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Die gemeinsame Beantragung einer Hypothek bedeutet eine einfachere Qualifizierung. Aber die Dinge ändern sich, und einer der Kreditnehmer verlässt das Haus oder muss sich aus anderen Gründen von der Schuld befreien. Also, wie einfach ist es, einen Namen aus einer Hypothek zu entfernen, und welche Optionen gibt es dafür?
Es ist möglich, jemandem den Namen einer Hypothek zu geben, aber der Prozess ist normalerweise herausfordernd. Dies gilt für alle primären Kreditnehmer sowie Mitunterzeichner, die einem Kreditnehmer bei der Genehmigung geholfen haben.
Solange Sie keine offiziellen Änderungen an der Hypothek vorgenommen haben (oder sie vollständig abbezahlt haben), wird jeder für das Darlehen verantwortlich sein, und diese Schuld wird ihre Fähigkeit verringern, andere zu erhalten. Darlehen.
Die Herausforderung
Kreditgeber sind nicht darauf bedacht, irgendjemandes Namen von einem Wohnungsbaudarlehen zu nehmen. Als sie das Darlehen genehmigten, schauten sie sich die Kreditpunkte und das Einkommen beider Kreditnehmer zusammen an. Insbesondere wenn es um Wohnungsbaukredite geht, ist häufig mehr als ein Einkommen erforderlich, um eine befriedigende Schulden-Einkommens-Relation zu erreichen (mit anderen Worten, es fällt vielen Menschen schwer, sich selbst für eine Hypothek auf einem Familienhaus zu qualifizieren).
Alle Kreditnehmer sind zu 100% für die Schulden verantwortlich - nicht 50/50 für einen gemeinsamen Kredit. Wenn ein Kreditnehmer aus irgendeinem Grund nicht in der Lage ist, zu zahlen (sei es finanzielle Notlage oder einer der Kreditnehmer stirbt), muss der andere Kreditnehmer die Zahlungen aktuell halten oder das Darlehen abbezahlen. Wenn Kreditgeber einfach einen Namen entfernen, erhöhen sie ihr Risiko, und sie geben jemandem einen freien "Ausgang", den die Banken nur ungern tun.
Leider sehen die Darlehensgeber für die Darlehensnehmer jeden Antragsteller als eine individuelle Gelegenheit, den Kredit zu kassieren.
Sie könnten denken, dass es "unser" Darlehen ist (und in Fällen von Scheidung zum Beispiel gibt es kein "Wir" mehr), aber Ihr Darlehensvertrag ist nicht so strukturiert. Selbst wenn eine Scheidungsvereinbarung vorsieht, dass Ihr Ex für die Schulden verantwortlich ist, haben die Kreditgeber die Möglichkeit, von jedem Antragsteller einzuziehen.
Ex-Ehegatten können rechtliche Konsequenzen haben, wenn sie keine gerichtlichen Anordnungen folgen, aber Sie können einen bestehenden Kreditvertrag nicht ändern.
So wird ein Name entfernt
Es gibt mehrere Möglichkeiten, einen Namen aus einem Darlehen zu entfernen.
Planen Sie einen Prozess ein, der mehrere Wochen in Anspruch nimmt und erhebliche Formalitäten erfordert, aber im Idealfall können Sie das Darlehen zurücklegen.
Fragen Sie Ihren Kreditgeber: Beginnen Sie, indem Sie Ihren aktuellen Kreditgeber nach einer Änderung des Darlehens fragen. Sie werden nicht alles in einem Telefonat erledigen, aber Sie können herausfinden, ob es möglich ist, das bestehende Darlehen mit einem einzigen Kreditnehmer zu behalten. Wenn dies der Fall ist, müssen alle verbleibenden Kreditnehmer (deren Namen nicht entfernt sind) sich erneut für das Darlehen qualifizieren. Diese Kreditnehmer benötigen gute Kredite und genug Einkommen, um die Zahlungen bequem zu machen, und sie müssen einen Bewerbungsprozess durchlaufen, der ähnlich ist, als Sie ursprünglich das Darlehen erhielten.Wenn Ihr Antrag genehmigt wird, kann der Kreditgeber eine Haftungsfreistellung (häufig im Falle einer Scheidung) vorsehen.
Refinanzierung des Kredits: Wenn Ihr aktueller Kreditgeber nicht mit Ihnen zusammenarbeitet, versuchen Sie, den Kredit zu refinanzieren. Um dies zu tun, bewerben Sie sich für ein neues Darlehen und verwenden diese Schuld, um die alte Schuld zurückzuzahlen. Die Person, die für das Darlehen verantwortlich ist, sollte individuell beantragen und muss mit ausreichenden Einkommen und Kredit qualifizieren.
