How to Buy Bank Owned Foreclosures oder REOs

Denken Sie darüber nach, eine Abschottung zu kaufen? Es hilft, zuerst ein wenig darüber zu erfahren, wie Häuser zu einer Abschottung führen.

Banken besitzen Immobilien, weil die Banken die Häuser durch Zwangsvollstreckung erworben haben. Häuser auf den Büchern einer Bank werden REOs genannt, was ein Akronym für "Immobilienbesitz" ist. Realisieren Sie, dass wenn Banken Eigentumstitel an Häuser durch Zwangsvollstreckung erhalten, ist es oft, weil niemand auf den Gerichtsschritten auftauchte, um den Mindestbetrag der bestehenden Hypothek (e) oder der Bank absichtlich das Mindestgebot so hoch zu bieten, niemand würde es berühren.

An der Oberfläche mag es nicht so klingen, als wären Zwangsvollstreckungen profitabel, insbesondere wenn die Bank ihr Lager auf dem freien Markt für den Betrag verkaufen will, der dem ehemaligen Hypothekenschuldner einmal von der Bank geschuldet wurde. .. Hier sind jedoch mindestens zwei Gründe, warum ein REO für Sie profitabel sein kann:

• Wenn zwei Darlehen an der Immobilie gesichert wurden (was heutzutage üblich ist), wird der zweite Kreditgeber manchmal nicht abgeschottet. Wenn der zweite Kreditgeber die Rückzahlungen an den ersten Kreditgeber nicht macht und seine eigene Zwangsvollstreckungsprozedur beginnt, wird der zweite Kreditgeber in der Zwangsvollstreckung ausgelöscht. Viele zweite Hypotheken machen 20% oder mehr des ursprünglichen Marktwertes aus.
• Die Bank möchte oft nicht in ihrem Inventar sitzen. Da es während des Zwangsversteigerungsgeschäfts im Gerichtsgebäude kein Mindestgebot von einem Investor oder Eigenheimkäufer erhalten hat, könnte die Bank dieses REO wahrscheinlich für weniger nach Hause verkaufen, nur um es loszuwerden. Hängt von seiner internen Buchhaltung ab.

Suche nach REO-Listing-Agenten

Es gibt viele online verfügbare Orte, um Zwangsvollstreckungen zu finden. Sie können sie aber auch in MLS finden. Wenn Sie den Makler Ihres Käufers bitten, MLS nach "REOs" zu durchsuchen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass sich eine sehr kleine Anzahl von Immobilienmaklern auf die Auflistung von REOs zum Verkauf in Ihrer Nähe spezialisiert hat.

Hier finden Sie Tipps zu REO-Listing-Agenten:

• Die meisten REO-Listing-Agenten listen nur REOs auf, keine andere Eigenschaftsart.
• REO-Listing-Agents gewähren den Banken oft Rabatte als Gegenleistung für ihr Geschäft, da diese Agenten im Volumen handeln und der Vermögensverwalter manchmal eine Kürzung erhält.
• REO-Listing-Agenten verdienen Geld, indem sie entweder viele REOs verkaufen oder als Doppelagent agieren. Der REO-Listing-Agent erhält unter Dual-Agency sowohl die Listing-Provision als auch die Maklerprovision des Käufers.
• Um die Agenten des Käufers anzuziehen, bieten viele Banken dem Makler des Käufers einen größeren Prozentsatz der Provision an, während die Provision des Listing Agents abgezogen wird.
• REO-Listing-Agenten repräsentieren im Allgemeinen den Verkäufer, nicht den Käufer. Überlegen Sie sich, ob Sie Ihre eigene Darstellung wollen.
• REO-Auflistungsagenten sind aufgrund ihres Geschäftsvolumens typischerweise Top-produzierende Agenten.Sie verbringen normalerweise nicht viel Zeit mit Käufern.
• Einige REO-Auflistungsagenten sind so beschäftigt, dass sie Assistenten für Feldaufrufe einstellen. Viele geben ihre private Handynummer nicht weiter, was die Kommunikation erschweren kann.

Vermittlung eines Käufers

Sofern Sie keine direkte Erfahrung mit Banken haben, erhalten Sie möglicherweise eine bessere Vertretung, wenn Sie einen Agenten Ihres Käufers einstellen.

Bevor Sie einen Agenten auswählen, wählen Sie mehrere und befragen Sie die Immobilienmakler, um eine gute Übereinstimmung zu finden.

