Wie man mit Banken für einen Short Sale verhandelt

Das größte Problem bei Leerverkaufsverhandlungen hat wenig mit dem Agenten des Käufers und mit dem Listing-Agenten zu tun. Wenn der Listing-Agent inkompetent ist und bei der Preisgestaltung des Eigenheims in die Irre führt, gepaart mit schwachen Verhandlungsfähigkeiten bei Short-Sales, wird ein Wunder helfen.

Bei Leerverkäufen werden die bestehenden Kreditgeber gebeten, weniger auf einen Verkaufspreis als den Hypothekenbetrag zu akzeptieren.

Sie arbeiten vor allem, weil das Haus auf dem Kopf steht - das bedeutet, dass mehr gegen das Haus geschuldet wird, als das Haus auf dem heutigen Markt wert ist.

Beachten Sie, dass der Verkäufer nicht in Verzug sein muss, um einen Leerverkauf durchführen zu können. Allerdings können die Kreditverzweigungen für einen Leerverkauf genau so sein wie eine Zwangsvollstreckung.

Short Sale Negotiation Probleme

Viele Kreditgeber geben keine Anrufe zurück. Banken werden den Listing-Agenten anrufen, wenn es für die Bank bequem ist, sie anzurufen und wenn sie etwas zu sagen haben, vorausgesetzt, sie haben die Datei noch nicht verloren oder den vorherigen Verhandlungspartner entlassen.

• Wenn Ihre Datei unvollständig ist, ist es durchaus möglich, dass Ihre Anfrage für einen Leerverkauf unter den Stapel fällt.
• Sie beginnen mit der Schadensminderungsabteilung und können bei jedem Anruf mit einer anderen Person sprechen.
• Falls sich eine Zwangsvollstreckung abzeichnet, bitten Sie sofort darum, die Datei an einen Verhandlungsführer zu eskalieren, aber erwarten Sie, dass diese Aufforderung auf taube Ohren stößt.

• Der Verkäufer muss in Schwierigkeiten geraten. Wenn Sie die Härte nicht untermauern können, werden Ihre Leerverkäufe möglicherweise nicht genehmigt.
• Senden Sie vergleichbare Verkäufe, die den Angebotspreis unterstützen, denn wenn die Bank denkt, dass sie durch Zwangsvollstreckungsverfahren mehr Geld erhalten kann, wird sie keine Angebote zum Listenpreis anbieten.

Mit dem Short Sale Negotiator verhandeln

Staunen Sie nicht, wenn Sie sich mit mehr als einem Verhandlungspartner herumschlagen. Ich weiß nicht, ob Verhandlungsführer mitten im Stream aufhören, weil sie den Druck nicht bewältigen können oder wenn die Bank sie einer anderen Position neu zuweist, weil die Bank short-handed ist.

Ähnlich wie ein Filmvorführer, der in der Lobby Popcorn verkaufen muss, könnte sein Verhandlungspartner auf dem Parkplatz der Bank sein, wenn er das nächste Mal anruft. Banken sparen Personal ein, um Geld zu sparen, und manche Mitarbeiter haben mehr als einen Job bei der Bank und erledigen mehrere Aufgaben.

• Holen Sie sich den Namen, die Telefonnummer (und, falls möglich, die E-Mail-Adresse) des Verhandlers.
• Halten Sie Ihre Enttäuschung zurück, wenn dieser Verhandlungspartner nicht mehr verfügbar ist, wenn Sie anrufen. Holen Sie sich die Daten über die nächste Person.
• Informieren Sie sich über die Ziele der Bank. Fragen wie "Ist das Angebot machbar?" "Macht Ihre Bank jemals Leerverkäufe?"
• Nehmen Sie kein Nein für eine Antwort.Bitten Sie um einen Aufseher. Hartnäckig sein.
• Seien Sie bereit, Ihren Fall mit starken Worten darzulegen, die die Bank verstehen wird.

Seien Sie unnachgiebig in Short-Sale-Verhandlungen

Die Bank könnte unerbittlich sein, also sollten Sie besser darauf vorbereitet sein, mit den gleichen Tools zu kämpfen. Seien Sie höflich, aber seien Sie fest und setzen Sie nicht zurück.

Manchmal, wenn auch nicht sehr oft, wird die Bank auch die Immobilienprovision verhandeln wollen, und es gibt Fälle, in denen die Bank beschlossen hat, das Versprechen, eine Provision zu zahlen, zu schließen.

• Seien Sie sich bewusst, dass die Bank nicht gezwungen ist, irgendetwas zuzustimmen.
• Fordern Sie jede Vereinbarung schriftlich an, aber seien Sie nicht überrascht, wenn Sie es nicht verstehen.
• Machen Sie Notizen und notieren Sie jedes Gespräch, mit wem und Datum und Uhrzeit. Sie können es vor Gericht benötigen.
• Bitten Sie die Bank um eine Zeitleiste und wann es vielleicht ein guter Zeitpunkt ist, um zurückzurufen. Rufen Sie dann ein paar Tage früher wieder an.
• Wenn Sie wiederholt Voicemail erhalten, hinterlassen Sie eine Nachricht und rufen Sie kurz vor dem Mittagessen erneut an, kurz nach dem Mittagessen, kurz vor dem Ende des Tages und noch einmal am Morgen, bevor der Tag beginnt.

Ich würde gerne den Tag sehen, an dem die Banken zusammenkommen, um sich mit Leerverkäufen auf praktischer Ebene zu befassen, aber bis dieser Tag kommt - wie wenn Schweine fliegen - lassen Sie sich nicht von Tag zu Tag Irritationen ärgern Sie oder Ihren Agenten und führen diese Anrufe weiter.

Viele Leerverkäufe schließen sich irgendwann.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}