Wie man ein defektes Haus verkauft (Bad Location, Damaged)

Ganz gleich, wie oft Sie hören, dass sich Immobilien mit der Lage, der Lage und dem Standort befassen, ist eine Tatsache, die Verkäufer manchmal übersehen. Die Lage ist leicht zu vergessen, wenn es Ihr eigenes Zuhause ist, und Sie haben lange genug darin gelebt, um andere positive Dinge außer dem Standort zu genießen.

Der Standort spielt für Käufer eine große Rolle, insbesondere auf den Käufermärkten, wenn die Auswahl wegen Überbestands reichlich ist. Käufer werden ein Haus in einem schlechten Standort zugunsten eines weniger wünschenswerten Hauses in einer guten Lage übergeben.

Beispiele für schlechte Lagen für ein Haus

Einige Stadtteile können in der Öffentlichkeit als schlechte Gegend wahrgenommen werden, obwohl die Häuser in einer "schlechten Nachbarschaft" auf der anderen Straßenseite liegen könnten. von einem sogenannten wünschenswerten Bereich. Schlechte Standorte beeinflussen den Wert des Hauses, der von Zehntausenden bis zu Hunderttausenden von Dollar variieren kann. Ein Haus in der Nähe einer dieser folgenden Arten von Standorten zu besitzen, schadet oft Ihrem Marktwert:

• Hauptverkehrsstraßen mit viel Verkehr
• Bahngleise
• Gewerbeimmobilien
• Gewerbliche Liegenschaften
• Mehrfamilienhäuser
• Nutzbauten wie Abfall-, Elektro- oder Kernkraftwerke
• Friedhöfe
• Lärmbelästigung von nahegelegenen Flughäfen oder Autobahnen
• Müll, Mülldeponien und Recycling
• Schulen
• Regierungsgebäude oder Regierungsgebäude
• Sportarenen
• Windverschmutzung wie Gerüche von benachbarten Bauernhöfen oder Fabriken

Einwände gegen schlechte Standorte überwinden

Der beste Weg, einen Einwand zu überwinden, besteht im Allgemeinen in der Hauspreisgestaltung.

Zum Beispiel, als ich einen Verkäufer fragte, der drei Schläge gegen sie hatte:

• Auf einer verkehrsreichen Straße
• In der Nähe von kommerziellen Gebäuden
• Von einem Friedhof

Warum kaufte sie das Haus an erster Stelle , sagte sie, "Preis. Es war damals das preisgünstigste Land Park Haus zum Verkauf." Also unterzeichneten wir eine Listungsvereinbarung, die das Haus zu einem Preis unterhalb des konkurrierenden Inventars auf den Markt brachte.

Es wurde schließlich nach 90 DOM verkauft.

Ein anderer Käufer von Land Park weigerte sich, ein Haus zu kaufen, weil das Haus nebenan ein neues Dach und eine Außenlackierung benötigte. Ich sprach mit einem Nachbarn, der in der Lage war, eine Verpflichtung des Hausbesitzers mit verzögertem Unterhalt zu übernehmen, um zu malen und zu roden.

Die Förderung der Vorteile bestimmter Standorte ist manchmal nützlich. Zum Beispiel:

• Friedhöfe sind im Allgemeinen sehr ruhig.
• Wenn Sie in der Nähe einer Schule für eine junge Familie wohnen, können Sie Ihre Kinder besser im Auge behalten.
• Hauseinbrüche finden im Allgemeinen nicht auf Straßen mit viel Verkehr und Aktivität statt.

Schlechte Layouts

Wenn sich Ihr Zuhause in einem gewünschten Bereich befindet, können andere Faktoren wie ein schlechtes Layout Käufer ausschalten. Nicht alle schlechten Layouts können leicht korrigiert werden und werden oft als unheilbarer Defekt angesehen.Wenn es mehr kosten würde zu reparieren, als Sie als Gegenleistung für Ihren Mehrwert erhalten würden, könnte es besser sein, für weniger zu verkaufen oder dem Käufer einen Umbau-Kredit anzubieten. Hier einige Beispiele für ein schlechtes Layout:

• Schmale Türen und Flure
• Innentreppen zum Eingang
• Flur zum Eingang
• Angrenzende Schlafzimmer
• Schlafzimmer auf verschiedenen Ebenen
• Esszimmer im Zentrum von zu Hause
• Schlafzimmer mit Zugang von Wohn- oder Familienzimmer
• Gäste-WC in unansprechender Lage
• Abgehackte Zimmer ohne Abfluss
• Schlafzimmer in der oberen Etage mit Treppen in der Mitte

Diese Häuser verkaufen für weniger als umliegende Häuser mit mehr übereinstimmenden Layouts von ähnlichen Quadratmeterzahl. Viele Häuser dieser Art in begehrenswerten Sacramento-Vierteln landen in den Händen von Flippern, die die Vision und das Know-how haben, um das Layout zu ändern und das Anwesen mit hohem Gewinn weiterzuverkaufen.

Beschädigte Häuser mit verzögerter Wartung

Subunternehmer- oder Handwerkerspecials sind Begriffe, die ich verwende, wenn ich mich auf die oberen Häuser von Fixierern beziehe. Bedauerlicherweise ist es manchmal die beste Lösung, das Haus abzureißen, es für Wert zu verkaufen oder dem Käufer ein Abschlusskosten-Guthaben zu geben, um den Abriss nach dem Schließen auszuführen.

Häuser, die viel Arbeit benötigen, werden nicht für den gleichen Betrag verkauft wie vergleichbare Häuser, die keine Arbeit erfordern. Käufer werden sich weigern, den oberen Marktwert für Häuser mit verzögerter Wartung zu zahlen.

Darüber hinaus fordern die meisten Käufer einen zusätzlichen Anreiz als Ausgleich für unvorhergesehene Probleme.

Zum Beispiel kostet ein Haus, das 50.000 $ Arbeit bei Häusern kostet, die für 300.000 $ verkaufen, keinen Preis von 250.000 $. So funktioniert es nicht. Ein Bauunternehmer, der plant, das Haus in einem festen Zustand weiterzuverkaufen, erwartet einen angemessenen Gewinn und wird die Kosten des Wiederverkaufs auch beim Kauf berücksichtigen. Dies bedeutet, dass das Haus wahrscheinlich für weniger als 200.000 $ verkauft wird.

Manchmal kauft ein Käufer ein Haus, um es zu reparieren, weil der Käufer erwartet, dass die Renovierung eine Arbeit der Liebe ist. Aber diese Häuser verkaufen in der Regel für ein bisschen mehr aufgrund der Lage. Es zahlt sich aus, in Ihren Preisen angemessen zu sein, wenn Ihr Haus Defekte hat, die Sie nicht adressieren möchten.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}