• Der Makler des Käufers hat eine treuhänderische Verantwortung, um Ihre Interessen zu schützen.
• Die Agenten des Käufers repräsentieren nicht den Verkäufer. Auch wenn der Verkäufer seine Provision bezahlt.
• Agenten des Käufers werden in der Regel vom Verkäufer bezahlt. Dies bedeutet, dass es Sie nicht kostet, einen Makler zu beauftragen.
• Die Agenten des Käufers können Sie bitten, die Maklervereinbarung eines Käufers zu unterzeichnen, in der die Pflichten des Maklers für Sie festgelegt und festgelegt werden, wer die Provision bezahlt.
• Erwägen Sie die Zusammenarbeit mit einem Agenten des Käufers, der Erfahrung mit der Arbeit mit REOs hat.

Verhandeln mit REOs

Wenn die Börsennotierung relativ neu auf dem Markt ist, ist es sehr gut möglich, dass die Bank nicht viel von ihrem Angebotspreis abweicht. Sie haben eine größere Verhandlungsmacht, wenn Sie Angebote für Häuser abgeben, die länger als 30 Tage auf dem Markt sind.

Hier noch ein paar Tipps:

• Banken verhandeln Massenrabatte mit Titel- und Treuhandgesellschaften. Wenn Sie sich dafür entscheiden, das Titel- / Treuhandunternehmen der Bank zu verwenden, überprüfen Sie die Gebühren, die Ihnen von diesen Unternehmen in Rechnung gestellt werden. Im Allgemeinen werden Gebühren, die nicht von der Bank bezahlt werden, sondern vom Käufer bezahlt werden, höher sein, da Titel und Treuhandkonto diese Rabatte häufig ausmachen, indem sie den Käufern mehr berechnen.
• Viele Banken ziehen sich von den typischen Abschlusskosten für den Käufer ab. Einige Gebühren wie Transfergebühren, County- und Staatsgebühren gehen zu Lasten des Käufers und nicht der Bank. Banken zahlen nicht oft für Schädlingsberichte, Reparaturen oder Garantiepläne für Eigenheime.
• Einige Banken unterzeichnen kein Gegenangebot, solange nicht alle Bedingungen mündlich zwischen den Parteien vereinbart wurden.
• Erwarten Sie, dass die Bank einen eigenen Kaufvertrag oder ein Addendum zu Ihrem Standardkaufvertrag abschließt. Lesen Sie es gründlich und fragen Sie einen Immobilienanwalt um Rat, wenn Sie es nicht verstehen. Sie können darauf wetten, dass der Anwalt der Bank diesen Vertrag ausgearbeitet hat, und das ist nicht zu Ihren Gunsten.
• Wenn sich die Bank nicht bewegt und Sie eine Angebotsablehnung erhalten, warten Sie weitere 30 Tage und reichen Sie dann Ihr ursprüngliches Angebot erneut ein, wobei das Originaldatum gekreuzt und Ihr neues Datum eingefügt wird.
• Sie können 10 Tage auf eine Antwort auf Ihr Angebot von der Bank warten. Sei geduldig. Ich weiß, es hört sich verrückt an, dass manche Banken sehr lange reagieren müssen, aber das können sie.
• Die Bank kann Sie auffordern, einen Kreditantrag einzureichen, um Sie vorqualifizieren zu können. Sie sind jedoch nicht verpflichtet, Ihr Darlehen von dieser Bank zu erhalten.
• Wenn Sie bis zum festgelegten Schlusstermin nicht schließen können, kann die Bank Ihnen für jeden Tag, an dem Sie dieses Datum passieren, eine Strafe zahlen.Vergewissern Sie sich, dass Sie ein Darlehen preapproval Brief von Ihrem eigenen Kreditgeber haben, bevor Sie ein Angebot einreichen, und erhalten Sie Gewissheit, dass Sie die Finanzierung von Ihrem Kreditgeber erhalten, ohne in unerwartete Verzögerungen zu geraten.
• Sie werden wahrscheinlich gebeten, das Haus "wie es ist" zu kaufen. Es gibt Nachteile beim Kauf von Zwangsvollstreckungen. Machen Sie Ihr Angebot einer Hausinspektion. Einige Verkäufer in Standard-Streifen Vermögenswerte aus Zwangsversteigerungen Häuser.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.