Home Kauf vorbehaltlich eines bestehenden Darlehens

Wenn die Zinssätze steigen, erscheint der Kauf eines Subjekts plötzlich wie eine sehr attraktive Finanzierungsoption für Käufer von Eigenheimen. Wenn die Zinssätze niedrig sind, neigen Hauskäufer dazu, Transaktionen zu vermeiden. Aber Zinssätze sind nicht der einzige Faktor, der verwendet wird, um festzustellen, ob ein Käufer ein Kaufangebot mit einer Finanzierung machen kann.

Was ist Gegenstand des Kaufs?

"Kaufen vorbehaltlich" bedeutet, ein Haus zu kaufen, das der bestehenden Hypothek unterliegt.

Das bedeutet, dass der Verkäufer die bestehende Hypothek nicht bezahlt und der Käufer die Zahlungen übernimmt. Der unbezahlte Saldo der bestehenden Hypothek wird dann als Teil des Kaufpreises des Käufers berechnet.

Warum kauft ein Käufer ein der Hypothek unterliegendes Haus?

Der Hauptgrund für den Kauf unter Vorbehalt ist die Übernahme des bestehenden Zinssatzes des Verkäufers. Wenn die aktuellen Zinssätze bei 7% liegen und ein Verkäufer einen Zinssatz von 5% hat, kann diese Abweichung von 2% einen großen Unterschied in der monatlichen Zahlung des Käufers ausmachen.

• Eine Hypothek von 200.000 $ zu einem Zinssatz von 5% wird am Ende einer Zahlung von 1 073.64 $ pro Monat abgeschrieben.
• Ein $ 200, 000 Hypothek zu einem Zinssatz von 7% wird bei einer Zahlung von $ 1, 330. 60 pro Monat abgeschrieben.
• Die monatlichen Einsparungen für einen Käufer unter diesen Umständen betragen 256 $. 96 oder $ 3, 083. 52 pro Jahr.

Ein zweiter Grund: Im Allgemeinen qualifizieren sich Käufer nicht dafür, ein Haus zu kaufen, wenn sie Gegenstand einer Finanzierung sind, es sei denn, der Verkäufer entscheidet, die Kreditauskunft des Käufers zu ziehen.

Wenn ein Verkäufer bereit ist, kann sogar ein Käufer mit schlechtem Kredit ein Haus kaufen.

Drei Arten von Subjekten mit Optionen

Ein Subjekt, das zum Verkauf steht, muss nicht unbedingt Eigentümerfinanzierung beinhalten, aber es könnte. Ob der Verkäufer irgendeine Art von Finanzierung übernimmt, hängt davon ab, ob der Verkäufer die Hypothek und / oder die Höhe der Anzahlung gegen den Kaufpreis einhüllt.

• Ein direkter Cash-to-loan-Gegenstand.

  Die häufigste Art von Subjekten ist, wenn der Käufer die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem vorhandenen Darlehenssaldo des Verkäufers in bar bezahlt. Zum Beispiel, wenn der bestehende Darlehenssaldo des Verkäufers $ 150, 000 ist und der Verkaufspreis $ 200, 000 ist, muss der Käufer dem Verkäufer $ 50, 000 in Bargeld geben.

• Ein direkter Vorbehalt des Verkäufers.

  Verkäufer-Carrybacks, auch als Verkäufer- oder Eigentümerfinanzierung bekannt, werden am häufigsten in Form einer zweiten Hypothek gefunden. Ein Verkäufer-Carryback könnte auch ein Landvertrag oder ein Leasingoptionsverkaufsinstrument sein.

  Wenn beispielsweise der Verkaufspreis 200.000 $ beträgt, der bestehende Darlehenssaldo 150.000 $ beträgt und der Käufer eine Anzahlung von 20.000 $ leistet, würde der Verkäufer den verbleibenden Betrag von 30.000 $ zu einem getrennte Zinssätze und Bedingungen zwischen den Parteien ausgehandelt.Der Käufer würde zustimmen, eine Zahlung an den Kreditgeber des Verkäufers und eine separate Zahlung zu einem anderen Zinssatz an den Verkäufer zu leisten.

• Umlaufendes Thema zu.

  Ein Wrap-around-Thema gibt dem Verkäufer einen Interessenvorrang, weil der Verkäufer Geld auf dem bestehenden Hypothekenguthaben verdient. Angenommen, die bestehende Hypothek hat einen Zinssatz von 5%. Wenn der Verkaufspreis $ 200, 000 ist und der Käufer $ 20, 000 zurücklegt, würde der Rückkauf des Verkäufers $ 180, 000 betragen. Bei einer Rate von 6% macht der Verkäufer 1% auf der existierenden Hypothek von $ 150, 000 und 6% auf der Saldo von $ 30, 000. Der Käufer würde 6% auf $ 180, 000 bezahlen.

Unterschied zwischen Subjekt und einer Kreditannahme

In einem Subjekt zu Transaktion, weder der Verkäufer noch der Käufer sagt dem bestehenden Kreditgeber, dass die Verkäufer hat das Eigentum verkauft und der Käufer macht jetzt die Zahlungen. Der Käufer hat die Erlaubnis der Bank zur Übernahme des Darlehens nicht erhalten. Kreditgeber legen besondere Worte in ihre Hypotheken und Treuhandurkunden, die dem Kreditgeber das Recht geben, den Kredit im Falle einer Entfremdung zu beschleunigen.

Haben die Banken diese Kredite bei der Überweisung fällig und zahlbar? Es hängt davon ab, ob. In bestimmten Situationen sind einige Banken einfach froh, dass jemand - irgendjemand - die Zahlungen leistet. Aber die Banken haben das Recht aufgrund der Beschleunigungsklausel in der Hypotheken- oder Treuhandurkunde. Das ist es, was eine riskante Situation für einen Käufer ausmacht. Wenn der Käufer das Darlehen auf Verlangen der Bank nicht zurückzahlen kann, könnte die Bank eine Zwangsvollstreckung einleiten.

Übernimmt ein Käufer eine Kreditübernahme, übernimmt der Käufer das Darlehen formell mit Zustimmung der Bank. Dies bedeutet, dass der Name des Verkäufers aus dem Darlehen entfernt wird, und der Käufer qualifiziert sich für das Darlehen, genau wie jeder andere Kaufgelddarlehen. Im Allgemeinen berechnen Banken dem Käufer eine Übernahmegebühr, um eine Darlehensannahme zu verarbeiten, aber die Gebühr ist viel geringer als die Gebühren, um einen herkömmlichen Kredit zu erhalten. FHA-Darlehen ermöglichen eine Kreditannahme, aber die meisten herkömmlichen Kredite nicht.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}