Video: Pensionierung planen 2024
Ich höre oft Geschichten über bevorstehende Rentner, die vorhaben, nach der Pensionierung umzuziehen, ein neues Zuhause zu suchen und die Hypothek vor dem Ruhestand abzuschließen - weil sie denken, dass sie nach ihrer Pensionierung nicht in der Lage sein werden. Holen Sie sich eine Hypothek.
Sie müssen es nicht so machen. Sie können eine Hypothek erhalten, wenn Sie im Ruhestand sind.
Um die spezifischen Anforderungen zu erfahren, interviewte ich Patrick Gavin, Niederlassungsleiter und Vizepräsident für Hypothekarkredite bei garantierter Verzinsung, der 8. größten privaten Hypothekenbank im US-amerikanischen S-Satz.
Patrick ist seit 1974 als Kreditgeber tätig.
Werfen wir einen Blick auf das, was ich von Patrick gelernt habe, was es bedeutet, eine Hypothek zu bekommen, wenn man im Ruhestand ist. Ich habe unten Sachen in 6 Hauptkategorien gebrochen.
Bestimmung des Einkommens für Rentner
Rentner gehen davon aus, dass sie, wenn sie keinen Gehaltsscheck haben, aufgrund fehlender Einkommen nicht für eine Hypothek qualifiziert sind.
In der Realität verfügen die Kreditgeber über zwei im Folgenden beschriebene Methoden, mit denen sie das Einkommen eines Rentners berechnen können, der auf sein Vermögen zurückgreift.
Drawdown aus der Ruhestandsmethode . Für Rentner, die einen Plan verfolgen, in dem sie sich jetzt im Ruhestand befinden, aber den Beginn von Sozialversicherungs- oder Renteneinkommen verzögern können, ist die günstigste Option, eine Methode der Einkommensermittlung anzuwenden. So funktioniert das.
Solange der Kreditnehmer 59 ½ beträgt, kann der Kreditgeber die letzten Abzüge von Alterskonten als Einkommensnachweis verwenden. Nehmen wir zum Beispiel an, dass die jüngsten Kontoauszüge einen Abzug von $ 4 500 pro Monat von einem IRA aufweisen (der Kreditgeber muss mindestens zwei Monate lang Abhebungen sehen).
Diese $ 4, 500 würden als monatliches Einkommen betrachtet. Manchmal benötigt der Kreditgeber einen Brief vom Finanzplaner oder Finanzinstitut, der diese Abhebungsbeträge bestätigt.
Asset-Verarmungsmethode. Für Rentner mit vielen investierten Vermögenswerten kann die Asset Depletion-Methode zur Einkommensermittlung gut funktionieren.
Bei dieser Methode beginnt der Kreditgeber mit dem aktuellen Wert der finanziellen Vermögenswerte. Dann subtrahieren sie jeden Mount, der für die Anzahlung und die Abschlusskosten verwendet wird. Sie nehmen 70% des Restes und teilen sich um 360 Monate.
Angenommen, jemand hat 1 Million US-Dollar an finanziellen Vermögenswerten. Sie werden $ 50, 000 für eine Anzahlung verwenden. Das belässt $ 950, 000. Nehmen Sie 70% davon, das ist $ 665, 000 und teilen Sie durch 360. Das Ergebnis, $ 1, 847, ist das monatliche Einkommen verwendet, um den Kreditnehmer zu qualifizieren.
Oder natürlich würden neben den Einkünften mit den oben genannten Methoden auch andere Einkommensquellen wie Renteneinkommen, Sozialversicherung oder monatliches Renteneinkommen gezählt.
Schulden zu Einkommens- und Wohnkostenquoten
Sobald das Einkommen bestimmt ist, müssen Ihre gesamten Schulden zu Einkommensverhältnis und Wohnkostenquoten die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen.
Schulden-zu-Einkommens-Verhältnis. Für eine Hypothek mit qualifizierter Hypothek (QM), die unter die aufsichtsrechtlichen Vorschriften fällt, können nicht mehr als 43% Ihres Einkommens in den Schuldendienst fließen. Dieses Verhältnis von Schuldenzahlungen zu Einkommen wird als Schulden-Einkommen-Verhältnis bezeichnet.
Die Schulden beinhalten erforderliche Zahlungen wie Unterhalt und Kinderbetreuung, sowie Autozahlungen, Studentenkreditzahlungen, Mindestzahlungen für Kreditkarten und Ihre gesamte voraussichtliche Wohnungsbezahlung einschließlich Kapital, Zinsen, Grundsteuern und Versicherung.
Eine Sache, die Rentner in Schwierigkeiten bringen kann, ist die Mitunterzeichnung von Darlehen für erwachsene Kinder. Selbst wenn Sie Mitunterzeichner sind, können diese Zahlungen als erforderliche Schuldenzahlungen gelten und Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, verringern.
Wohnkostenquote. Ihre Wohnkosten beinhalten den Haupt- und Zinsanteil der Hypothek sowie Steuern und Versicherung (bezeichnet als PITI). Dieses Verhältnis muss unter 36% liegen, was bedeutet, dass Ihre Wohnkosten 36% Ihres Einkommens nicht übersteigen können.
Kredit-Score-Anforderungen
Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Kredit-Score-Richtlinien, aber eins ist sicher - je niedriger Ihre Kredit-Score, desto höher ist Ihr Zinssatz. Wenn Sie die besten Preise wünschen, erhalten Sie Ihre Kredit-Score auf 780 oder besser.
