Wie eine Agentur in Immobilien geschaffen wird

Expressagentur

Die Expressagentur wird entweder durch eine mündliche oder eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und dem Agenten erstellt. Es zeigt ihre ausdrückliche Absicht für diesen Repräsentationsstatus an.

In der Immobilienbranche wird die Agentur normalerweise entweder durch eine schriftliche Angebotsvereinbarung mit einem Verkäufer oder durch eine Agenturvertrag mit einem Käufer erstellt. Einige Staaten erlauben mündliche Absprachen, aber die meisten tun dies nicht.

Implizierte Agentur

Es ist auch möglich, durch die Aktionen der Parteien eine Agenturbeziehung zu erstellen.

Wenn ein Immobilienmakler Zuständigkeiten übernimmt, die normalerweise denen eines Agenten entsprechen, aber keine Agenturvereinbarung unterzeichnet hat, kann er dennoch als Makler über eine implizite Agentur betrachtet werden. Wenn der Kunde den Agenten um Rat oder Aktionen bittet, die normalerweise in der Agentur sind, könnte eine implizite Agentur erstellt werden.

Einige Staaten haben eine spezifische Gesetzgebung geschaffen, die besagt, dass keine Agentur ohne eine schriftliche Agenturvereinbarung bestehen kann. Dies hilft, versehentliche implizite Agentur zu vermeiden.

Werden Sie kein Undisclosed Dual Agent

Wenn Sie in den Staaten, die eine implizite Agentur nicht ausgeschlossen haben, einen Agenturvertretungsstatus bei Ihrem Listing-Kunden haben, achten Sie darauf, was Sie tun, wenn Sie mit einem Käufer zusammenarbeiten. an dieser Auflistung interessiert. Zunächst müssten Sie dem Käufer den Status der Agentur mitteilen und dann keine Pflichten übernehmen, die implizieren würden, dass Sie auch deren Vertreter sind.

Der Weg, wie es heute meist gemacht wird

Meine Lizenz hängt in New Mexico, aber ich habe in der Vergangenheit auch Maklerlizenzen in Texas und Colorado gehabt.

Viele Staaten verfügen jetzt über Dokumente und Offenlegungen, die "Transaktionsbrokerage" unterstützen oder von anderen Namen genannt werden, die Darstellung eines Käufers oder Verkäufers ohne "Agentur". Der Begriff Immobilienmakler bedeutet das heutzutage selten mehr.

Also, ich kann einen Eintrag machen und kein Agent für den Verkäufer sein, und genau das habe ich immer getan.

Das einzige Mal, dass die Frage der Agentur jemals mit einem Käufer oder Verkäufer kam, war, ob ich mit einem Anwalt oder einem Richter zusammenarbeitete. Aus irgendeinem Grund zog ich sie mit meiner Website an. Sie wollten nicht, dass ich wegen einer stellvertretenden Haftung ihr Agent werde.

Bei der Stellvertretung haftet der Kunde des Agenten für die Aktivitäten seines Agenten. Also, wenn ich etwas falsch machen oder einen Fehler machen sollte, würde auch mein Kunde dafür verantwortlich gemacht werden. Diese legalen Leute wussten, dass sie dieses Risiko nicht wollten, obwohl sie wussten, dass ich die Regeln sorgfältig befolgte.

Als ich mit Käufern zusammenarbeitete, arbeitete ich immer als Transaktionsbroker, nie als Agent. Sie haben fast nie danach gefragt, und unser Formular zur staatlichen Offenlegung hat meine Pflichten gegenüber meinem Kunden klar dargelegt. Hier sind sie direkt aus dem Gesetz:

A. Ehrlichkeit und angemessene Sorgfalt gemäß den Bestimmungen dieses Abschnitts;

B.die Einhaltung der lokalen, staatlichen und bundesstaatlichen Gesetze zur Errichtung von Eigentumswohnungen und Antidiskriminierungsgesetzen, des Immobilienlizenzgesetzes von New Mexico und der Immobilienprovisionsregeln sowie anderer anwendbarer lokaler, bundesstaatlicher und bundesstaatlicher Gesetze und Vorschriften;

