Definition einer Entfremdungsklausel

Definition: Sprache in einer Hypotheken- oder Treuhandurkunde, die es dem Kreditgeber ermöglicht, das Darlehen sofort fällig zu stellen, wenn der Eigentümer das Eigentum verkauft oder Eigentum an der Immobilie überträgt. Fast jeder Kredit enthält heute eine Veräußerungsklausel, was bedeutet, dass der Titel nicht übertragen werden kann und ein Käufer vorbehaltlich eines bestehenden Darlehens nicht kaufen kann, ohne eine fällige Verkaufsklausel auszulösen.

Eine Kaufpreisklausel ist dasselbe wie eine Entfremdungsklausel.

Eine gängige Art von Entfremdungsklausel, die in vielen Treuhandurkunden gefunden wird, lautet wie folgt von der US-amerikanischen Wertpapier- und Börsenaufsichtsbehörde:

"Für den Fall, dass das Grundstück oder ein Teil davon oder jegliche Beteiligung daran verkauft, veräußert oder veräußert wird der Treugeber, ob freiwillig oder unfreiwillig, sofern nicht gesetzlich verboten, alle durch dieses
Instrument besicherten Verpflichtungen, unabhängig von den darin enthaltenen Fälligkeitstagen, nach Wahl des Inhabers hiervon und ohne Aufforderung oder Mitteilung, sofort fällig und zahlbar. "

Es ist praktisch unmöglich, heute existierende Hypotheken zu finden, die keine solche Klausel enthalten. Während es möglicherweise nicht wörtlich gesagt wird, verbietet die Entfremdungsklausel die Übertragung von Immobilien, ohne die bestehende Hypothek zu bezahlen.

Als die kreative Finanzierung in den späten 1970er und frühen 1980er Jahren in den USA sehr populär war, besonders in Kalifornien, wo ich lizenziert bin, sprachen Immobilienmakler oft von dem Gerichtsverfahren von 1974, Tucker v. Lassen Savings and Loan.

Dies war ein entscheidender Gerichtsfall mit einem Grundstücksverkaufsvertrag. Es sagte im Wesentlichen, dass der Kreditgeber nicht das Recht hatte, das Darlehen fällig und zahlbar zu nennen, weil es nicht beweisen konnte, dass seine Sicherheit bei der Übertragung des Verkaufs in einem Grundstücksvertrag beschädigt wurde.

Viele Immobilienmakler stellten in dieser Zeit kreative Finanzierungstransaktionen zusammen, bei denen der Käufer einen gerechten Titel über einen Grundstücksvertrag erwarb und die zugrunde liegende Hypothek zahlte, zusätzlich zu den Zahlungen an den Verkäufer für das Eigenkapital des Verkäufers.

Es waren hohe Zinssätze, die Käufer dazu brachten, sich auf kreative Finanzierung zu verlassen.

Schneller Vorlauf zum Gerichtsverfahren 1978 von Wellenkamp gegen die Bank of America. Diese zweite richtungsweisende Entscheidung des California Court verfestigte, was bereits in Section 711 des California Civil Code festgelegt wurde, dass ein Kreditgeber eine Veräußerungsklausel nicht durchsetzen konnte, wenn die Sicherheit für das Darlehen nicht beeinträchtigt oder gefährdet war. Danach verkauften viele Häuser Hypotheken nach links und rechts, als gäbe es kein Morgen mehr, und stiegen die 18% Zinsen, die so vorherrschend waren.

Es war sehr üblich, eine Transaktion in 7 Tagen zu schließen.Die Käufer legten 7% bis 10% des Verkaufspreises an, genug um Provisionen und Abschlusskosten zu bezahlen, Titel, die Gegenstand von Hypotheken waren, auszuführen und Carryback-Finanzierungen an den Verkäufer in Form einer zweiten oder dritten Treuhandurkunde auszuführen. In gewisser Weise war es wie im Wilden Westen. Agenten, die sich mit kreativer Finanzierung auskannten, verlagerten viel Inventar, und das Get Rich Quick Seminargeschäft war geboren.

Plötzlich waren kreative Finanzierungsseminare allgegenwärtig. Dies war Neuland für viele Immobilienmakler und ihre Kunden. Es war auch ein reines Klima für Missbrauch und Betrug.

Nach der 1982er Garn-St. Nach dem deutschen Gesetz kam ein Großteil der kreativen Finanzierungsprogramme langsam zum Erliegen. Sogar die Mietvertragsverkäufe, die als Schlupfloch zu den Entfremdungsklauseln entstanden und strukturiert waren, gerieten unter Beschuss.

In den folgenden Jahren begannen die Zinssätze zu sinken, was den Erhalt einer neuen Hypothek zu einer attraktiven Option für Erstkäufer machte. Dies setzte konventionelle Kredite und FHA Kredite wieder in die Tat um. Es gab noch ein paar alte FHA-Kredite, die ohne formelle Annahme übernommen werden konnten, aber im Laufe der Jahre gab es immer weniger dieser Kredite. Heute gibt es keine.

Ein Teil davon resultierte natürlich in den 80/20 Combo-Darlehen, die teilweise zum Subprime-Markt-Crash im Jahr 2007 beigetragen haben. Käufer, die einen Spiegel beschlagnahmen konnten, ohne die Fähigkeit, eine Hypothek zurückzuzahlen, durften 100% herausnehmen. Finanzierung.

Wir alle wissen, was 2008 passiert ist, als der Markt zusammenbrach. Die heutigen Hypothekenanforderungen sind viel strenger, und es ist jetzt viel schwieriger, eine Hypothek aufzunehmen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.