Standard-Hypothekenklausel

Die meisten gewerblichen Schutzrechte enthalten eine Klausel, die die Rechte der Hypothekeninhaber (Kreditgeber) schützt. Diese Bestimmung gilt, wenn versicherte Sachen zur Sicherung einer Hypothek verwendet wurden und diese Eigenschaft durch eine gedeckte Gefahr beschädigt wurde. Die Klausel stellt sicher, dass der Kreditgeber Zahlungen im Rahmen der Police in Höhe der Restschuld erhält.

Wenn ein Unternehmer ein Geschäftshaus mit einer Hypothek erwirbt, kann der Hypothekenbesitzer vom Käufer verlangen, dass er eine Immobilienpolice erhält, die die Standard-Hypothekenklausel enthält.

Hier ist ein Beispiel.

Beispiel

Andy besitzt A-1 Appliances, eine Firma, die Haushaltsgeräte verkauft. Andys Firma hat gerade ein neues Lagerhaus mit einer Hypothek gekauft, die sie von Lucky Lending erhalten hat.

Das von Lucky Lending erhaltene Darlehen A-1 wird durch das Lager gesichert. Da das Lager als Sicherheit für das Darlehen dient, hat Lucky Lending ein versicherbares Interesse daran. Um das Interesse von Lucky zu schützen, verlangt der Kreditvertrag, dass A-1 das Lager gegen Schäden durch Feuer und andere Gefahren im Rahmen einer Gewerbeimmobilienpolitik versichert. Der Vertrag besagt, dass die Police die Standard-Hypothekenklausel enthalten muss.

Standardklausel

In den vergangenen Jahren mussten Versicherer, die eine Sachversicherung abschlossen, ein Richtlinienformular verwenden, das 1943 New York Standard Fire Policy genannt wurde. Letztere enthielt eine Klausel mit dem Titel Mortgagee, die sich mit den Rechten der Kreditgeber befasste. Diese Klausel wurde als Standard-Hypothekenklausel bezeichnet.

Heutzutage wird das New Yorker Formular nur selten verwendet, und die ISO-Gewerbeimmobilienpolitik gilt als Industriestandard. Das ISO-Formular richtet sich an Hypothekengläubiger in einer Klausel mit dem Titel Mortgageholders. Diese Klausel dient jetzt als Standard-Hypothekenklausel. Sie taucht in vielen von einzelnen Versicherern erstellten Immobilienkonzepten auf.

Interessen

Die ISO-Hypothekenklausel gilt für den in den Erklärungen genannten Hypothekeninhaber. Der Kreditgeber ist für den Verlust oder die Beschädigung des Gebäudes oder der Struktur, die als Sicherheit für das Darlehen dienen, gedeckt.

Wenn mehrere Kreditgeber in der Richtlinie aufgeführt sind, werden sie in der Rangfolge behandelt. Angenommen, ein Versicherungsnehmer hat ein Gebäude mit zwei Hypotheken (eine erste und eine zweite) erworben. Wenn das Gebäude abbrennt, wird der in der ersten Hypothek angegebene Kreditgeber bezahlt. Nachdem der erste Kreditgeber eine Entschädigung erhalten hat, erhält der Kreditgeber der zweiten Hypothek eine Zahlung.

Die Hypothekenklausel besagt, dass Kreditgeber Zahlungen erhalten, "wie ihre Interessen erscheinen können". Dies bedeutet, dass der Betrag, den jeder Kreditgeber erhält, vom Ausmaß des Schadens am versicherten Gebäude und dem nicht ausgezahlten Saldo (Kapital und Zinsen) des Darlehens abhängt. Zum Beispiel zerstört ein Feuer das Lagerhaus von A-1 Appliances.Zur Zeit des Feuers schuldet A-1 Lucky Lending 750.000 $ an Kapital und aufgelaufenen Zinsen. Lucky Lending erhält eine Versicherungsleistung in Höhe von $ 750.000, seine Beteiligung an der Immobilie.

Der Betrag, den der Versicherer für einen Verlust zahlt, unterliegt der Begrenzung der Police. Zum Beispiel, wenn das Lager von A-1 für 1 $ versichert ist. 5 Million, der Versicherer zahlt nicht mehr als $ 1. 5 Millionen an alle gedeckten Parteien (A-1 Appliances und alle Kreditgeber).

In einigen Staaten sichern die Kreditgeber ihre Kredite über Vertrauensurkunden statt über Hypotheken ab. Aus diesem Grund enthält der Begriff Hypothekeninhaber in der Standard-Hypothekenklausel einen Treuhänder.

