Der Verkauf von Eigenheimen aus Kapitalertragssteuer

Sie listen Ihr Haus zum Verkauf auf und hoffen auf das Beste. Dann lächelt das Glück über Sie und Sie verkaufen es für einen ordentlichen Gewinn. Es kann schwierig sein, sich umzudrehen und dem Internal Revenue Service einen gesunden Prozentsatz dieses Profits zu geben, aber der IRS ist nicht herzlos. Sie können das meiste - wenn nicht alles - dieses Geld behalten. Sie können es von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen, indem Sie den Ausschluss des Hausverkaufs verwenden. So funktioniert das.

$ 250, 000 Ausschluss beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes

Unverheiratete Personen können bis zu $ ​​250, 000 aus dem Verkauf ihres Haupthauses ausschließen, und Sie können $ 500, 000 ausschließen, wenn du bist verheiratet. Wenn Sie also Single sind und beim Verkauf einen Gewinn von 200.000 $ erzielen, müssen Sie nichts davon als steuerpflichtiges Einkommen melden, da dies weniger als der Auszahlungsbetrag von 250.000 € ist, auf den Sie Anspruch haben. Wenn Sie einen Gewinn oder Gewinn von $ 255.000 realisieren, müssen Sie $ 5.000 davon als Einkommen melden.

Natürlich ist der Ausschluss nicht automatisch. Die IRS schreibt einige Regeln vor.

Die 2-aus-5-Jahres-Regel

Sie müssen mindestens zwei Jahre lang in den letzten fünf Jahren unmittelbar vor dem Verkaufsdatum in der Wohnung gelebt haben, was normalerweise bedeutet, dass Sie ' t den Ausschluss beim Verkauf von Miet- oder Geschäftsliegenschaften. Die zwei Jahre müssen jedoch nicht aufeinander folgen. Sie leben vielleicht ein Jahr lang im Haus, vermieten es für drei Jahre und ziehen dann 12 Monate vor dem Verkauf wieder ein.

Die IRS stellt fest, dass das Haus, wenn Sie so viel Zeit unter diesem Dach verbracht haben, Ihr Hauptwohnsitz ist.

Sie können diese 2-aus-5-Jahres-Regel verwenden, um Ihre Gewinne jedes Mal auszuschließen, wenn Sie Ihr Haupthaus verkaufen. Das bedeutet natürlich im Allgemeinen, dass Sie den Ausschluss nur alle zwei Jahre beantragen können, weil Sie zumindest so viel Zeit in der Residenz verbringen, aber einige Ausnahmen gelten.

Wenn Sie weniger als 24 Monate in Ihrem Haus gelebt haben, können Sie möglicherweise mindestens einen Teil des Gewinns ausschließen.

Eine Änderung des Standorts Ihres Jobs

Wenn Sie weniger als zwei Jahre in Ihrem Haus gewohnt haben, können Sie einen Teil Ihres Gewinns ausschließen, wenn sich Ihr Arbeitsplatz geändert hat. Diese Ausnahme gilt, wenn Sie einen neuen Job begonnen haben oder wenn Sie von Ihrem derzeitigen Arbeitgeber an einen neuen Standort umziehen müssen.

Gesundheitsbedenken

Wenn Sie Ihr Haus aus medizinischen oder gesundheitlichen Gründen verkaufen, dokumentieren Sie diese Gründe mit einem Brief Ihres Arztes. Auch dies ermöglicht es Ihnen, weniger als zwei Jahre im Haus zu leben. Sie müssen den Brief nicht mit Ihrer Steuererklärung einreichen, sondern ihn mit Ihren persönlichen Unterlagen aufbewahren, falls der IRS weitere Informationen benötigt.

