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In Bezug auf den Internal Revenue Service ist eine Zwangsvollstreckung die gleiche wie der Verkauf einer Immobilie. Das Endergebnis ist, dass es einst dein war und jetzt ist es nicht. Dies bedeutet, dass das Ereignis einen Kapitalgewinn oder -verlust auslösen kann und wenn ein Teil der Hypothekenschuld verziehen oder annulliert wird, kann auch Einkommensteuer auf diesen Betrag fällig sein.
Kapitalgewinne oder Verluste aus Zwangsversteigerungen
Der Verkauf von Immobilien erfolgt normalerweise über einen Treuhandprozess und der Verkäufer erhält Erklärungen, aus denen hervorgeht, für wie viel das Haus verkauft wurde.
Bei Zwangsversteigerungen gibt es jedoch keine Hinterlegung. Die kreditgebende Bank nimmt einfach das Haus in Besitz. Das Eigentum hat den Besitzer gewechselt, so dass die IRS sagt, dass eine Zwangsvollstreckung immer noch als Verkauf angesehen wird, oder in technischer Hinsicht als eine "Disposition" von Eigentum.
Die Grundformel für die Berechnung der Kapitalgewinne besteht darin, die Basis oder die Kosten der Immobilie vom Verkaufspreis abzuziehen. Der Unterschied ist, wie viel Gewinn eine Person gemacht hat oder wie viel Geld bei der Transaktion verloren gegangen ist. In einer Zwangsvollstreckungssituation und ohne Treuhandversprechen ist der steuerlich genutzte Verkaufspreis nicht sofort klar. Es gibt keinen einvernehmlich vereinbarten Verkaufspreis.
Aber es gibt immer noch einen "Verkaufspreis" für Steuerzwecke. Es wird entweder der faire Marktwert der Immobilie oder der ausstehende Darlehenssaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung sein, abhängig von der Art des Darlehens, das Sie hatten. Diese beiden Zahlen werden Ihnen und dem Finanzamt von der kreditgebenden Institution auf dem Formular 1099-A mitgeteilt.
Rückgriffs- oder Rückgriffsdarlehen
Ihre Hypothek war entweder ein Rückgriffsrecht oder ein Rückgriffsrecht. Hypotheken, die verwendet werden, um ein Haus zu erwerben, neigen dazu, Darlehen ohne Rückgriffsrecht zu sein, während refinanzierte Darlehen und Hauptbilligkeitskredite in der Regel Rückgriffsdarlehen sind. Dies ist jedoch keine absolute Regel. Es kann auch von dem Zustand abhängen, in dem Sie wohnen.
Wenn Sie ein Rückgriffsdarlehen hatten, sind Sie persönlich für die Schuld haftbar und der Kreditgeber kann Sie zur Rückzahlung verfolgen, auch nachdem die Immobilie wieder in Besitz genommen wurde. In diesem Fall ist der Betrag, der als Verkaufspreis bei der Berechnung Ihres Kapitalgewinns oder -verlustes verwendet wird, der kleinere der beiden folgenden Beträge:
- Der ausstehende Darlehenssaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung abzüglich aller Schulden, für die der Darlehensnehmer nach dem Abschottung
- Der angemessene Marktwert der Immobilie, die abgeschottet wird
Möglicherweise haben Sie mit dieser Art von Darlehen Schulden aus der Zwangsvollstreckung gekündigt.
Ein Non-Recourse-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem der Kreditnehmer nicht persönlich für die Rückzahlung des Darlehens haftet. Mit anderen Worten, das Darlehen ist erfüllt, und der Kreditgeber kann den Kreditnehmer nicht zur weiteren Rückzahlung verfolgen, nachdem er das Eigentum wieder in Besitz genommen hat. Bei Non-Recourse-Darlehen ist der als Verkaufspreis verwendete Betrag der ausstehende Darlehenssaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung.Die IRS sagt, dass Sie das Haus effektiv an den Kreditgeber zur vollen Berücksichtigung der ausstehenden Schulden verkaufen. Sie werden keine aufgelösten Schuldeneinnahmen haben, weil es dem Kreditgeber gesetzlich verboten ist, Sie zur Rückzahlung zu bewegen.
Einen Kapitalgewinn oder -verlust melden
Nachdem Sie ermittelt haben, welche Art von Darlehen Sie auf Ihrer Immobilie hatten, können Sie den Verkaufspreis bestimmen.
