Mieteinnahmen und Aufwendungen zur Steuerzeit

Der Schlüssel zur Beherrschung von IRS Schedule E für Vermieter - "Supplemental Income and Loss" - besteht darin, Ihre Einnahmen und Ausgaben mithilfe eines Tabellenkalkulationsprogramms oder einer persönlichen Finanzsoftware zu organisieren. Vermieter, die ausführliche Zusammenfassungen ihrer Mietimmobilien-Ausgaben führen, sind diejenigen, die zur Steuerzeit am meisten profitieren. IRS-Regeln in Bezug auf Mieteinnahmen sind ziemlich großzügig, so dass Sie sie nutzen wollen.

Zeitplan E Steuertipps

Vermieter müssen ausgezeichnete Aufzeichnungen über Kostenbasis, Einnahmen und Ausgaben führen, und der beste Weg, um all diese Dinge im Auge zu behalten, ist die Erstellung einer Tabelle - Ihre Steuerberater kann sogar eine Vorlage haben, die Sie verwenden können.

Hier sind die Dinge, die Sie verfolgen möchten:

• Kaufpreis des von Ihnen vermieteten Hauses, Eigentumswohnung oder Mietshauses
• Kumulierte Abschreibung und laufende jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie
• Mieteinnahmen
• Erhaltene Sicherheitsleistungen < Sie möchten auch verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt nachverfolgen, darunter:

Provisionen oder Gebühren für die Immobilienverwaltung

• Werbekosten
• Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturkosten
• Hausratversicherung und HOA-Beiträge
• Grundsteuern und Hypotheken-Zinsaufwendungen
• Sicherheitsleistungen, die dem Mieter erstattet werden
• und diverse andere Ausgaben, wie Nebenkosten, Landschaftsgestaltung und Müllabfuhr

Wenn Sie diese Ausgaben mithilfe einer persönlichen Finanzsoftware oder einer Computer-Tabellenkalkulation nachverfolgen, haben Sie Ihre Monats- und Jahresabschlussberichte immer griffbereit und können sie ganz einfach ausdrucken.

Passive Aktivitätsverlust-Beschränkungen

Hier ist die großzügige IRS-Regel Nr. 1: Wenn eines Ihrer Mietobjekte einen Nettoverlust für das Jahr aufweist, kann dieser Verlust mit den Verlusten und Gewinnen all Ihrer anderen Mietobjekte verrechnet werden.

Nun, hier sind die vielleicht nicht so guten Nachrichten: Wenn die Gesamtsumme für alle Ihre Immobilien negativ ist - ein Nettoverlust - könnte dieser Verlust vollständig, teilweise oder überhaupt nicht abzugsfähig sein gegen den Rest Ihres Einkommens für die Jahr aufgrund von Einschränkungen des passiven Aktivitätsverlustes.

Die Vermietung von Immobilien gilt generell als passive Tätigkeit, auch wenn Sie viel Zeit auf die Auswahl der richtigen Mieter, die Reparatur der Mieteinheit und die Inspektion der Immobilie für die laufende Wartung verwenden.

Verluste aus passiven Tätigkeiten beschränken sich auf die Verrechnung passiver Gewinne.

Wenn Sie aktiv an den Mietaktivitäten teilnehmen, können potenzielle Mietverluste potenziell bis zu 25.000 USD pro Jahr in allen Ihren Mietobjekten abgezogen werden. Verheiratete Personen, die getrennt einreichen, haben ein Mietverlustlimit von bis zu 12.500 USD, sofern die Person während des Steuerjahres zu allen Zeiten von ihrem Ehegatten getrennt lebte.Die Höhe des für aktive Teilnehmer in einem Mietobjekt zulässigen Mietausfalls hängt von Ihrem geänderten angepassten Bruttoeinkommen (MAGI) ab:

Für MAGI von 100 000 USD oder weniger (50 000 USD oder weniger bei getrennter Heiratseinreichung) Verluste können bis zur Grenze von $ 25.000 ($ 12, 500) vollständig abgezogen werden.

• Für MAGI zwischen $ 100, 000 und $ 150, 000 (zwischen $ 50, 000 und $ 75, 000, wenn getrennt verheiratet) können Mietverluste bis zu einer Obergrenze von 50% der Differenz zwischen $ 150, 000 ($ 75, -) abgezogen werden. 000, wenn verheiratet getrennt eingereicht) und MAGI.
• Für MAGI über 150.000 US-Dollar (75.000 US-Dollar bei getrennter Heirat) kann keiner der Mietverluste von anderen Einkünften abgezogen werden.
• Sie können Verluste nach vorne tragen

Dies bringt uns zur großzügigen IRS-Regel Nr. 2: Mietverluste, die durch die Beschränkungen des passiven Aktivitätsverlustes begrenzt sind, können auf das folgende Steuerjahr übertragen werden, wenn sie Mietgewinne verrechnen können.