Ein besseres Kredit-Rating kann Ihnen auch mehr Spielraum in anderen Qualifikationsgebieten geben.
Zum Beispiel arbeitete Patrick mit einem Kreditnehmer zusammen, der eine Kredit-Punktzahl von über 780 hatte, und der Kreditgeber machte den Kredit, obwohl die Schulden-zu-Einkommen-Relation bei 48% lag.
Belegungsstatus
Ein weiterer Faktor, der zur Bestimmung Ihres Zinssatzes für eine Hypothek verwendet wird, ist Ihre geplante Belegung. Wird dies eine primäre oder zweite Heimat sein? Primäre Häuser bekommen bessere Preise.
Anzahlung
Als Rentner kann Ihre Anzahlung abhängig von der verwendeten Einkommensmethode variieren. Für die Inanspruchnahme in Ruhestand Methode können Sie so wenig wie 5% nach unten setzen. Für den Plan zum Abbau von Vermögenswerten wird ein 30% iger Rückgang erwartet.
Und wenn Sie daran denken, Ihre Anzahlung mit einem großen Geldbetrag aus einer IRA oder einem anderen steuerbegünstigten Pensionsplan zu machen, rate ich Ihnen, dies zu überdenken. Dieser Rückzug wird allesamt steuerpflichtiges Einkommen sein, und wenn Sie in einem einzigen Jahr einen großen Verlust davontragen, können Sie in eine höhere Steuerklasse geraten.
Nach Liquiditätsabschluß
Eine weitere Anforderung ist der Betrag der liquiden Mittel, die Sie nach Abschluss der Transaktion verfügbar haben. Kreditgeber wollen sehen, dass Sie mindestens sechs Monate Gesamtwohnkosten (PITI) als Mindestreserve haben, nachdem Sie das Haus gekauft haben. Um dies zu berechnen, addiert der Kreditgeber alle finanziellen Vermögenswerte, die überprüft werden können (was bedeutet, dass Sie Kontoauszüge benötigen) und verwendet dann 60-70% dieses Betrags.
Sonstige Darlehensoptionen
Wenn Sie sich als Veteran qualifizieren, sollten Sie sich einen VA-Kredit ansehen. Mit einem VA-Darlehen können Sie Null niederlegen, aber anstelle einer Anzahlung zahlen Sie eine Finanzierungsgebühr, die 2. 15% des Darlehensbetrages für Erstanwender des Programms sein kann, und 3. 3%, wenn Sie haben ein VA-Darlehen vor genommen.Diese Finanzierungsgebühr kann in das Darlehen aufgenommen werden.
VA-Darlehen erfordern eine Schuldenquote von 43% oder weniger und erfordern ein Restmonatseinkommen. Wenn Sie über genügend Kapitalerträge verfügen, können Sie den Restertrag ermitteln, indem Sie einen Zweijahresdurchschnitt Ihrer Dividenden- und Zinseinkünfte aus Anhang B in Ihre Steuererklärung aufnehmen.
Beantragung einer Hypothek
Der beste Weg, um herauszufinden, für welche Art von Hypothek Sie sich qualifizieren können, ist mit einem Hypothekenmakler zu sprechen. Guaranteed Rate bietet Kredite in allen Staaten und hat sogar ein Online-Programm, das sie Digital Mortgage nennen, wo Sie den gesamten Prozess online durchlaufen können. Sie bieten ein $ 250 Kredit für diejenigen, die dieses Programm nutzen.
Sie möchten auch Ihre Due Diligence für das Haus durchführen, das Sie kaufen. Dazu empfehle ich HouseFax. Es ist wie ein CarFax®, aber für dein Haus. Ich habe HouseFax auf meinem eigenen Grundstück geführt und glücklicherweise keine negativen Überraschungen gefunden, aber ich habe von vielen Leuten gehört, die durch ein HouseFax alle möglichen interessanten Dinge über die Vergangenheit ihrer Immobilie erfahren haben.
Sollten Sie eine Hypothek im Ruhestand haben?
Als wir unser Interview beendeten, sagte Patrick: "Am Ende des Tages fragen mich die Leute, was die beste Hypothek ist? Meine Antwort ist keine. "
Patrick hat recht. Forschung zeigt, dass die meisten Rentner ihre Hypothek vor der Pensionierung besser bezahlen.
Eine bemerkenswerte Ausnahme wären jedoch wohlhabende Leute, die in der Lage sein könnten, die Schulden zu ihrem Vorteil auch während des Ruhestands zu nutzen.
Wie man eine kurzfristige Behinderung erhält, wenn man eine Operation hat
Erhalten Sie eine kurzfristige Invaliditätsversicherung, wenn Sie mit einer medizinisch notwendigen Operation und einer langwierigen Erholungsphase konfrontiert sind.
Ist eine Home Equity Line eine zweite Hypothek?
Es gibt einen Unterschied zwischen einer Home-Equity-Linie und einer zweiten Hypothek, aber beide nutzen das Eigenkapital von zu Hause aus. Lerne, was für dich richtig ist.
Was ist eine Rente und wie bekommt man eine?
Der Zweck einer Rente besteht darin, im Ruhestand garantierte Einkünfte zu gewähren. Hier ist ein Leitfaden für die Arbeitsweise von Renteneinkommensplänen.