Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie Leerverkauf kaufen

Wenn Sie ein Leerverkaufhaus finden, das Sie interessiert, nehmen Sie Ihre Hand von der Maus und treten Sie vom Computer weg. Bevor Sie sich über die Aussicht auf den Kauf dieses Leerverkaufshauses aufregen, holen Sie das Telefon ab und rufen Sie Ihren Immobilienmakler an. Ihr Agent muss zuerst diesen Leerverkauf recherchieren.

In einigen Immobilienmärkten schließen weniger als einer von zehn Leerverkäufen. Nur weil dieses Haus als Leerverkauf notiert ist, bedeutet es nicht, dass es wirklich zum Verkauf steht (weil es der Kreditgebergenehmigung unterliegt), noch bedeutet es, dass es zum angekündigten Preis verkauft wird.

Hier sind 6 Dinge, die Sie wissen müssen, bevor Sie versuchen, diesen Leerverkauf zu kaufen.

Vergleichbare Verkäufe für dieses Short Sale Haus

Die Short Sales, die ich in Sacramento aufzähle, sind alle unter dem vergleichbaren Umsatz bewertet, aber sie sind im Einklang mit schwebenden Verkäufen bewertet. Warum? Da Leerverkäufe zwischen 2 und 4 Monaten im Durchschnitt zu Ende gehen, werden schwebende Verkäufe zu vergleichbaren Umsätzen.

Einige Leerverkäufe sind lächerlich niedrig. So niedrig, dass die Bank des Verkäufers sie niemals akzeptieren wird. Diese Listentypen erhalten mehrere Angebote. Aber alles ist nicht verloren. Um Ihr Angebot akzeptiert zu bekommen, muss es in der Nähe des Marktpreises liegen. Wenn Sie nicht bereit sind, über einen oberflächlichen Preis auf einem Lowball-Short-Sale-Listing zu zahlen, dann gehen Sie.

Hypothekenbeträge, Anzahl der Kredite und Kreditgeber

Bitten Sie Ihren Makler, zu recherchieren, wie viel gegen das Haus geschuldet wird, und die Anzahl der aufgenommenen Kredite zu ermitteln. Ein zweiter oder dritter Hypothekengeber erhält Erdnüsse im Vergleich zu dem Betrag, den ein Senior-Kreditgeber in der ersten Position erhält.

Darüber hinaus haben einige Kreditgeber, ob verdient oder nicht, den Ruf, schwer damit zu arbeiten. Wenn Ihr Agent ein erfahrener Leerverkäufer ist, wird er oder sie wissen, wer diese Kreditgeber sind und kann Sie über die Schwierigkeiten, auf die Sie stoßen könnten, aufmerksam machen.

Wenn Ihr Angebot 20% oder 30% des verpfändeten Betrags beträgt, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Angebot auf dem Schreibtisch des Verhandlungsführers ans Tageslicht kommt.

Track Record des Short-Sale-Listing-Agenten

Ein Listing-Agent, der einen Leerverkauf werbet, aber nie einen Leerverkauf abgeschlossen hat, ist eine riskante Angelegenheit für Sie. Das liegt daran, dass es dem Listing-Agent überlassen ist, das Leerverkaufspaket an den Kreditgeber zu senden und zu verhandeln. Der Makler Ihres Käufers kann nicht mit der Bank sprechen.

Einige Kotierungsagenten stellen externe Unternehmen ein, um ihre Arbeit zu erledigen, und die Ergebnisse dieser Verhandlungen sind bestenfalls skizzenhaft. Fragen Sie sich, möchten Sie die Ablehnung Ihres Leerverkaufs riskieren, weil der Listing Agent keine Erfahrung hat?

Verkürzung der Verkäuferverkäufe

Finden Sie heraus, ob der Kotierungsagent vom Verkäufer ein ausgefülltes Leerverkaufspaket erhalten hat, und fragen Sie nach dem Inhalt dieses Pakets.Ein vollständiges Leerverkaufspaket besteht mindestens aus:

• Härtefall für Verkäufer
• Steuererklärungen
• W-2s
• Gehaltsabrechnungen
• Jahresabschluss
• Kontoauszüge

Einige Verkäufer wollen nicht kooperieren und sind langsam, diese Dokumente zurückzugeben. Andere haben von ihrem Agenten nie erfahren, dass diese Dokumente obligatorisch sind. Sie möchten nicht, dass Ihr Leerverkauf verzögert wird, weil der Listing Agent nicht über die erforderlichen Dokumente verfügt.

Anzahl der erhaltenen Leerverkaufsangebote

Immobilien, die unter dem Marktwert bewertet werden, erhalten mehrere Angebote.

Ein Agent ist nicht verpflichtet, die Bedingungen dieser Angebote offenzulegen, aber Sie möchten wissen, wie viele Angebote Sie haben.

Und so funktioniert es in der Regel:

• Wenn ein Leerverkauf erst auf den Markt kommt, wird das erste Angebot höchstwahrscheinlich etwas unter dem Listenpreis liegen.
• Die zweite, zum Listenpreis.
• Das dritte Angebot wird etwas höher sein, vielleicht um $ 1 000 oder $ 2 000.
• Das vierte Angebot wird deutlich mehr sein.

Sie möchten ein Angebot unterbreiten, das die Konkurrenz schlägt, aber noch unter dem Markt liegt, oder verschwenden Sie keine Zeit.

Die Short-Sale-Verfahren des Listing-Agenten

Obwohl REALTOREN vom REALTOR-Ethikkodex verpflichtet werden, jeden fair zu behandeln, ist nicht jeder Agent ein REALTOR. Dies bedeutet, dass der Leerverkaufsagent entscheiden kann, nur ein Angebot an den Verkäufer zu senden und andere Angebote zurückzuhalten.

Die Zurückhaltung anderer Angebote könnte als Verstoß gegen die Treuhandbeziehung zwischen dem Listing Agent und dem Verkäufer angesehen werden.

Der Verkäufer hat Anspruch auf den höchsten und besten Preis inklusive aller Angebote. Machen Sie sich klar, dass ein anderer Käufer Sie überbieten kann, auch wenn Ihr Angebot bei der Bank eingereicht wird. Lassen Sie den Verkäufer wissen, ob Sie bereit sind, Ihren Preis bei Bedarf zu erhöhen.

_{Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}