wenn Sie Assets an eine Vertrauensstellung übertragen, wenden Sie sich bitte an Ihren Nachlassplanungsassistenten, um sicherzustellen, dass Sie keine Beschleunigungsklausel auslösen.

Refinanzierung könnte Ihre letzte Option sein, wenn keiner der anderen Ansätze verfügbar ist.