C. die Erfüllung aller schriftlichen Vereinbarungen mit dem Kunden oder Kunden;

D. Unterstützung für den Kunden oder Kunden des Brokers beim Abschluss der Transaktion, sofern vom Kunden oder Kunden nicht anders schriftlich vereinbart, einschließlich:

1. rechtzeitige Präsentation aller Angebote oder Gegenangebote; und
2. Unterstützung bei der Einhaltung der Vertragsbedingungen und beim Abschluss der Transaktion; wenn der Makler in der Transaktion nicht die Dienstleistung, Beratung oder Unterstützung erbringt, die in den Absätzen (1) und (2) von Unterabschnitt D von 16. 61. 19. 8 NMAC beschrieben ist, muss der Kunde oder Kunde schriftlich zustimmen, dass der Makler es wird nicht erwartet, dass er eine solche Dienstleistung, Beratung oder Unterstützung erbringt, und der Makler muss das Bestehen einer solchen Vereinbarung den anderen an der Transaktion beteiligten Maklern schriftlich mitteilen;

E. Bestätigung durch den Broker, dass Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Transaktion vorliegen können, die außerhalb der Kenntnisse oder des Fachwissens des assoziierten Brokers oder des qualifizierenden Brokers liegen und dass der assoziierte Broker oder qualifizierte Broker vorschlägt, dass der Kunde oder der Kunde Expertenrat in diesen Angelegenheiten einholt;

F. sofortige Abrechnung aller vom Broker erhaltenen Gelder oder Eigentum;

G. schriftliche Mitteilung an ihren Kunden oder Kunden und an andere an der Transaktion beteiligte Broker über potenzielle Interessenkonflikte, die der Broker bei der Transaktion hat, einschließlich, aber nicht beschränkt auf:

1. jede schriftliche Maklerbeziehung, die der Makler mit anderen Parteien der Transaktion oder;
2. alle materiellen Interessen oder Beziehungen geschäftlicher, persönlicher oder familiärer Art, die der Makler bei der Transaktion hat;
3. Weitere Makler-Beziehungsoptionen in New Mexico;

H. schriftliche Offenlegung jeglicher nachteiliger wesentlicher Tatsachen, die dem Makler oder qualifizierenden Makler tatsächlich über das Eigentum oder die Transaktion bekannt sind, oder über die finanzielle Fähigkeit der Parteien der Transaktion, die Transaktion abzuschließen; unwesentliche Tatsachen, die einer Offenlegung bedürfen, enthalten keine Informationen, die durch die Gesetze der Bundesrepublik zum fairen Wohnungswesen oder das New Mexico Human Rights Act abgedeckt sind;

I. die Aufbewahrung aller vertraulichen Informationen, die im Rahmen einer früheren Agenturbeziehung gesammelt wurden, es sei denn, die Offenlegung erfolgt mit Zustimmung des früheren Kunden oder ist gesetzlich vorgeschrieben;

J. Sofern nicht anderweitig schriftlich genehmigt, darf ein assoziierter Broker oder qualifizierter Broker während der Transaktion seinem Kunden oder Kunden nicht mitteilen, dass sein Verkäufer, Kunde oder Kunde zuvor angegeben hat, dass er einen Verkaufspreis unter dem verlangten oder notierten Preis einer Immobilie akzeptieren wird; dass der Käufer oder Kunde des Käufers zuvor angegeben hat, dass er einen höheren Preis als den in einem schriftlichen Angebot angegebenen Preis zahlen wird; die Motivation ihres Kunden oder Kunden für den Verkauf oder Kauf von Immobilien; dass der Verkäufer, der Kunde oder der Käufer, der Kunde oder der Kunde, anderen als den angebotenen Finanzierungsbedingungen zustimmen wird; oder andere Informationen, die der Makler oder der Kunde oder Kunde des qualifizierenden Brokers schriftlich anfordert, um vertraulich zu bleiben, es sei denn, eine Offenlegung ist gesetzlich vorgeschrieben.

Das kümmert sich um alle Bedenken, die meine Kunden gehabt haben könnten.