Warum sinken die Vermögenspreise, wenn die Zinsen steigen?

Eine der Gefahren von rekordtiefen Zinsen ist die Aufblähung von Vermögenspreisen; Dinge wie Aktien, Anleihen und Immobilienhandel mit höheren Bewertungen als sie ansonsten unterstützen würden. Dies kann bei Aktien zu überdurchschnittlichen Kurs-Gewinn-Verhältnissen, PEG-Quoten, dividendenadjustierten PEG-Quoten, Kurs-Buchwert-Verhältnissen, Preis-zu-Cashflow-Verhältnissen und Kurs-zu-Umsatz-Verhältnissen führen. sowie niedrigere Ertragsrenditen und Dividendenrenditen.

All dies kann fantastisch aussehen, wenn Sie das Glück haben, vor dem Zinsrückgang in bedeutenden Positionen zu sitzen, und den Boom bis ganz nach oben erleben können. Wert wächst mit jedem Jahr höher und höher trotz der Tatsache, dass die Rate des Nettowertzuwachses die Steigerungsrate des passiven Einkommens übersteigt, was wirklich zählt. Es ist nicht so toll für den langfristigen Investor und / oder diejenigen ohne viele Vermögenswerte beiseite gelegt, die mit dem Sparen beginnen wollen, was häufig junge Erwachsene gerade von der High School oder College, die zum ersten Mal in die Belegschaft eintritt.

Das mag seltsam klingen, wenn Sie nicht mit Finanz- oder Unternehmensbewertungen vertraut sind, aber es macht viel Sinn, wenn Sie aufhören und darüber nachdenken. Wenn Sie eine Investition kaufen, kaufen Sie tatsächlich zukünftige Cashflows; Gewinn- oder Verkaufserlöse, die, bereinigt um Zeit, Risiko, Inflation und Steuern, Ihrer Meinung nach eine angemessene Rendite bieten, ausgedrückt als eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate, um Sie dafür zu entschädigen, dass Sie Ihre Kaufkraft in der Gegenwart nicht konsumieren; Ausgaben für Dinge wie Autos, Häuser, Urlaub, Geschenke, eine neue Garderobe, Landschaftsgestaltung, Abendessen in netten Restaurants, oder was auch immer bringt ein Gefühl von Glück oder Freude in Ihrem Leben, die das, was wirklich zählt, erhöhen: Familie, Freunde, Freiheit über Ihre Zeit und gute Gesundheit.

Wenn die Preise für Vermögenswerte aufgrund niedriger Zinssätze hoch sind, bedeutet das, dass jeder Dollar, den Sie für den Kauf einer Investition ausgeben, weniger Dollar an Dividenden, Zinsen, Mieten oder anderen Einnahmen (sowohl direkt als auch im Falle von Unternehmen, die Gewinne für das Wachstum behalten, anstatt sie an die Aktionäre auszuschütten).

In der Tat würde der rationale langfristige Anleger bei der Aussicht auf eine Börse, die Dividendenrenditen über dem 2-fachen oder 3-fachen der normalisierten Schatzanleihenrendite bietet, oder einem Immobilienmarkt, der das 5-fache oder 10-fache der normalisierten Ausbeute. Für das, was sie an Wert in der Bilanz verloren und sie auf dem Papier schlechter aussehen ließen, würden sie zusätzliches monatliches Einkommen gewinnen, was ihnen erlaubte, mehr zu erwerben; ein Fall von wirtschaftlicher Realität, die Buchhaltung Aussehen schlägt.

Doch selbst wenn Sie all dies wissen, fragen Sie sich vielleicht, warum die Preise für Vermögenswerte fallen, wenn die Zinsen steigen. Was steckt hinter dem Niedergang? Es ist eine fantastische Frage. Obwohl es viel komplizierter war, uns in die Mechanik zu vertiefen, kommt es im Kern auf zwei Dinge an.

1. Vermögenspreise fallen, wenn die Zinssätze steigen, weil die Opportunitätskosten der "risikofreien" Rate attraktiver werden

Ob sie es realisieren oder nicht, die meisten Menschen haben genug gesunden Menschenverstand, um zu vergleichen, was sie bei einer möglichen Anlage in Aktien verdienen können. , Anleihen oder Immobilien zu dem, was sie verdienen können, wenn sie das Geld in sicheren Anlagen parken. Für Kleinanleger ist dies häufig der Zinssatz, der auf einem versicherten Sparkonto der FDIC, einem Girokonto, einem Geldmarktkonto oder einem Geldmarktfonds zu zahlen ist.