Wenn die Zwangsvollstreckung Ihr Hauptwohnsitz war, melden Sie die Zwangsvollstreckung auf Schedule D und Form 8949. Sie können sich qualifizieren, bis zu $ 500.000 Gewinn aus der Einkommenssteuer nach bestimmten Regeln auszuschließen:
- Die Wohnung war Ihre primäre Residenz.
- Sie haben mindestens zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt.
Individuelle Steuerzahler können 250.000 $ ausschließen, und verheiratete Steuerzahler, die sich gemeinsam anmelden, können diesen Betrag verdoppeln.
Es gelten einige zusätzliche Regeln. Wenn das abgeschottete Eigentum gemischt genutzt wurde - es war Ihr Hauptwohnsitz zu einem Zeitpunkt und ein Zweitwohnsitz zu einem anderen Zeitpunkt - können Sie immer noch für einen Ausschluss von der Kapitalertragsteuer nach den geänderten Regeln für die Berechnung Ihres Gewinns oder Verlustes qualifizieren.
Ab 2017 beträgt der Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne für Immobilien, die ein Jahr oder länger im Besitz sind, 15 Prozent für Steuerzahler, die in die 25- bis 35-Prozent-Steuerklasse fallen.
Die Rate beträgt 20 Prozent für diejenigen, die in die 39. 6 Steuerklasse fallen. Hausbesitzer, die in die 10 oder 15 Prozent Steuerklasse fallen, müssen möglicherweise keine Kapitalertragsteuer zahlen. Wenn Sie Ihr Haus für weniger als ein Jahr besaßen, müssen Sie Kapitalertragsteuer in Höhe des gleichen Satzes zahlen, der auf Ihr reguläres Einkommen angewendet wird - mit anderen Worten, entsprechend Ihrer Steuerklasse.
Wenn es sich bei der abgeschotteten Immobilie um ein Mietobjekt handelte, melden Sie den Verkauf auf Formular 4797.
Das Hypothekenverzeihen-Debt Relief Act
Zwangsvollstreckungen können steuerpflichtige Einkünfte neben Kapitalgewinnen auslösen. Wenn der Kreditgeber die Hypothekenschuld auf einen Rückgriffsdarlehen verzeiht oder storniert, müssen Sie dies vielleicht als Einkommen einschließen, aber es gibt einige Ausnahmen, die annullierte Schulden von der steuerlichen Behandlung ausschließen können.
Das wichtigste davon ist der Ausschluss von Schulden, die von Ihrem Haupthaus abgesichert sind. Nach dem Hypothekenvergabe-Schuldenerlassgesetz können gekündigte Schulden in Höhe von bis zu 2 Millionen US-Dollar ausgeschlossen werden, solange die Schuld zum Kauf oder Bau Ihres Hauptwohnsitzes verwendet wurde. Dieser Steuerausschluss ist Ende 2016 technisch abgelaufen, deckt aber noch immer Schulden ab, die 2017 verrechnet werden, wenn 2016 eine schriftliche Vereinbarung geschlossen wurde. Und der Kongress hat die Ausgabe im Januar 2017 wieder eröffnet, so dass das Gesetz letztendlich verlängert werden kann. in zukünftige Jahre.
Formular 1099-A und Formular 1099-C
Formular 1099-A wird von der Bank ausgestellt, nachdem Immobilien ausgeschlossen wurden. Sie meldet das Datum der Zwangsvollstreckung, den angemessenen Marktwert der Immobilie und den ausstehenden Darlehenssaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung. Sie benötigen diese Informationen, wenn Sie Kapitalerträge aus der Zwangsvollstreckung melden.
Das Formular 1099-C wird von der Bank ausgestellt, nachdem die Bank eine Schuld auf einem Rückgriffsdarlehen storniert oder vergeben hat.Dieses Formular zeigt an, wie viel Schulden gekündigt wurden. Wenn ein Kreditgeber beide auf einem Haus abschottet und die nicht beglichenen Schulden im selben Jahr storniert, können Sie nur ein einziges Formular 1099-C erhalten, das sowohl die Zwangsvollstreckung als auch die Aufhebung der Schulden meldet, anstatt sowohl eine 1099-A als auch eine 1099- zu empfangen. C.