Sollte Käufer Exklusivverträge mit einem Agenten unterzeichnen?

Fragen Sie einen Makler, der eine Zeitlang Immobilien betrieben hat, und Sie werden traurige Geschichten von den Maklern hören, die sich gewünscht hätten, dass sie einen Käufer zu einem Maklervertrag eines Käufers unterschrieben hätten. Denn als sich der Käufer endgültig für ein Angebot entschied, schrieb der Käufer ein Angebot bei einem anderen Agenten. Zur Verteidigung der Käufer ist es jedoch selten die Schuld des Käufers. Es ist die Schuld des Agenten, wenn er nicht erklärt, wie das Geschäft funktioniert.

Ein Agent arbeitet normalerweise einige Wochen bis mehrere Monate oder länger mit einem Käufer zusammen. Dieser Aufwand beinhaltet:

• Einführen des Käufers in die Darlehensgeber und Erhalten von Darlehensvorantragsbriefen
• Versenden von Auflistungen, die den Anforderungen des Käufers entsprechen
• Auflisten von Vertretungen zur Bestimmung der Verfügbarkeit
• Treffen mit Verkäufern, bevor sie Häuser zeigen
• Den Käufer von einem Viertel zum nächsten führen, manchmal bis zu 10 Häuser pro Tag bereisen
• Potentielle Häuser den Käufern zeigen
• Vergleichbare Verkäufe für Käufer

Dann ruft der Käufer eines Tages in atemloser Begeisterung an, dass er und seine Frau durch eine neue Unterteilung gefahren sind, sich ein Modellhaus angesehen und einen Vertrag unterzeichnet haben, um ein neues Haus zu kaufen. der Bauarbeiter. Manchmal fügt ein Käufer hinzu, "Ist das nicht fabelhaft?" Klar, für den Käufer, aber aus Sicht des Maklers ist das nicht fabelhaft.

Agenten des Käufers erwarten Kompensation

Genauso wie Listagenturen formale Listing-Vereinbarungen mit Verkäufern unterzeichnen, erwarten Käufer auch formale Vereinbarungen.

Wie bei den Listing-Verträgen handelt es sich bei den Broker-Vereinbarungen des Käufers in der Regel um bilaterale Verträge, in denen die Rechte und Pflichten beider Parteien festgelegt sind. Da bilaterale Verträge im Wesentlichen ein Versprechen im Gegenzug für ein Versprechen sind, kann der Käufer das Recht haben, den Agenten zu feuern, wenn der Agent nicht auftritt.

Einen Agenten des Käufers finden

Viele Käufer werden von einer Familie, Freunden oder Mitarbeitern an einen Agenten des Käufers verwiesen.

Eine Empfehlung ist der beste Weg, um einen Agenten zu finden. Käufer, die in ein neues Gebiet ziehen, haben jedoch selten den Luxus, Kontakte schnell genug aufzubauen, um einer Verweisquelle zu vertrauen. Alternativen, die Käufer verwenden können, um einen Agenten zu finden, sind:

• Internet-Suchanfragen

  Durch das Auffinden von Online-Inseraten von Immobilien zum Verkauf kann ein Käufer schnell herausfinden, welche Agenten in bestimmten Stadtteilen die meisten Häuser auflisten. Aber das würde bedeuten, dass sich diese Agenten wahrscheinlich auf die Vertretung des Verkäufers und nicht auf die Vertretung des Käufers spezialisieren. Stattdessen führen Sie Keyword-Suchanfragen wie "downtown Denver Buyer Agent" von einer Suchmaschine. Sie können auch Websites durchsuchen, auf denen Agenten nationale Profile wie Makler verwalten. com oder Active Rain, zusätzlich zu der Suche nach exklusiven Käufer-Brokeragen, die sich ausschließlich auf die Vertretung von Käufern spezialisieren und überhaupt keine Einträge machen.

• Offene Häuser

  Ein Agent, der ein Open House ausrichtet, kann der Listing Agent sein oder auch nicht. Du solltest fragen. Offene Häuser bieten eine ausgezeichnete Gelegenheit, mit Agenten zu interagieren und mehr über sie zu erfahren. Wenn ein Agent kenntnisreich und Ihre Persönlichkeiten ineinander greifen, fragen Sie nach einer Visitenkarte. Suchen Sie später auf der Website des Agenten nach weiteren Informationen.

