Sollten Sie Ihr zweites Zuhause zuerst kaufen?

Es ist keine leichte Zeit, ein Erstkäufer zu sein - vor allem, wenn Sie an einem Ort leben, an dem das Inventar der Anfangshäuser niedrig ist, die Anzahlungsanforderungen hoch sind und die Immobilienpreise niedrig sind. überdurchschnittlich. Dazu gehören teure Locales wie New York, Silicon Valley und Miami, aber selbst mittelständische und kleine Städte wie Stamford, CT, Providence, RI und Lansing, MI, können hart für Käufer sein.

Aber das erschüttert nicht den Wunsch, Wurzeln zu schlagen.

Einige Bewohner dieser teuren Gegenden machen einen überraschenden Weg zum Wohneigentum: Sie kaufen ihre "Zweitwohnungen", während sie weiterhin ihren Hauptwohnsitz mieten. Der Kauf kann ein Ort sein, um für die Wochenenden zu flüchten, ein Ort, wo Sie Ferien verbringen, oder ein Ort, den Sie als Geldverdiener an andere vermieten. Aber es entspricht auch dem weitverbreiteten Glauben, dass der Besitz von Immobilien eine solide Investition ist.

"Wenn man sich das ansieht, hat jede Generation versucht, Reichtum durch Eigentum zu akkumulieren", sagt Mitchell Roschelle, PwC Partner und einer der Gründer seiner Immobilienberatungspraxis. "Das Beste am Eigenheim ist, wenn man es lange genug besitzt, um es auszuzahlen, hat man Reichtum angehäuft. "Diese" erzwungenen Einsparungen ", sagt sie, ist ein Vorteil, den Sie für den Ruhestand, das spätere Leben oder andere Ziele nutzen können.

Aber das bedeutet nicht, dass der Kauf eines Ferienhauses während der Vermietung immer der richtige Schritt für Sie ist.

Hier sind einige Dinge, die Sie beachten sollten.

Die Immobiliengrundlage

Es gibt Argumente für Investitionen in Immobilien, sagt Mark Zandi, Chefvolkswirt bei Moody's Analytics. "Nach der Büste würde niemand Einfamilienhäuser außer den Geiern anfassen", sagt er. "Aber in den letzten ein oder zwei Jahren interessieren sich immer mehr Menschen für Wohnimmobilien, um Geld zu verdienen … Immobilien fühlen sich an, als kämen sie zurück. "Nationaler Verband der Grundstücksmakler Wirtschaftswissenschaftler Lawrence Yun stimmt zu.

"Das Eigentumsrecht hat auf lange Sicht zu einer Akkumulation von Vermögenswerten geführt, weil die Werte der Immobilien im Laufe der Zeit gewachsen sind", sagt er. "Diese Preiserhöhung kann Eigenkapital für Trade-Up-Käufe bereitstellen. "

Wertsteigerungspotenzial

Alle Immobilien sind natürlich lokal. Es gibt auch einen großen Unterschied beim Kauf eines Fixierer-oberen - und am Wochenende etwas Schweiß Eigenkapital - im Gegensatz zu einem unberührten Ort und schwitzen, wo Sie Ihre Liege auf dem Deck zu platzieren.

Aber es lohnt sich auch, sich anzusehen, was die Preise in den urlaubsorientierten Gebieten wohl tun werden. Trulia benutzt Volkszählungsdaten, um Preisaufwertung in Urlaubs Postleitzahlen gegen Nicht-Ferien zu vergleichen. In den Jahren 2012 und 2013 war die Preissteigerung in Nicht-Urlaubsgebieten im Vergleich zum Vorjahr etwa dreimal so hoch wie im Urlaub (6.6 Prozent für Nicht-Urlaubsgebiete im letzten Quartal 2013, verglichen mit 1. 9 Prozent für diese Urlaubsgebiete). Mit anderen Worten, ein Haus, das in einer Stadt oder einem Vorort gekauft wurde, wertete wahrscheinlich schneller als ein Wochenendplatz, den Sie in einer Strandstadt oder einem ländlichen Ort kaufen konnten.

