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Ein Haus zu verkaufen kann kompliziert genug sein, bevor Sie alle steuerlichen Auswirkungen berücksichtigen. Eine der größten Sorgen ist, dass Sie abhängig von der Art der Immobilie, die Sie verkaufen, für eine Kapitalertragssteuer haftbar sind. Der Internal Revenue Code bietet einen Ausschluss - Sie werden für diesen Teil Ihres Gewinns nicht besteuert - aber nur, wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz ist und mehrere Regeln erfüllt.
Das heißt, Ihr Gewinn ist möglicherweise mehr als der Ausschluss, der Ihnen zur Verfügung steht, oder die Immobilie, die Sie verkaufen, qualifiziert sich möglicherweise nicht. Dies kann Sie fragen, ob Ausgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf steuerlich absetzbar sind, so dass Sie Ihre Steuerlast verringern können. Sie haben vielleicht Fragen zu folgenden Themen:
- Gehört zu Ihrer Arbeit eine Renovierung, die Sie gerade vor der Auflistung des Hauses durchgeführt haben?
- Zählt die Malerei?
- Gibt es eine staatliche Steuer, die beim Verkauf gezahlt werden muss?
- Was kann vom Kapitalgewinn abgezogen werden?
- Was ist mit dem Verkauf der Geräte?
Hier ist, was Sie wissen müssen, bevor Sie das For Sale-Zeichen auf Ihrem Rasen anbringen.
Verkauf Ihres Haupthauses
Sie können alle Arten von Vertriebskosten in die Kostenbasis Ihres Hauses einbeziehen. Wenn Sie Ihre angepasste Kostenbasis erhöhen, verringert sich Ihr Kapitalgewinn, da dies vom Verkaufspreis abgezogen wird, um zu bestimmen, wie viel Gewinn oder Verlust in einigen Fällen Sie realisiert haben. Wenn Sie einen geringeren Gewinn haben, ist es wahrscheinlicher, dass Sie innerhalb der Ausschlussgrenze liegen, und wenn Sie Gewinn nicht ausgeschlossen haben, zahlen Sie weniger Steuern.
Es ist eine ganze Menge herum.
Sie können alle angemessenen und üblichen Ausgaben abziehen, um Ihr Haus verkaufen zu lassen, und ja, das schließt das Malen mit ein. Es enthält auch alle Gebühren, die Sie bei Abschluss zahlen, sowie alle Verbesserungen, die die Nutzungsdauer des Hauses verlängern. Das IRS sagt, dass die folgenden Verbesserungen Ihre Kostenbasis im Haus erhöhen werden:
- Ergänzungen und andere Verbesserungen, die eine Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr haben
- Spezielle Bewertungen für lokale Verbesserungen
- Beträge, die Sie nach einem Unfall ausgegeben haben beschädigte Eigenschaft wiederherstellen.
Der Abschnitt Angepasste Basis der IRS-Publikation 523 bietet eine vollständige Liste möglicher Anpassungen, die Sie an Ihrer Kostenbasis vornehmen können.
Über diese Ausgrenzung
Die meisten Menschen müssen sich beim Verkauf ihrer Häuser nicht um die Zahlung von Kapitalertragssteuer sorgen, weil verheiratete Paare bis zu $ 500.000 an Gewinn ausschließen können und einzelne Steuerzahler bis zu $ 250.000 ausschließen können. Natürlich gibt es, wie bei den meisten steuerlichen Dingen, einige qualifizierende Regeln. Ihre Umstände müssen den Besitzertest und den Gebrauchstest bestehen.
Beide Ehegatten - oder ein einzelner Steuerpflichtiger, wenn er nicht verheiratet ist - müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre, die mit dem Datum des Verkaufs enden, im Haus gelebt haben.Sie müssen die Immobilie auch für mindestens zwei dieser fünf Jahre besitzen. Die IRS Zahlen das macht es zu Ihrem Zuhause. Wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Rückkehr einreichen, muss nur einer von Ihnen den Besitztest bestehen.
