Genehmigt die Bank meinen Short Sale?

Frage: Wird die Bank meinen Short Sale genehmigen?

Ein Leser fragt: "Mein Mann und ich haben seit fast einem Jahr versucht, eine Darlehensänderung von der Bank of America zu bekommen, und wir werden weiter herumrennen. Die Bank sagte uns schließlich, dass wir versuchen sollten, einen Leerverkauf tätigen, aber die Bank wird uns nicht sagen, ob sie einen Leerverkauf genehmigen wird Mein Mann meint, die Bank wird Nein zum Leerverkauf sagen, genauso wie sie uns mit der Kreditänderung umgehauen haben. wird die Bank unseren Leerverkauf genehmigen? "

Antwort: Viele Unterwasserverkäufer sind besorgt, dass ihre Banken einen Leerverkauf ablehnen werden, wenn die Wahrheit ist, ob der Verkäufer und das Eigentum qualifizieren, die meisten Banken werden einen Leerverkauf bereitwillig genehmigen. Wie bei den meisten Binsenweisheiten gibt es jedoch oft Ausnahmen.

Wie Banken sich weigern können, einen Leerverkauf zu genehmigen

Manchmal werden Banken bei einem Leerverkauf unzumutbare Forderungen stellen. Sie machen oft unglaubliche Anfragen, den Leerverkauf auf der Grundlage ihrer Anlegeranforderungen zu genehmigen. Diese Forderungen machen nicht immer Sinn.

Es wäre schön, wenn die Bank es einfach auf die Linie legen würde und sagen würde, dass sie den Leerverkauf nicht machen will, aber das wird passieren, wenn Schweine fliegen. Die Banken fühlen, dass sie niemandem eine Erklärung schuldig sind. Hier sind einige der Möglichkeiten, wie eine Bank oder ihre Investoren den Leerverkauf sabotieren können:

• Verlangen Sie einen höheren Verkaufspreis, als eine Schätzung jemals erreichen wird.
  Einige Agenten glauben fälschlicherweise, dass Banken dumm sind und / oder die BPO-Agenten inkompetent sind. Aber das ist, weil Agenten glauben, dass die Banken sich um BPO kümmern, und dass die Banken die Wahrheit sagen. Ein Bankunterhändler könnte sagen, dass das BPO in $ 200, 000 kam, als das BPO einen Verkaufspreis von $ 180, 000 vorschlug. Jedoch könnte ein Verkaufspreis von $ 180, 000 die Verluste des Investors in der gleichen Weise nicht decken, die eine Zwangsvollstreckung würde.
• Die Bank oder ihre Investoren können verlangen, dass der Verkäufer die Immobilie belegen muss.
  Es könnte eine Klausel in der PSA geben, die besagt, dass nur Eigentumswohnungen für den Leerverkauf zugelassen werden. Der Bankunterhändler könnte verlangen, dass der Verkäufer zurück in die Wohnung zieht, selbst wenn der Verkäufer durch das Land zieht, um eine neue Arbeit aufzunehmen. Der Verhandlungsführer könnte den Verdacht haben, dass der Verkäufer nicht zurückziehen wird, so dass der Verhandlungsführer den Leerverkauf nicht ablehnen muss - der Verkäufer wird dies tun, indem er sich weigert, umzuziehen.
• Die Bank könnte einen Verkäuferbeitrag verlangen, den der Verkäufer nicht bezahlen kann.
  Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Bank den Verkäufer um zusätzliches Geld über den Verkaufspreis hinaus ersucht. Oftmals wird es die Bank den Immobilienmaklern oder dem Käufer nicht erlauben, diesen Beitrag zu zahlen, der exorbitant sein kann. In vielen Fällen wollen die Banken das Geld nur vom Verkäufer, als ob sie irgendwie strafbar wären.Wenn der Verkäufer es nicht hat oder nicht ausleihen kann, genehmigt die Bank den Leerverkauf nicht.

Warum Banken Leerverkäufe genehmigen

Banken verdienen Geld. Banken können mit einer Zwangsvollstreckung manchmal mehr Geld verdienen als mit einem Leerverkauf. Aber meistens wollen Banken Verluste minimieren und werden einen Leerverkauf unter den folgenden Bedingungen in Erwägung ziehen:

• Der Verkäufer bietet eine nachgewiesene Notlage.
  Während Banken manchmal einen strategischen Leerverkauf akzeptieren, werden die meisten Leerverkäufe auf der Grundlage der finanziellen Not der Verkäufer und aufgrund von Umständen, die außerhalb der Kontrolle des Verkäufers liegen, genehmigt. Erwarten Sie nicht, dass Sie einen genehmigten Leerverkauf und keinen Beitrag leisten, wenn Sie über Vermögenswerte und verfügbares Einkommen verfügen.
• Der Verkäufer hat ein preisgünstiges Angebot von einem qualifizierten Käufer angenommen.
  Der Verkaufspreis sollte nahe an den vergleichbaren Umsätzen liegen. Manchmal wird die Bank dem Angebot eines Käufers entgegenwirken, nur um zu sehen, ob der Käufer mehr bezahlen wird, aber am Ende muss der Kreditgeber des Käufers das Haus noch zu dem vereinbarten Preis bewerten. Vor der Genehmigung des Leerverkaufs kann es sein, dass die Bank den Fondsnachweis des Käufers und / oder ein Vorabschreiben einsehen möchte, wenn der Käufer eine Finanzierung erhält.

Vor allem muss die Transaktion für die Leerverkaufsbank sinnvoll sein. Einfach weil der Wert eines Hauses abgenommen hat, wenn nicht genug Gründe für eine Bank, einen Leerverkauf zu genehmigen und die Verkäufer aus dem Schneider zu lassen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}