Tat in Lieu von Foreclosure

Wenn ich von Banken höre, die Hausbesitzern die Möglichkeit einer Kaufurkunde anstelle einer Zwangsversteigerung über einen Leerverkauf anbieten, komme ich immer wieder auf eine grundlegende Prämisse zurück. Warum sollte jemand einer Bank anstelle der Abschottung eine Urkunde geben wollen? Im Wesentlichen, wenn die Bank Ihren Leerverkauf ablehnt, sagt die Bank, gehen Sie Pfund Sand.

Meiner Meinung nach begünstigt eine Urkunde eine Bank mehr, als sie einen Hauseigentümer bevorzugt. Wann hat Ihnen das letzte Mal eine Bank geholfen?

Warum sollten Sie einer Bank helfen, die Ihnen nicht helfen will? Die meisten Menschen stehen vor der Entscheidung, nachdem die Bank entweder eine Kreditänderung verweigert oder einen Leerverkauf abgelehnt hat. Natürlich, wenn Sie Eigenkapital haben, würden Sie das Haus verkaufen, bevor Sie eine Tat in Erwägung ziehen, aber die meisten Verkäufer, die dieser Entscheidung gegenüberstehen, haben kein Kapital; Sie sind unter Wasser.

Definition einer Urkunde anstelle von Abschottung

Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung ist ein vom Hauseigentümer unterschriebenes, vom Notar beurkundetes und schließlich in den öffentlichen Urkunden eingetragenes Dokument. Es liefert Titel von den Hausbesitzern an die Bank, die die Hypothek hält.

Gründe, warum eine Bank eine Urkunde ablehnen kann, wenn sie von der Zwangsversteigerung abweicht

Ein weit verbreitetes Missverständnis in Bezug auf Urkunden ist, dass das Eigentum in einer Zwangsvollstreckung sein muss. Der Kreditgeber kann eine Verzugseintragung eingereicht haben oder nicht haben oder ein gerichtliches Verfahren zur Abschottung eingeleitet haben, kann aber immer noch dazu bereit sein, eine Urkunde zu diskutieren.

Allerdings zögern die Banken häufig, eine Tat anstelle der Zwangsvollstreckung zu akzeptieren, wenn der Hausbesitzer aktuell ist, aber aktuell zu sein bedeutet nicht, dass die Bank sich weigern wird. Banken sind nicht verpflichtet, anstelle der Zwangsvollstreckung eine Urkunde zu akzeptieren. Hier einige Gründe, warum eine Bank eine Urkunde ablehnen könnte:

• Solch eine Aktion ist nicht rentabel.

  Wenn eine Bank glaubt, durch Zwangsvollstreckung mehr Geld verdienen zu können - entweder weil die Immobilie Eigenkapital hat oder die Bundesregierung der Bank finanzielle Anreize zur Abschottung gibt, könnte die Bank das Angebot eines Hauseigentümers ablehnen, eine Urkunde zu liefern. Abschottung.

• Junior-Belastungen, Urteile oder Steuerpfandrechte.

  Jedes nachfolgende Pfandrecht, das gegen das Eigentum eingereicht wird, bleibt bei dem Eigentum und wird die Verantwortung des Darlehensgebers, wenn es nicht vor der Vereinbarung für eine Tat anstelle der Zwangsvollstreckung freigegeben wird. Typischerweise ist eine Immobilie mit nur einem Kredit der beste Kandidat. Oder ein zweiter Kreditgeber könnte eine Urkunde annehmen, wenn das erste Darlehen aktuell ist und die Immobilie mehr wert ist als die Summe ihrer Belastungen.

• Servicerichtlinien verbieten Taten statt.

  Viele Kredite werden von PSAs betreut, und die Richtlinien in diesen PSAs könnten eine Tat anstelle der Zwangsvollstreckung verbieten.PSAs müssen Richtlinien befolgen und diese Bedingungen können nicht geändert werden.

• Inakzeptable Begriffe.

  Es ist auch möglich, dass die PSA den Kreditnehmer auffordert, einen finanziellen Beitrag im Austausch für die Annahme der Urkunde zu leisten, und der Kreditnehmer könnte sich entweder aufgrund des Prinzips oder des Mangels an Kapital verweigern.

Nachteile einer Deed anstelle von Abschottung

Suchen Sie immer einen Rechtsbeistand, bevor Sie auf die Spitze springen, um der Bank eine Tat anstelle der Abschottung zu geben. Denken Sie daran, es liegt im Interesse der Bank, die Urkunde von Ihnen zu erhalten. Es könnte nicht in Ihrem Interesse sein, sich zu fügen. In gewisser Weise kann argumentiert werden, dass eine Bank eine Tat anstelle der Zwangsvollstreckung zu geben nur ein Schritt über den Weg von Ihrer Hypothek entfernt ist.

• Auswirkungen auf die Gutschrift

  Eine Urkunde wird Ihre Kreditauskunft beeinflussen. Einige Quellen sagen, dass die Auswirkungen auf die Kreditvergabe identisch sind mit denen einer ausgewachsenen Abschottung. Die Situation jedes Einzelnen ist anders. Im Zweifelsfall eine Kreditauskunftei anrufen und fragen. Glauben Sie nicht alles, was Sie online lesen.

• Fähigkeit, ein anderes Haus zu kaufen.

  Es gibt nichts dergleichen, sondern nur eine Tat zu geben und sich umzudrehen, um sofort ein anderes Haus zu kaufen. Die Hypothekengiganten Fannie Mae und Freddie Mac, die im zweiten Markt Kredite aufnehmen, werden keine Hypothek von einem Kreditnehmer kaufen, der eine Urkunde für 4 Jahre ohne mildernde Umstände unterschrieben hat, 2 Jahre mit mildernden Umständen. Sie ändern ständig die Richtlinien.

  Vergleichen Sie die Wartezeit, um nach einer Abschottung zu kaufen, die 7 Jahre ohne mildernde Umstände ist, 5 mit, und was Sie abgeholt haben, ist im Wesentlichen ein 3-Jahres-Gewinn. Wenn man es anders betrachtet, kann ein Leerverkauf dazu führen, dass man innerhalb von 2 Jahren ein Haus kauft. In diesem Fall kann es sein, dass man zwei Jahre verloren hat, wenn man gezwungen ist, 4 Jahre nach einer Tat zu warten.

• Haftungsfreistellung.

  Stellen Sie sicher, dass die Urkunde Sie ausdrücklich von der Verpflichtung zur Rückzahlung des Darlehens befreit. Darüber hinaus ist es wenig sinnvoll, Titel zu übergeben, wenn Sie einen zweiten Kreditgeber haben, der Sie wegen eines Mangels verfolgen wird.

Tipp: Fragen Sie Ihren Buchhalter, ob die stornierte Forderung zu einer Steuerschuld führen könnte. Vorübergehend bietet das Hypothekenvergabegesetz 2007 Schutz, aber das Sonnenuntergänge Dezember 2012. Insolvenz kann eine andere Befreiung zur Verfügung stehen.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}