Ist es möglich, den Immobilienmarkt zu timen?

Es ist wahrscheinlich, dass milliardenschwere Immobilienmagnaten wie der New Yorker Donald Trump, der Chicagoer Sam Zell und der Tom Barrack von Santa Barbara gemeinsam zustimmen würden, dass niemand den Immobilienmarkt bestimmen kann, nicht einmal sie. Das kann Sie wundern: Wenn die Profis den Markt nicht timen können, wie können Sie dann?

Zunächst einmal können Sie die gleichen Techniken anwenden, die für viele, die nach dem Credo leben, funktioniert haben: Kaufen Sie niedrig und verkaufen Sie hoch.

Der erste Schritt besteht darin, die Art des Immobilienmarkts zu bestimmen, der in Ihrer Stadt existiert.

Arten von Immobilienmärkten

Obwohl es viele Variationen und Wendungen gibt, fallen die Immobilienmärkte grundsätzlich in drei Kategorien:

• Käufermärkte
  Käufermärkte gibt es, wenn es dort gibt ist mehr Inventar, dh Häuser zum Verkauf, als Käufer. Da Käufer viele Häuser zur Auswahl haben, wird nicht jedes Haus zum Verkauf verkauft. Die meisten Experten sind sich einig, dass, wenn sechs Monate oder mehr von Inventar auf dem Markt ist, es ein Käufermarkt ist. Beachten Sie auch, dass in Käufermärkten eine geringere Anzahl von Käufern zu weniger Verkäufen führt, was die Durchschnittspreise verzerren kann.
• Märkte des Verkäufers
  Umgekehrt gibt es auf den Verkäufermärkten mehr Käufer als verfügbares Inventar. Da es weniger Häuser gibt, aus denen die Käufer wählen können, wird fast jedes Haus verkauft. In der Regel gibt es viel weniger als sechs Monate Inventar in einem Verkäufermarkt. In extremen Verkäufermärkten gibt es weniger als zwei Monate Lagerbestände in der Reserve.
• Neutrale Märkte
  Neutrale Märkte sind ausgewogen. In der Regel sind die Zinsen erschwinglich und die Anzahl der Käufer und Verkäufer auf dem Markt ist ausgeglichen. Die Skalen kippen nicht in die eine oder andere Richtung, was bedeutet, dass der Markt normal ist, ohne dass volatile Schwankungen auftreten. Inventar ist in der Regel rund vier Monate, geben oder nehmen.

  Beachten Sie, dass gute Käufe auf neutralen Märkten existieren, aber es gibt keine allgemeinen Hinweise, die Käufer gegenüber Verkäufern bevorzugen oder umgekehrt.

Kaufen in einem Käufermarkt

Wenn Sie ein Haus kaufen wollen und es sich leisten können, auf primo Bedingungen zu warten, dann ist das der Markt eines Käufers; Es gibt kein besseres Timing. Hier sind ein paar Vorteile für den Kauf in einem Käufermarkt:

• Niedrigerer Verkaufspreis
  Verkäufer sind eher bereit zu handeln, weil sie wissen oder wissen müssen, dass sie ihr Kaufangebot ablehnen, wenn sie sich weigern, nicht einen anderen erhalten. Wenn weniger Häuser verkauft werden, sinken die Preise in der Regel.
• Käufer können Konzessionen bestellen
  Käufer können Verkäufer bitten, ihre Abschlusskosten zu bezahlen, vorausgesetzt, dass ihr Kreditgeber den Kredit zulässt. Käufer können auch erwarten, dass Verkäufer für spezielle Berichte wie Schädlingskontrollen oder Dachzertifikate und eine Hausgarantie bezahlen.
• Kontingentangebote sind akzeptabler
  Verkäufer akzeptieren im Allgemeinen ein Kontingentangebot, das vom Käufer abhängig ist, der das bestehende Haus des Käufers verkauft. Ein Angebot in der Hand ist besser als gar kein Angebot.
• Antrag auf Reparaturen leicht ausgehandelt
  Wenn das Haus Reparaturen oder eine Modernisierung seiner Systeme benötigt, werden die Verkäufer dem Käufer oft die Reparaturen gutschreiben oder die von einem Haushaltsinspektor festgestellten Probleme beheben.
• Käufer steuern die Transaktion
  Käufer können längere Inspektionsfristen verlangen, Fristen verlängern und frühzeitigen Besitz anfordern - Bedingungen, die im Markt eines Verkäufers automatisch abgelehnt würden.

