Werden Short Sale Banken für Reparaturen bezahlen?

Frage: Bezahlt die Bank Reparaturen in einem Leerverkauf?

Ein Leser fragt: "Nachdem ich fast drei Monate gewartet hatte, um die Genehmigung für einen Leerverkauf zu erhalten, durfte ich endlich meine Hausinspektion durchführen. Der Inspektor sagte, der Boiler sei undicht und habe seit Monaten leck. Ein Großteil der Trockenmauer in der Garage ist beschädigt.Wenn ich meinem Agenten sagte, wir wollten entweder den Verkäufer oder die Bank für die Reparaturen bezahlen, mein Agent sagte, wir kauften den Leerverkauf in "wie 'Zustand, was keine Reparaturen bedeutete. Das scheint nicht fair zu sein, der Warmwasserbereiter war nicht undicht, als wir uns dieses Haus zum ersten Mal ansahen. "Glauben Sie, dass die Bank für Reparaturen in einem Leerverkauf bezahlen wird?"

Antwort: Einige Immobilienmakler sagen, dass Hauskäufer bequemerweise vergessen, dass sie versprochen haben, diesen Leerverkauf im "Istzustand" zu kaufen - ohne irgendwelche vorgeschriebenen Reparaturen - aber es funktioniert nicht Sound wie das war ein Detail, das Sie übersehen haben. Wenn Sie sich beispielsweise die Standard-Kaufverträge in Kalifornien (C.A.R.) ansehen, enthalten sie Wortwahl, die besagt, dass das Haus in seinem gegenwärtigen Zustand verkauft wird, unabhängig davon, ob es sich bei dem Haus um einen Leerverkauf handelt oder nicht. Diese regulären Häuser werden "so wie sie sind" verkauft.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer einem regulären Verkäufer keine Reparaturanfrage stellen und eine Reparatur oder Gutschrift in Bezug auf Abschlusskosten verlangen kann. Dies bedeutet, dass der reguläre Verkäufer nicht verpflichtet ist, diesem Antrag nachzukommen. Aber tun sie das? Zahlen Verkäufer für Reparaturen? Die ganze Zeit, besonders wenn das Reparaturproblem ein Gegenstand war, der bei der Erstinspektion nicht ohne weiteres offensichtlich war, und der Verkäufer bereit ist, zu schließen.

Leichte Verkäufe und Gründe Banken lehnen Reparaturen ab

Leerverkäufe sind jedoch anders.

Ein Teil des Problems, eine Bank zu bitten, eine Reparatur bei einem Leerverkauf durchzuführen oder einen Käuferkredit auszugeben, ist wahrscheinlich, dass die Bank das Haus nicht zum Verkauf aufgelistet hat. Ungeachtet einiger Banken, wie beispielsweise bei einem Wachovia-Leerverkauf oder einem HAFA-Leerverkauf, werden Leerverkäufe vorläufig nicht bewilligt. Bei den meisten Leerverkäufen bittet der Verkäufer die Bank im Allgemeinen darum, einen Leerverkauf zu genehmigen.

Die Bank ist nicht verpflichtet zu verpflichten.

Sie glauben vielleicht, dass die Bank sich um den Zustand des Hauses kümmert, aber die Bank tut es nicht. Die Bank kümmert sich um ihre Hypothekenzahlungen und erhält im Falle eines Leerverkaufs den Marktwert für dieses Haus. Hier einige Gründe, warum die Bank wahrscheinlich eine Reparaturanforderung ablehnt:

• Die Bank will beim Verkauf kein Geld verlieren.
• Die Bank erklärte sich bereit, im "Ist-Zustand" zu verkaufen.
• Die Bank muss den Leerverkauf nicht akzeptieren, wenn sie ihn stattdessen ausschließen kann.
• Wenn das Haus wieder auf den Markt kommt, könnte sich der nächste Käufer nicht um die Reparaturen streiten.
• Der Verkäufer hat kein Geld für die Reparatur.

Wie man Leerverkaufs-Banken dazu überredet, für Reparaturen zu bezahlen

Manchmal werden Leerverkaufshäuser vandalisiert, während die Käufer auf eine Leerverkaufsgenehmigung warten, besonders wenn das Haus frei ist. Zum Beispiel hatte ich einen Leerverkauf in Roseville, der frei war. Diebe wischten die Klimaanlage vom Hof ​​und rissen die Schalttafel heraus. Der Käufer hätte die Bank überreden können, den Preis zu senken, wenn der Käufer nicht gierig geworden wäre. Der Käufer verlangte eine Gutschrift in Höhe des 4-fachen der Reparatur, so dass die Bank das Leerverkaufsangebot natürlich ablehnte.

Hier ist das Verfahren, um die Quoten zu erhöhen, die die Bank für Reparaturen bei einem Leerverkauf bezahlt:

• Stellen Sie zuerst sicher, dass die Reparatur ernst ist. Bitten Sie nicht die Bank, Nickel-und-Cent-Artikel zu reparieren.
• Stellen Sie vor, warum Sie im ursprünglichen Angebot nicht nach der Reparatur gefragt haben.
• Erhalten Sie mindestens 3 Gebote von anerkannten Fachleuten und reichen Sie Ihre Anfrage ein.
• Wenn die Bank die Reparatur genehmigt, wird das niedrigste Gebot ausgewählt.
• Fordern Sie eine Verlängerung an, um den Leerverkauf zu beenden, wenn die Reparatur vor dem Abschluss durchgeführt werden soll.
• Präsentieren Sie Ihren Fall, einen ausgeführten Nachtrag und die Gebote bei der Bank.
• Haben Sie einen Plan B, falls die Bank die Reparatur ablehnt.

Genau wie die Konditionen für den Kauf einer Zwangsversteigerung zahlen Leerverkäufe in der Regel nicht für Reparaturen. Aber wenn Sie Zeit haben, auf eine Antwort und einen guten Fall zu warten, könnte es sich lohnen zu fragen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}