Zwangsvollstreckung

Das Recht des Kreditgebers, einen Verlust aus der Immobilienpolitik des Kreditnehmers zu erlangen, wird nicht durch Zwangsvollstreckungsmaßnahmen beeinträchtigt, die der Kreditgeber vor dem Verlust gegen den Eigentümer der Immobilie eingeleitet hat. Nehmen Sie zum Beispiel an, dass A-1 Appliances nicht mehrere Hypothekenzahlungen tätigt, weshalb Lucky Lending eine Inverzugsetzung auslöst. Einen Monat nach der Bekanntmachung wird das Lager durch einen Brand zerstört. Die Standardanzeige hat keinen Einfluss auf das Recht von Lucky, Zahlungen für den Verlust gemäß der Police zu erhalten.

Gesetze des Versicherungsnehmers

Der Hypothekengläubiger hat das Recht, einen Verlust aus dem Versicherungsvertrag geltend zu machen, selbst wenn der Versicherungsnehmer eine Bedingung des Versicherungsvertrags verletzt hat.

Angenommen, das Lager von A-1 Appliances wird durch einen Brand zerstört. A-1 reklamiert bei ihrem Sachversicherer einen Schadenersatz für Schäden am Gebäude und dessen Inhalt. A-1 weigert sich jedoch, einen Einsteller auf das Grundstück zu lassen, um den Schaden zu untersuchen. Der Versicherer bestreitet letztendlich die Forderung von A-1, weil A-1 eine Richtlinienbedingung nicht eingehalten hat.

Das Recht von Lucky Lending, sich gemäß der Police zu erholen, wird von A-1s Aktionen nicht beeinflusst, solange der Kreditgeber bestimmte Bedingungen erfüllt. Der Darlehensgeber muss:

• eine ausstehende Prämie auszahlen, die der Versicherungsnehmer nicht gezahlt hat
• einen Verlustnachweis vorlegen (wenn der Versicherungsnehmer dies nicht getan hat) innerhalb von 60 Tagen nach Erhalt einer Mitteilung, dass ein Verlustnachweis erbracht wird
• Benachrichtigen Sie den Versicherer, wenn der Darlehensgeber von einer Änderung des Eigentums oder der Belegung des Gebäudes Kenntnis hat oder wenn sich das Risiko wesentlich geändert hat.

Sobald der Darlehensgeber alle diese Schritte abgeschlossen hat, ist er berechtigt, eine Verlustzahlung zu erhalten. A-1-Eigenschaftsrichtlinie

Übertragung von Rechten

Die ISO-Hypothekenschuldnerklausel enthält eine Regressklausel. Es besagt, dass, wenn der Versicherer dem Kreditgeber eine Verlustzahlung leistet, aber dem Versicherten die Zahlung verweigert, das Rech- nungsrecht des Darlehensgebers auf den Versicherer in Höhe des Zahlungsbetrags übergeht. Im vorherigen Beispiel wurde A-1 Appliances die Zahlung gemäß der Police verweigert, weil es die Bedingungen des Versicherungsvertrags nicht eingehalten hat. Angenommen, Lucky Lending hat eine Versicherungsprämie in Höhe von $ 700.000 für sein Interesse an dem beschädigten Lager erhalten. Das Feuer wurde durch einen Defekt in einem elektrischen Trockner verursacht, der im Gebäude gespeichert wurde. Wenn Lucky Lending keine Entschädigung für den Schaden erhalten hätte, hätte der Kreditgeber den Trocknerhersteller wegen Sachschäden verklagen können.

Der Sachversicherer von A-1 hat Lucky Lending für den Schaden entschädigt. Somit wird das Recht des Kreditgebers, den Hersteller zur Entschädigung zu verklagen, auf den Versicherer übertragen. Der Versicherer hat nun das Recht, den Hersteller zu verklagen, um die 700 Dollar, die er an Lucky Lending gezahlt hat, zurückzufordern.

Der Versicherer kann dem Darlehensgeber den Hauptbetrag der Hypothek zuzüglich aufgelaufener Zinsen zahlen. Bleibt noch eine Schuld, muss der Versicherungsnehmer diesen Betrag an den Versicherer zahlen.

Kündigung und Nichtverlängerung

Der Versicherer hat den Hypothekeninhaber unter der Hypothekenklausel schriftlich zu benachrichtigen, wenn der Versicherer die Police kündigt oder sich weigert, diese zu erneuern. Wenn der Versicherte die Prämie nicht bezahlt hat, muss der Versicherer den Kreditgeber 10 Tage im Voraus informieren, bevor er die Police storniert. Wenn der Versicherer die Police aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung der Prämie storniert, muss er den Kreditgeber 30 Tage im Voraus informieren. Wenn der Versicherer beschließt, die Police nicht zu verlängern, muss er den Darlehensgeber zehn Tage im Voraus informieren.

Diese Stornierungsbedingungen können durch staatliche Gesetze geändert werden. Zum Beispiel verlangen einige Staaten Versicherer, einen Kreditgeber mindestens 45 Tage im Voraus zu benachrichtigen, wenn eine Police aus einem anderen Grund als der Nichtzahlung der Prämie storniert wird.