Kaufen in einem Verkäufermarkt

Wenn ein Käufer keine Dringlichkeit hat, ein Haus zu kaufen, ist der Markt eines Verkäufers kein idealer Zeitpunkt zum Kauf. Hier sind ein paar Nachteile für den Kauf eines Eigenheims in einem Verkäufermarkt:

• Top-Preis
  Häufige Angebote sind üblich. Verkäufer befehlen Listenpreis und bekommen es, manchmal mehr.
• Keine Konzessionen
  Der Verkäufer ist nicht bereit, die Abschlusskosten des Käufers zu bezahlen oder für Inspektionen zu bezahlen.
• Kontingente Angebote kommen selten vor.
  Der Verkäufer möchte nicht warten, bis das Haus eines Käufers zu verkaufen ist.
• Reparaturanfragen werden nicht berücksichtigt
  Verkäufer sagen den Käufern in der Regel, dass sie das Haus "wie es ist" kaufen.
• Verkäufer kontrollieren die Transaktion
  Die meisten Verkäufer biegen nicht vom Original ab Vertrag, ungeachtet der Umstände, weil es drei weitere Käufer um die Ecke gibt.

Verkauf in einem Käufermarkt

Wenn ein Verkäufer nicht verkaufen muss, kann es einen Nachteil geben, ein Haus auf dem Markt eines Käufers auf den Markt zu bringen.

Hier sind die Nachteile beim Verkauf in einem Käufermarkt:

• Lowball-Angebote
  Verkäufer in weichen Märkten verlieren Eigenkapital. Die geringe Nachfrage nach Häusern setzt die Verkaufspreise unter Druck, was dazu führt, dass die Käufer Lowball-Angebote machen.
• Käufer erwarten Zugeständnisse
  Die Käufer werden die Verkäufer auffordern, die Abschlusskosten zu bezahlen, wodurch der Nettoerlös des Verkäufers gesenkt wird.
• Contingent-Angebote sind riskanter
  Wenn das Haus eines Käufers nicht verkauft wird, wird auch der Verkäufer nicht zu diesem Zeitpunkt die Anzahl der Käufer noch weiter verringern.
• Käufer verlangen Reparaturen
  All die kleinen Dinge, die Verkäufer bei der Hausinspektion zurückgestellt haben, werden von den Verkäufern erwartet.
• Verkäufer kontrollieren die Transaktion nicht
  Käufer fragen nach "Out" -Klauseln, die sie vom Deal bis zum Abschluss weggehen lassen.

Verkauf in einem Verkäufermarkt

Dies ist die beste Zeit, um ein Hausverkäufer zu sein. Hier sind ein paar Vorteile für den Verkauf in einem Verkäufermarkt:

• Höherer Verkaufspreis
  Die Listen-Verkaufspreis-Verhältnisse sind in den Verkäufermärkten niedriger, was bedeutet, dass Verkäufer höhere Preise verlangen, manchmal über Listen.
• Konzessionsverweigerungen
  Verkäufer lehnen es ab, die Abschlusskosten des Käufers zu zahlen, und sie lehnen häufig Angebote ab, die eine vom Verkäufer bezahlte Inspektion verlangen.
• Kontingentangebote sind selten
  Käufer finden es leichter, ihre Häuser zu verkaufen und Verkäufer zu erkennen, dass sie nicht mit 10 Käufern in den Startlöchern ein Kontingentangebot vereinbaren.
• Käufer verlangen selten Reparaturen
  Käufer erhalten noch Hausinspektionen, verzichten jedoch auf eine Reparaturanforderung und akzeptieren das Eigentum "wie es ist."
• Verkäufer kontrollieren die Transaktion
  Es ist üblich für Verkäufer kürzere Prüfungszeiträume zu verhandeln und zu erwarten, dass Käufer auf bestimmte Eventualitäten wie Beurteilungen oder Darlehensfälle verzichten.

_{Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}