Aber in den letzten Jahren hat sich die Kluft deutlich verringert, wobei sich die Feriengebiete gelegentlich bewegen. Im vergangenen Dezember stiegen die Preise in den Feriengebieten im Vergleich zum Vorjahr um 5,2 Prozent, verglichen mit 5 Prozent bei Nicht-Urlaubsreisen.

Mit Blick auf die Zukunft prognostiziert Trulia ein ziemlich ausgeglichenes Spielfeld.

Die Kosten des Besitzens

Es ist auch wichtig zu verstehen, dass der Kauf eines Zweitwohnsitzes wahrscheinlich ein wenig mehr kostet als der Kauf eines Erstlings. Die Anzahlungsanforderung wird wahrscheinlich ein wenig höher sein, wie auch der Zinssatz für eine Hypothek - in der Größenordnung von 50 bis 100 Basispunkten, so Yun. "Aus der Sicht eines Kreditgebers wird es als riskanter angesehen", erklärt er. Das ist, weil, wenn ein Haus nicht Ihre Hauptresidenz ist und Sie in schwere Zeiten fallen, es einfacher ist, weg zu gehen, weil Sie noch irgendwo leben müssen.

Können Sie es sich leisten?

Das ist die große Frage, die leicht zu verstehen ist. Der größte Fehler beim erstmaligen Kauf von Eigenheimkäufen ist nicht, die Kosten des Eigentums zu verstehen, sagt Roschelle. "Sie schauen sich die monatliche Zahlung an und kommen mit einer Anzahl für Dienstprogramme, die sie bezahlt hätten, wenn sie gemietet hätten.

Sie vergessen, dass der Kessel circa 1987 ist, und sie müssen 1 Prozent des Wertes des Hauses socked weg haben, weil etwas brechen wird. "

Seine Richtschnur: Wenn die steigende Miete für den Ort, den Sie Tag für Tag leben, plus die Kosten für die Zweitwohnung 50 Prozent Ihres Einkommens ausmachen, ergibt das keinen Sinn. Eine Möglichkeit, die Kosten für Ihren Urlaubsort in Schach zu halten, besteht darin, an einem Ort mit einem Hausbesitzerverband zu kaufen, der sich um vorhersehbare Instandhaltung kümmert: Rasenpflege, Schneeräumung und dergleichen.

Wird es ein Geldverdiener sein?

Airbnb und Websites wie HomeAway erleichtern es Ihnen, Ihr Ferienhaus zu nutzen, wenn Sie es möchten und profitieren davon, wenn Sie es nicht tun. "Es ist wie der amerikanische Traum von Steroiden", sagt Roschelle. "Ich werde es nicht nur besitzen, ich werde es in ein Geschäft verwandeln. "Tritt aber vorsichtig auf. Wenn Sie Ihr Haus für weniger als 14 Tage im Jahr vermieten, müssen Sie keine Steuern auf das Geld zahlen. Mehr als das, und Sie betreten eine komplizierte Welt der Besteuerung, die klare und sorgfältige Aufzeichnungen erfordert. Sie sind auch ein Vermieter geworden, was (zumindest) ein Ärgernis und (maximal) ein zweiter Job ist.

Könnte ein zukünftiger Rentner Sie kaufen?

Sie möchten an einem Ort einkaufen, an dem ein Rentner eventuell seine Wurzeln schlagen möchte? "Ich denke, dass die Aussichten für Wohnungswerte ziemlich gut sind, besonders in Gebieten, in denen man in den nächsten Jahrzehnten viele Rentner sehen wird", sagt Zandi. Wenn das eine Überlegung ist, denken Sie darüber nach, was eine ältere Person in einem Haus wünschen könnte, wenn Sie schauen: Breite Hallen und Eingänge, eine Hauptschlafzimmersuite im ersten Stock, ein Eingang ohne Treppen.Sie könnten nicht in der Lage sein, all diese Dinge zu erfassen (ein sehr kleiner Prozentsatz des Wohnungsbestands in den USA hat alle), aber je mehr, desto besser.