Sollten Sie eine Exklusivvereinbarung unterzeichnen?

Wenig schaltet Käufer schneller aus als ein Agent, den sie online nachgeschlagen haben, der eine Maklervereinbarung per E-Mail versendet, bevor sie sich persönlich treffen.

Die meisten Käufer müssen sich vor der Unterzeichnung bei einem Agenten wohlfühlen. So wie ein Käufer-Agent sollte das Gefühl haben, dass eine gute Übereinstimmung mit dem Käufer gemacht wird.

Die Befragung eines Immobilienmaklers kann dazu beitragen, die Unsicherheit eines Käufers zu verringern. Aber viele Käufer sind misstrauisch gegenüber der Unterzeichnung von Verträgen, weil sie befürchten, dass die Beziehung nicht funktionieren könnte. Sie wollen nicht mit einem miesen Agenten stecken bleiben, und das ist verständlich. Hier sind ein paar Vorsichtsmaßnahmen, die Sie ergreifen können, um diese Angst zu lindern:

• Fragen Sie nach Kurzfristig

  Die Laufzeit eines Maklervertrags eines Käufers ist verhandelbar. Obwohl viele Agenten eine Mindestdauer von 90 Tagen beantragen können, steht es Ihnen frei, eine 24-Stunden-, 7-Tage- oder 30-Tage-Frist zu beantragen. Es ist alles, was Sie verhandeln können.

• Fordern Sie eine nicht ausschließliche Vereinbarung an

  Diese Vereinbarungen sehen eine Entschädigung für den Agenten vor, wenn Sie Agenten mittelfristig wechseln, aber am Ende ein Haus kaufen, das Ihnen vom ersten Agenten angeboten wurde. Es schützt den Agenten, indem es eine Beschaffungsursache festlegt. Aber Sie sind frei, irgendwelche anderen Häuser mit einem anderen Agenten zu verfolgen.

• Kompromiss

  Sie können dem Agenten mitteilen, dass Sie es bevorzugen, ein wenig Zeit damit zu verbringen, sie kennen zu lernen, bevor Sie eine exklusive Maklervereinbarung für einen Käufer unterschreiben. Es ist vernünftig zu sagen: "Lass uns einen Nachmittag damit verbringen, Häuser zu betrachten, und wenn ich denke, dass wir zusammenarbeiten können, werde ich eine Vereinbarung mit dir unterzeichnen, bevor wir wieder ausgehen." Ich warne davor, mit einem Agenten zusammenzuarbeiten, der zu eifrig ist, um mit dir zu arbeiten, bevor sie dich interviewt hat.

• Bereiche und Begriffe angeben

  Die meisten Verträge enthalten eine Beschreibung der Eigenschaft. Wenn Sie über Bereiche unschlüssig sind, möchten Sie möglicherweise die Begriffe und den Bereich im Vertrag angeben, damit Sie mit anderen Agenten in anderen Bereichen oder zu anderen Bedingungen zusammenarbeiten können. Beispielsweise könnten Sie eine Preisspanne oder eine Nachbarschaft angeben. Wenn Sie später entscheiden, dass Sie kein Haus in dieser Preiskategorie oder in dieser Nachbarschaft kaufen möchten, können Sie einen anderen Makler wählen, um Ihnen Häuser in einer anderen Preisklasse oder einem neuen Bereich zu zeigen.

• Fragen Sie nach einer Garantie

  Ich gebe meinen Kunden eine Garantie. Viele Agenten werden diese Anfrage aufnehmen, wenn Sie danach fragen. Das heißt, es ist eine Einbahnstraße. Ich garantiere den Käufern, dass, wenn einer von uns entscheidet, dass die Beziehung nicht funktioniert oder unsere Persönlichkeiten kollidieren, ich sie von der Vereinbarung befreie, und sie können es ebenfalls tun. Auf diese Weise sind Sie nicht an eine Geschäftsvereinbarung gebunden, wenn der Agent zu aufdringlich, argumentativ oder eigensinnig ist und ich nicht nur über mich selbst spreche.

Stellen Sie die Vereinbarung mit dem Broker fest. Immobilienverträge werden zwischen dem Makler und dem Kunden geschlossen, nicht zwischen dem Makler und dem Kunden. Wenn Sie mit dem von Ihnen ausgewählten Agenten unzufrieden sind, können Sie im Allgemeinen zum Broker gehen und ihn um einen Ersatz bitten.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.