Unvorhergesehene Umstände

Sie möchten auch unvorhergesehene Umstände dokumentieren, die Sie dazu zwingen könnten, Ihr Haus zu verkaufen, bevor Sie die erforderliche Zeit dort verbracht haben.Nach dem IRS ist ein unvorhergesehener Umstand "das Auftreten eines Ereignisses, das Sie vor dem Kauf und der Besetzung Ihres Haupthauses vernünftigerweise nicht erwartet hätten." Zu diesen Ereignissen können Naturkatastrophen, Kriegshandlungen, Terrorakte, eine Änderung in Ihrer Beschäftigung oder Arbeitslosigkeit gehören, bei denen Sie nicht in der Lage waren, die grundlegenden Lebenshaltungskosten, Tod, Scheidung oder Trennung oder Mehrlingsgeburten derselben Schwangerschaft zu decken.

Der partielle Ausschluss

Sie können Ihren teilweisen Ausschluss basierend auf der Zeit berechnen, die Sie tatsächlich in Ihrem Zuhause gelebt haben. Zählen Sie diese Monate, dann teilen Sie die Zahl durch 24. Multiplizieren Sie dieses Verhältnis um $ 250, 000 oder um $ 500, 000, wenn Sie verheiratet sind. Das Ergebnis ist die Höhe des Gewinns, den Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen können.

Zum Beispiel: Sie haben vielleicht 12 Monate in Ihrem Haus gewohnt, dann mussten Sie es verkaufen, weil Ihr Arbeitgeber Sie gebeten hat, in ein anderes Büro in einem anderen Bundesstaat zu ziehen. Du bist nicht verheiratet. Zwölf Monate geteilt durch 24 Monate kommt heraus. 50. Multiplizieren Sie dies mit Ihrem maximalen Ausschluss von 250.000 $. Das Ergebnis: Sie können bis zu 125.000 oder 50 Prozent Ihres Gewinns ausschließen.

Wenn Ihr Gewinn mehr als 125.000 $ beträgt, würden Sie nur den Betrag von mehr als 125.000 $ als steuerpflichtiges Einkommen bei Ihrer Rückkehr berücksichtigen. Wenn Sie einen Gewinn von 150.000 $ realisieren, würden Sie Steuern von 25.000 $ melden und zahlen.

Wenn Ihr Gewinn kleiner oder gleich 125.000 $ ist, können Sie den gesamten Betrag von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen.

Den Gewinn melden

Gewinne aus dem Verkauf Ihres Hauses werden in Schedule D als Kapitalgewinn ausgewiesen. Wenn Sie Ihr Haus für ein Jahr oder weniger besessen haben, wird der Gewinn als kurzfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen. Wenn Sie Ihr Haus für mehr als ein Jahr besessen haben, wird dies als langfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen. Kurzfristige Gewinne werden mit dem gleichen Satz besteuert wie Ihr regelmäßiges Einkommen, während die Sätze für langfristige Gewinne günstiger sind: Null, 15 oder 20 Prozent, abhängig von Ihrer Steuerklasse.

Berechnung Ihrer Kostenbasis und Kapitalgewinn

Die Formel zur Berechnung Ihres Gewinns beinhaltet die Abzug Ihrer Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis. Beginnen Sie mit dem Betrag, den Sie für das Haus bezahlt haben, und fügen Sie dann die Kosten hinzu, die Sie beim Kauf erzielt haben, z. B. Titel- und Treuhandgebühren und Maklerprovisionen. Fügen Sie nun die Kosten für die von Ihnen vorgenommenen Verbesserungen hinzu, wie z. B. den Austausch des Daches oder Ofens. Fügen Sie die Kosten des Verkaufs hinzu: mehr Titel und Treuhandgebühren und Maklerprovisionen. Subtrahieren Sie alle kumulierten Abschreibungen, die Sie im Laufe der Jahre vorgenommen haben, z. B. wenn Sie das Amt jemals im Abzug übernommen haben. Die resultierende Zahl ist Ihre Kostenbasis.

Ihr Kapitalgewinn wäre der Verkaufspreis Ihres Hauses abzüglich Ihrer Kostenbasis. Wenn es eine negative Zahl ist, haben Sie einen Verlust gehabt. Leider können Sie keinen Verlust aus dem Verkauf Ihres Haupthauses abziehen.

Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie einen Gewinn erzielt. Subtrahieren Sie den Betrag Ihres Ausschlusses und der Restbetrag ist Ihr steuerpflichtiger Gewinn.