Jetzt ist es hier, wo es schwierig wird und wo das IRS tatsächlich ziemlich großzügig ist: Sie müssen das Haus nicht besitzen und gleichzeitig darin während der gleichen zweijährigen Periode leben, wie wenn Sie im Haus als ein lebten Mieter für eine Weile vor dem Kauf.
Sowohl Besitz als auch Nutzung müssen jedoch in den fünf Jahren unmittelbar vor dem Verkauf des Hauses erfolgen. Noch müssen Sie dort leben, wenn Sie es verkaufen. Ihre zweijährige Residenzzeit kann jederzeit erfolgen, solange sie sich innerhalb dieses Fünfjahreszeitraums befindet.
Wenn Sie Miteigentümer haben - zum Beispiel haben Sie das Grundstück mit jemandem gekauft, mit dem Sie nicht verheiratet sind - kann jeder Eigentümer seinen Ausschluss von 250.000 $ nehmen.
Es gibt noch einen letzten Fang. Sie - oder Sie oder Ihr Ehegatte oder Miteigentümer - können keinen Anspruch auf einen Gewinn aus dem Verkauf eines anderen Hauses in den zwei Jahren unmittelbar vor dem Verkauf des Hauses geltend machen.
Was wird als langfristiger Kapitalgewinn besteuert?
Jeder Gewinn, den Sie über den Ausschlussbetrag erzielen, wird als langfristiger Kapitalgewinn besteuert, wenn Sie das Haus länger als ein Jahr besitzen. Der Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne beträgt entweder 0 Prozent oder 15 Prozent, je nachdem, in welche Einkommenssteuergruppe Sie fallen.
Die Nullrate kann gelten, wenn Ihr reguläres Einkommen in die 10 oder 15 Prozent-Steuerklasse fällt. Diese Steuerzahler mussten vor 2008 einen langfristigen Kapitalertragssteuersatz von 5 Prozent zahlen, aber das hat sich geändert.
Die meisten Steuerzahler zahlen jedoch Kapitalertragssteuer in Höhe von 15 Prozent, also beiseite 15 Prozent Ihres steuerpflichtigen Gewinns für die IRS. Überprüfen Sie auch in Ihrem Bundesstaat die Steuersätze für Kapitalerträge. Alle staatlichen Steuern, die Sie beim Verkauf des Hauses zahlen müssen, werden Ihren Kapitalgewinn nicht reduzieren, aber Sie können sie zumindest zusammen mit anderen staatlichen Einkommenssteuern einbeziehen, die Sie in Plan A gezahlt haben, wenn Sie Ihre Abzüge aufschlüsseln.
Wenn Sie die Immobilie für weniger als ein Jahr besitzen, handelt es sich um einen kurzfristigen Kapitalgewinn, der nicht für den Ausschluss in Frage kommt. Diese Art von Gewinn wird zusammen mit Ihrem sonstigen Einkommen zu normalen Steuersätzen besteuert. Mit anderen Worten: Sie zahlen effektiv alle Steuerklasse, in der Sie sich befinden, nachdem Sie alle verfügbaren Steuergutschriften und -abzüge in Anspruch genommen haben.
Was ist mit einem separaten Grundstück?
Was passiert also mit dem Kühlschrank und anderen Haushaltsgeräten? Diese gelten als separates Eigentum von Ihrem Haus. Wenn Sie sie separat verkaufen, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie dies für weniger als das tun werden, was Sie für sie bezahlt haben. Wenn Sie einen Verlust einstecken - und das wird wahrscheinlich der Fall sein -, ist dieser Verlust leider nicht steuerlich absetzbar.
Sie können dennoch etwas Geld zurückerhalten, indem Sie sie verkaufen. Wenn die Geräte ziemlich neu sind, sollten Sie in der Lage sein, eine Quittung für ihre Einkaufspreise zu finden. Wenn die Geräte älter sind, haben sie möglicherweise nicht viel Wert, aber Sie können eine Vorstellung von den fairen Marktwerten bekommen, indem Sie durch lokale Kleinanzeigen, eBay oder Craigslist für ähnliche Geräte stöbern.Natürlich sind die Erlöse auch steuerpflichtiges Einkommen, also möchten Sie sich vielleicht etwas Ärger ersparen, indem Sie sie in den Hausverkauf einbeziehen.
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