Für größere Investoren, Unternehmen und Institutionen ist dies der so genannte "risikofreie" Zinssatz für US-amerikanische Schatzwechsel, Anleihen und Schuldverschreibungen, die durch die volle Steuerhoheit der US-Regierung gestützt werden.

Wenn die "sicheren" Zinsen steigen, werden Sie und die meisten anderen Anleger eine höhere Rendite verlangen, um sich von Ihrem Geld zu trennen; Risiken einzugehen, die Unternehmen oder Wohnblocks besitzen. Das ist nur natürlich. Warum sollten Sie sich Verlusten oder Volatilität aussetzen, wenn Sie sich zurücklehnen, Zinsen sammeln und wissen, dass Sie irgendwann in der Zukunft Ihren vollen (nominalen) Kapitalwert wiedererlangen werden? Es gibt keine Jahresberichte zu lesen, keine 10-K's zu studieren, keine Proxy-Statements zu lesen.

Ein praktisches Beispiel könnte helfen.

Stellen Sie sich vor, die 10-jährige Staatsanleihe biete eine Rendite von 2, 4% vor Steuern. Sie sehen sich eine Aktie an, die für 100 $ verkauft wird. 00 pro Aktie und hat verwässertes Ergebnis je Aktie von 4 $. 00.

Davon 4 $. 00, $ 2. 00 wird als Bardividende ausgeschüttet. Daraus ergibt sich eine Gewinnrendite von 4,00% und eine Dividendenrendite von 2,00%.

Stellen Sie sich jetzt vor, die Federal Reserve erhöht die Zinsen. Das 10-jährige Treasury ergibt 5 0% vor Steuern. Alles andere gleich (und das ist es nie, aber aus Gründen der akademischen Klarheit, wie wir im Moment annehmen), könnten Anleger die gleiche Prämie verlangen, um die Aktie zu besitzen. Das heißt, vor der Zinserhöhung waren die Investoren bereit, Aktien im Gegenzug für eine zusätzliche Rendite von 1,6% zu kaufen (die Differenz zwischen der Gewinnrendite von 4,00% und einer Treasury-Rendite von 2: 40%). Wenn die Treasury-Rendite auf 5.00% anstieg, würden sie bei gleicher Relation eine Gewinnrendite von 6.60% fordern, was einer Dividendenrendite von 3.30% entspricht. Ohne weitere Variablen, wie z. B. Änderungen der Kosten der Kapitalstruktur (mehr dazu in einem Moment), ist die einzige Möglichkeit, wie die Aktie dieses Profit- und Dividendenniveau liefern kann, von 100 USD zu fallen. 00 pro Aktie zu 60 $. 60 pro Aktie, ein Rückgang von fast 40,00%.

Dies ist für einen disziplinierten Investor überhaupt nicht problematisch, da die Inflationsrate natürlich gut bleibt. Wenn überhaupt, ist es eine großartige Entwicklung, weil ihre regulären Dollar Mittelwertbildung kosten, reinvestierte Dividenden und neues, frisches Kapital, das aus Gehaltszahlungen oder anderen Einkommensquellen investiert wird, jetzt mehr Gewinne, mehr Dividenden, mehr Zinsen, mehr Mieten als bisher möglich kaufen.Sie profitieren auch davon, dass Unternehmen höhere Renditen aus Aktienrückkaufprogrammen erzielen können.

2. Vermögenspreise fallen, wenn die Zinssätze steigen, weil die Kosten der Kapitalveränderungen für Unternehmen und Immobilien in die Gewinne einbrechen

Ein zweiter Grund, warum die Preise der Vermögenswerte fallen, wenn die Zinssätze steigen, kann das in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Nettoeinkommen tiefgreifend beeinflussen. .. Wenn ein Unternehmen Geld leiht, macht es entweder durch Bankdarlehen oder durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen. Wenn die Zinssätze, die ein Unternehmen auf dem Markt erzielen kann, wesentlich höher sind als der Zinssatz, den es für seine bestehenden Schulden zahlt, muss es für jeden Dollar an ausstehenden Verbindlichkeiten mehr Cashflow aufgeben, wenn es Zeit für eine Refinanzierung wird. Dies wird zu viel höheren Zinsaufwendungen führen. Das Unternehmen wird weniger rentabel, da Anleihegläubiger in den neu begebenen Anleihen, die zur Refinanzierung alter, fällig werdender Anleihen oder neu emittierter Anleihen, die zur Finanzierung von Akquisitionen oder zur Expansion benötigt werden, nun mehr von dem Cashflow benötigen. Dies führt dazu, dass der "Gewinn" im Kurs-Gewinn-Verhältnis sinkt, dh das Bewertungsmultiplikator steigt, sofern die Aktie nicht in angemessenem Umfang fällt. Mit anderen Worten, damit die Aktie real gleich bleibt, muss der Aktienkurs sinken.