Andere Kreditgeber könnten eher bereit sein, das Darlehen zu genehmigen, und Sie können Programme wie FHA-Darlehen (die leichtere Genehmigungsstandards haben können, wenn es um die Größe Ihrer Anzahlung und Kredit-Scores) kommt.
Wenn Sie unter Wasser sind: Die Refinanzierung ist besonders schwierig, wenn Ihr Zuhause weniger wert ist als Sie, oder wenn Sie nur wenig Eigenkapital im Haushalt haben. Konventionelle Kreditgeber haben strenge Anforderungen für Darlehen-zu-Wert-Verhältnisse, und Sie werden diese nicht erfüllen, es sei denn, Sie schreiben einen großen Scheck. Glücklicherweise gibt es mehrere staatliche Refinanzierungsprogramme, die Ihnen helfen könnten, einen neuen Kredit zu bekommen - stellen Sie einfach sicher, dass Sie den Kredit unter dem gewünschten Kreditnehmer refinanzieren können, bevor Sie alle Papiere erledigen.
Annahme: Es kann möglich sein, die Hypothek auf einen anderen Kreditnehmer zu übertragen. "Hypothetische" Kredite bieten diese Funktion, aber die meisten Kredite sind nicht anzunehmen.
Wenn Sie sich über die FHA oder VA ausgeborgt haben, haben Sie vielleicht diese Fähigkeit - aber es lohnt sich, nachzufragen, egal wo Sie sich welche geliehen haben.
Verkaufen Sie die Immobilie: Wenn keiner der oben genannten Ansätze für Sie funktioniert, müssen Sie möglicherweise die Immobilie verkaufen und den Verkaufserlös zur Rückzahlung des Darlehens verwenden. Dies kann offensichtlich eine Störung für Sie oder Ihre Familie verursachen, und es könnte schwierig sein, zu verkaufen, wenn Sie unter Wasser sind, also denken Sie sorgfältig nach und erhalten Sie Hilfe von lokalen Immobilienfachleuten, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Kosten
Alle oben genannten Optionen beinhalten Gebühren. Bewerten Sie daher mehrere Alternativen, bevor Sie auswählen, und entscheiden Sie, wer Gebühren bezahlen wird. Selbst wenn Sie eine Immobilie verkaufen und Geld erhalten, werden die Gebühren für Immobilienmakler und andere Kosten wahrscheinlich zu einer Abnahme führen. Unter den aufgeführten Optionen sind wahrscheinlich eine Haftungsfreistellung oder eine Kreditannahme am günstigsten - sie helfen Ihnen, die mit der Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten zu vermeiden.
Gleiche Geschichte für Mitunterzeichner
Das Gleiche gilt für Mitunterzeichner einer Hypothek. Als Mitunterzeichner sind Sie zu 100% für den Kredit verantwortlich, und die Kreditgeber möchten Sie nicht aus dem Schneider lassen. Sprechen Sie mit dem primären Kreditnehmer über die Refinanzierung und denken Sie daran, dass ihre Zukunft mit Ihrer verbunden ist.
Mit einigen Darlehen (insbesondere Studentendarlehen) ist es einfacher, einen Mitunterzeichner von dem Darlehen nach einer Periode von pünktlichen Zahlungen zu bekommen. Jedoch bieten Wohnungsbaudarlehen nicht die gleichen Eigenschaften an.
Beheben von Forderungsurkunden
Eine beendigte Forderungsurkunde entfernt den Namen eines Kreditnehmers nicht von einer Hypothek. Mit einer Rücktrittserklärung kann ein Eigentümer alle Eigentumsrechte auf jemand anderen übertragen, aber alle Darlehensverträge bleiben unverändert (das Aufgeben des Eigentums bedeutet nicht, dass Sie die Verantwortung für die Zahlung aufgeben). Infolgedessen kann eine Kreditrücktrittserklärung einen Kreditnehmer schlechter stellen - sie schulden Geld für eine Immobilie, aber sie haben keine Eigentumsrechte mehr daran.
Wichtige Informationen
Die Informationen auf dieser Seite sind grundlegender Natur und können nicht als rechtliche oder finanzielle Beratung angesehen werden. Sprechen Sie mit einem lokalen Anwalt, der mit Ihrer Situation vertraut ist, bevor Sie finanzielle Entscheidungen treffen.
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