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Tat anstelle von Abschottung (DIL) ist eine von mehreren Möglichkeiten, um aus einem Wohnungsbaudarlehen. Statt durch Zwangsvollstreckung zu gehen, können Sie freiwillig Eigentum an Ihren Kreditgeber übertragen (wer hätte es sowieso genommen) - im Wesentlichen unterschreiben Sie die Urkunde und übergeben die Schlüssel.
Warum DIL?
Wenn Sie nicht in der Lage sind, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, keine Darlehensänderung erhalten und Ihr Haus nicht verkaufen können, ist eine DIL-Transaktion möglicherweise der beste Weg.
Kreditauskünfte: DIL sieht auf Ihrem Kredit leicht anders aus als einfache Zwangsvollstreckung, aber das Endergebnis ist das gleiche - Ihre Bank übernimmt das Eigentum und verkauft es, um Ihr Darlehen zurückzuzahlen. In vielen Fällen werden Ihre Kredit-Scores fallen, als ob Sie durch Abschottung gingen. Aber Sie könnten in der Lage sein, früher wieder zu leihen, und ein Mensch, der Ihre Kreditauskünfte durchblättert (im Gegensatz zu einem computerisierten Scoring-Modell), könnte sich besser über DIL als über Zwangsversteigerungen fühlen. Wenn Sie etwas anderes tun können (wie einen Leerverkauf, eine Darlehensänderung oder einen offenen Markt), werden Sie besser aussehen.
Mangel: Wenn Ihr Darlehensgeber Ihr Haus verkauft, könnte das Haus weniger verkaufen als Sie schulden. Was passiert mit dem Geld, das Sie noch schulden? Ihr Kreditgeber könnte versuchen, diesen Mangel zu sammeln, was bedeutet, dass Ihre Kämpfe noch nicht vorbei sind. In einigen Fällen kann jedoch der Mangel in einer DIL-Transaktion ausgelöscht werden. Überprüfen Sie Ihre Vereinbarungen sorgfältig mit einem Anwalt und fragen Sie einen Steuerersteller nach einer möglichen Haftung.
Geschwindigkeit: DIL kann schneller als andere Optionen sein, was bedeutet, dass Sie aufhören können, Ihre monatlichen Zahlungen zu leisten (und zu erschwinglicherem Wohnraum übergehen).
Datenschutz: obwohl es Ihnen vielleicht egal ist (und auch sonst niemandem), ist DIL weniger öffentlich als Zwangsvollstreckung. Es ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Bank - kein Gerichtsverfahren, das von Ihrem Staat genehmigt wurde.
Die Bank profitiert auch, wenn Sie anstelle der Abschottung eine Urkunde verwenden. Abschottung ist teuer, zeitaufwendig und riskant für Banken. Sie würden den Dingen lieber schnell ein Ende setzen, weshalb sie diesen Transaktionen zustimmen.
Das heißt, Banken stimmen nicht immer zu, dass Sie Ihr Heim auf diese Weise freigeben können. Wenn Sie andere Pfandrechte an Ihrem Haus haben (vielleicht haben Sie irgendwann eine zweite Hypothek), könnte Ihre Bank nicht bereit sein, mit DIL fortzufahren.
Nachteile
Ein großer Nachteil einer Tat anstelle der Abschottung ist, dass Sie Ihren Kredit verletzen werden. Möglicherweise haben Sie jedoch keine anderen Optionen, und wenn Sie monatliche Zahlungen verpassen und letztendlich sowieso keine Zahlungen leisten, spielt das keine Rolle.
Beachten Sie, dass Sie bei DIL aus Ihrem Haus ausziehen müssen. Sie werden keine Zahlungen mehr leisten und die Bank wird Eigentümer der Immobilie sein. Sie müssen also nach alternativen Unterkünften suchen.
Angesichts dieser Nachteile könnte ein Leerverkauf eine bessere Option als DIL sein.Mit einem Leerverkauf können Sie immer noch auf einen Mangel verzichten (lesen Sie erneut die Vereinbarungen mit einem lokalen Anwalt), und Sie werden Ihrem Kredit weniger Schaden zufügen.
Außerdem ist DIL nur eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Darlehensgeber . Wenn Sie anderen Geld schulden (für eine zweite Hypothek, HOA-Ausgaben, Steuern usw.), schulden Sie das Geld noch.
DIL-Prozess
Um eine Hypothekenfreigabe zu erhalten, müssen Sie mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten. Jeder Kreditgeber hat unterschiedliche Anforderungen, also müssen Sie anrufen und nach dem Prozess fragen. Lassen Sie sie wissen, dass Sie nicht in der Lage sind, Ihre Zahlungen zu leisten, und besprechen Sie alle der Alternativen (z. B. Darlehensänderung, Leerverkauf, Regierungsprogramme wie HARP 2. 0 usw.).
Bei den meisten Kreditgebern müssen Sie eine Bewerbung ausfüllen, und Sie müssen den Nachweis erbringen, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können. Planen Sie die Bereitstellung von Dokumenten, die Ihre Einnahmen, monatlichen Ausgaben und Bankguthaben anzeigen. Ihre Bank muss verstehen, dass Sie vor einer unmöglichen Not stehen und dass Sie auf keinen Fall zahlen können.
Es dauert eine Weile, bis Ihre Bank eine DIL-Anwendung verarbeitet hat. Erwarten Sie, 30 Tage oder länger zu warten, bevor Sie eine Antwort hören, aber es schadet nie, Sie anzurufen und nach einem Statusupdate zu fragen.
Nichts wird schnell passieren (aber es könnte immer noch schneller sein als eine Zwangsversteigerung oder ein Verkauf auf dem freien Markt).
Bevor Sie eine endgültige Dokumentation (und während des gesamten Prozesses) unterschreiben, lassen Sie sich von einem örtlichen Immobilienanwalt beraten. Das wird mehrere hundert Dollar kosten, aber jedes "Missverständnis" könnte zehnmal so viel kosten - oder noch viel mehr. Sie sollten besonders sicher sein, dass Sie verstehen, wie ein Mangel behandelt wird.
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