Dies wiederum führt dazu, dass auch der sogenannte Zinsdeckungsgrad sinkt, was das Unternehmen riskanter erscheinen lässt. Wenn dieses erhöhte Risiko ausreichend hoch ist, könnte es dazu führen, dass Investoren eine noch größere Risikoprämie verlangen, was den Aktienkurs noch weiter senkt.

Anlagenintensive Unternehmen, die viel Grundbesitz, Anlagen und Ausrüstung benötigen, gehören zu den am stärksten von dieser Art von Zinsrisiken gefährdeten Unternehmen. Andere Firmen - denken Sie an Microsoft in den 1990er Jahren, als es schuldenfrei war und so wenig materielle Vermögenswerte benötigte, um es zu betreiben, es konnte alles aus seinem Unternehmenskonto anlegen, ohne Banken oder die Wall Street um Geld zu bitten - Segeln Sie direkt an diesem Problem, völlig unbeeinträchtigt.

Mehrere Unternehmen florieren tatsächlich, wenn und wenn die Zinsen steigen. Ein Beispiel: Der Versicherungskonzern Berkshire Hathaway, der in den vergangenen 50+ Jahren gebaut wurde - Milliardär Warren Buffett. Zwischen Barmitteln und bargeldähnlichen Anleihen befindet sich das Unternehmen in einem Vermögen von 60 Milliarden US-Dollar, das praktisch nichts verdient. Wenn die Zinssätze um einen ansehnlichen Prozentsatz steigen würden, würde das Unternehmen plötzlich Milliarden Dollar an zusätzlichen Einnahmen pro Jahr aus diesen Reserveliquiditätsbeständen verdienen. In solchen Fällen kann es besonders interessant werden, wie die Faktoren aus dem ersten Punkt - Investoren verlangen niedrigere Aktienkurse, um sie für die Tatsache zu kompensieren Schatzbriefe, Anleihen und Noten liefern reichere Renditen - duke es mit diesem Phänomen als das Ergebnis selbst aus größer werden. Wenn das Unternehmen auf genügend Wechselgeld sitzt, ist es möglich, dass der Aktienkurs am Ende tatsächlich steigt ; eines der Dinge, die das Investieren so intellektuell angenehm machen.

Gleiches gilt für Immobilien. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Eigenkapital in Höhe von 500.000 US-Dollar, das Sie in ein Immobilienprojekt investieren möchten. vielleicht bauen Sie ein Bürogebäude, bauen Lagereinheiten oder entwickeln ein industrielles Lagerhaus, um es an Produktionsfirmen zu vermieten. Unabhängig davon, welches Projekt Sie erstellen, wissen Sie, dass Sie 30% Eigenkapital investieren müssen, um Ihr bevorzugtes Risikoprofil beizubehalten, während die anderen 70% aus Bankdarlehen oder anderen Finanzierungsquellen stammen. Wenn die Zinsen steigen, steigen Ihre Kapitalkosten. Das heißt, Sie müssen entweder weniger für die Grundstückserwerbung / -entwicklung zahlen oder Sie müssen sich mit deutlich geringeren Cashflows begnügen; Geld, das in Ihre Tasche gegangen wäre, aber jetzt zu den Kreditgebern umgeleitet wird. Das Ergebnis? Sofern nicht andere Variablen im Spiel sind, die diese Überlegung überlagern, muss der notierte Wert der Immobilie im Vergleich zu dem, wo er war, sinken. (Starke Betreiber auf dem Immobilienmarkt neigen dazu, Immobilien zu kaufen, die sie jahrzehntelang halten können, so lange wie möglich zu Konditionen zu finanzieren, damit sie die Abwertung in der Währung arbitrieren können. Da die Inflation beim Wert eines jeden Dollars wegbricht, erhöhen sie die Mieten, ihre zukünftige Fälligkeitstranche wird wirtschaftlich gesehen immer kleiner.)