Die passiven Aktivitätsverlustbeschränkungen werden jedes Jahr angewendet, aber Mietverluste werden Jahr für Jahr weiter vorgetragen, bis die Verluste entweder durch Verrechnung von Mietgewinnen oder durch Abzug von anderen Einkünften aufgebraucht werden.

Das Formular 8582 wird verwendet, um die Einschränkungen des passiven Aktivitätsverlusts zu berechnen und die Mietverluste zu erfassen, die sich jedes Jahr für jedes Objekt ansammeln.

Steuerplanung für Vermieter

Gelegentlich machen Vermieter einen kleinen Gewinn, wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Hypothek sowie Grundsteuern, Versicherungen und Reparaturen zu bezahlen. Aber die Vermieter können den Kaufpreis des Mietobjekts abschreiben, und dies kann oft dazu führen, dass ein kleiner wirtschaftlicher Gewinn zu einem kleinen steuerlichen Verlust wird - die Ausgaben übersteigen das Einkommen, nachdem die Abschreibung berücksichtigt wurde.

Gelegentlich sind die Vermieter jedoch mit erheblichen Ausgaben konfrontiert, wie zum Beispiel der Erneuerung eines Daches oder der Entkernung einer Wohnung nach dem Auszug eines Langzeitmieters.

Unter diesen Umständen ist es möglich, dass der Vermieter einen Verlust von mehr als $ 25.000 hat, aber die passiven Aktivitätsverlustregeln begrenzen den Verlust auf genau $ 25.000. Der Rest wird auf das nächste Jahr übertragen, wenn der Vermieter hoffentlich haben mehr Gewinn und können die überschüssigen steuerlichen Verluste auffangen.

Verkauf von Mietobjekten

Mietverluste für eine bestimmte Immobilie sind in vollem Umfang in dem Jahr erlaubt, in dem eine Immobilie vollständig an einen unabhängigen Käufer verkauft wird.

Der Verkauf eines Hauses, eines Mehrfamilienhauses oder eines anderen Mietobjekts entspricht nicht dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes. Genau wie bei der Berechnung von Kapitalgewinnen wird bei der Berechnung des Gewinns oder Verlustes von Mietobjekten die Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis abgezogen.

Angepasste Kostenbasis für Mietobjekte

Die Formel zur Berechnung Ihrer Kostenbasis für Mietobjekte lautet wie folgt:

Kaufpreis

• Zuzüglich Anschaffungskosten (Titel- und Treuhandgebühren, Maklerprovisionen usw.) )
• Plus-Verbesserungen (Austausch des Daches, neuer Ofen usw.)
• Zuzüglich Verkaufskosten (Titel- und Treuhandgebühren, Maklerprovisionen usw.))
• Plus kumulierte Abschreibung (wie in Ihren Steuerformularen angegeben)
• Entspricht Ihrer Kostenbasis
• Die Berechnung Ihres Gewinns oder Verlustes wäre:

Verkaufspreis

• Minus Ihre Kostenbasis
• Entspricht Ihrer Gewinn oder Verlust
• Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie beim Verkauf Ihres Mietobjekts einen Gewinn erzielt. Wenn die resultierende Zahl negativ ist, haben Sie einen Verlust erlitten. Gewinne aus Mietobjekten können teilweise als Abschreibungsrückerstattung mit einem Steuersatz von maximal 25 Prozent und teilweise als Veräußerungsgewinne besteuert werden. Die Verkäufe von Mietobjekten werden auf Formblatt 4797 ausgewiesen, und alle Kapitalgewinnberechnungen werden in Anhang D ausgewiesen.

Grundbesitz und beschränkte Haftung

Viele Vermieter ziehen die Gründung von Kapitalgesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Personengesellschaften in Betracht. Eine Kapitalgesellschaft könnte nachteilig sein, weil Unternehmen keinen bevorzugten Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne haben. Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wäre in der Lage, langfristige Gewinne an ihre Mitglieder weiterzugeben, so dass Gewinne weiterhin für die bevorzugte 15-Prozent-Rate für langfristige Gewinne in Frage kommen. Vermieter sollten diese und andere rechtliche Aspekte der Gründung eines Unternehmens für Mietobjekte mit einem Anwalt besprechen, um die rechtlichen und finanziellen Auswirkungen einer solchen Strategie zu verstehen.