Diskontierung Verkäufer Carry-Back Hypotheken

Manchmal erklären sich Verkäufer damit einverstanden, einen Kredit zu machen, um einem Käufer zu helfen, ein Haus zu kaufen. Verkäufer, die sich bereit erklären, den Kaufpreis ganz oder teilweise zu finanzieren, erhalten Dokumente, die die Bedingungen des Darlehens belegen. Die Rückübertragungsinstrumente des Verkäufers werden typischerweise in den öffentlichen Aufzeichnungen aufgezeichnet. Verkäufer Carry-Backs können in Form einer Hypothek, Treuhandurkunde, Landvertrag oder sogar ein Mietkauf sein. Die meisten Carry-Backs sind durch einen Schuldschein gesichert.

Gründe für Rückkaufhypotheken der Verkäufer

Wenn die Zinsen hoch sind oder die Kreditrichtlinien verschärft werden, bitten die Käufer die Verkäufer, anstelle der Bank zu handeln und die Finanzierung für sie zu übernehmen. Wenn das Haus frei und ohne bestehende Darlehen frei ist, könnte der Verkäufer die gesamte Finanzierung tragen, oder der Käufer könnte ein konventionelles festverzinsliches Darlehen für einen Teil des Kaufpreises erhalten und den Verkäufer bitten, den Restbetrag zu finanzieren.

Wenn ein bestehendes Darlehen an das Haus gesichert ist, können die Verkäufer den Käufern die bestehenden Kreditzahlungen überlassen, obwohl das Darlehen im Namen des Verkäufers verbleibt. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung und dem bestehenden Darlehen ist das Eigenkapital, das der Verkäufer als Darlehen tragen würde.

Verkäufer erklären sich damit einverstanden, einen Teil oder die gesamte Finanzierung aus verschiedenen Gründen zu übernehmen, einige davon sind:

• Es ist ein sanfter oder tiefer Immobilienmarkt. Eigentümergeführte Finanzierung wird einen größeren Käuferpool anziehen.
• Die Käufer können sich nicht für einen herkömmlichen Kredit qualifizieren.
• Der Verkäufer hat Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie und kann den finanzierten Teil zurückstellen.
• Die Finanzierung gibt dem Verkäufer eine bessere Rendite als ein Geldmarktkonto.
• Verkäufer möchten manchmal ein monatliches Einkommen.
• Die Unterkunft ist nicht konform, und kein Kreditgeber wird sie verleihen.
• Häufig können Verkäufer einen höheren Verkaufspreis erhalten, wenn sie eine Eigentümerfinanzierung anbieten.

Nachteile von Verkäufer-Carry-Back-Hypotheken

• Der Käufer könnte mit den Zahlungen in Verzug geraten, was den Verkäufer veranlasst, Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten.
• Nach der Zwangsvollstreckung, dem Ausgleich von Rückzahlungen an den bestehenden Darlehensgeber, dem Vorhandensein eines Darlehens, der Zahlung von Abschlusskosten und Immobilienprovisionen darf der Verkäufer nicht mit Eigenkapital belastet werden.
• Verkäufer, die Hypotheken zurücktragen, haben Bargeld gebunden, indem sie es an das Grundstück gesichert haben.

Umwandlung des Verkäufers in Bargeld

Es gibt einen großen Pool von Privatanlegern auf dem Markt, die regelmäßig Rückkaufsinstrumente von Verkäufern kaufen. Sie zahlen jedoch keinen Nennwert. Anleger betrachten die Rendite, die sie über die Laufzeit der Anlage erhalten werden, und diese Rendite kann erhöht werden, wenn der Anleger weniger zahlt als der ausstehende Betrag.

Die Rabatte variieren auf der ganzen Linie, aber Verkäufer können erwarten, 10 bis 30 Prozent des unbezahlten Guthabens zu verlieren, abhängig von den folgenden:

• Seasoning . Dies bedeutet, wie lange der Verkäufer Zahlungen auf die Carry-Back-Finanzierung erhalten hat. Ein Verkäufer, der über einen Zeitraum von 12 Monaten fristgerechte Zahlungen erhalten hat, erhält mehr Bargeld als ein Verkäufer, der eine brandneue Hypothek hält.
• Zinssatz . Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Rabatt. Ein niedrigerer Zinssatz wird Investoren anziehen, die einen höheren Rabatt wünschen.
• Hypothekenlaufzeit . Langfristige Hypotheken wie eine 30-jährige Hypothek sind für einen Anleger nicht so attraktiv wie eine kurzfristige Hypothek; Daher werden langfristige Hypotheken in der Regel mit höheren Rabatten als kurzfristige verkauft.
• Vorfälligkeitsentschädigungen und Spätbuchungen . Auch Rückübertragungshypotheken, die eine Vorfälligkeitsentschädigung und eine Spätgebühr enthalten, sind für Investoren attraktiver, was sich auf den angewandten Diskontierungssatz auswirkt.
• Kredit-zu-Wert-Verhältnis . Geringere Beleihungsausläufe erhalten günstigere Rabatte. Höhere Quoten gelten als größeres Risiko und die Rabatte sind steiler.

Die Anleger berücksichtigen auch die Art der Sicherheit, ihren geschätzten Wert, ihren Standort, ihre Ausstattung, ihren Zustand und die Kreditwürdigkeit der Käufer, sofern bekannt.

Verkaufsgebühren für eine Rückübertragungshypothek

Der Anleger kann den Verkäufer einer Rückübertragungshypothek auffordern, alle mit dem Verkauf der Schuldverschreibung und der Hypothek verbundenen Kosten zu übernehmen. Möglicherweise werden Sie gebeten, folgende Gebühren zu zahlen:

• Titelrichtlinie
• Treuhandgebühr
• Belegvorbereitung
• Schätzung
• Begünstigung
• Kurier- / Überweisungen
• Aufzeichnung
• Kommission, falls vorhanden

Investoren finden, um Carry-Back-Hypotheken zu kaufen

Es gibt private Investoren und kommerzielle Investoren. Einige sind durch Hypothekenmakler vertreten, andere nicht:

• Abonnieren Sie einen Newsletter.
• Durchsucht das Internet.
• Schauen Sie in den Kleinanzeigen Ihrer lokalen Zeitung nach.
• Rufen Sie Immobilienmakler an, die in Anlageobjekten tätig sind.
• Lassen Sie Ihre Finger in den Gelben Seiten wandern.
• Fragen Sie Freunde und Familienmitglieder.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}