Pro & Contra von Lender Paid Mortgage Insurance (LPMI)

Eine Hypothekenversicherung ist erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Wertes Ihres Hauses beträgt. Diese Versicherung schützt Ihren Kreditgeber, falls Sie die Hypothek nicht bezahlen. Während es unglücklich ist, eine Hypothekenversicherung zu bezahlen, ist der Vorteil, dass Sie ein Haus kaufen können, ohne 20% herunterzufallen (was ein paar Jahre mehr an Sparen kosten kann). Ob es eine gute Idee ist, mit weniger als 20% zu kaufen, ist umstritten und ist ein Thema für einen anderen Artikel.

Normalerweise zahlen Sie (der Kreditnehmer) eine monatliche Prämie für die private Hypothekenversicherung (PMI). Es ist jeden Monat ein Aufpreis, und es kann ein wenig von Ihrem Budget nehmen. Allerdings bieten einige Kreditgeber Kreditgeber bezahlt Hypothek Versicherung (LPMI), mit denen Sie diese zusätzliche monatliche Zahlung zu vermeiden.

Leider ist LPMI kein sehr guter Name, weil der Kreditgeber die Versicherung nicht wirklich bezahlt - das tun Sie. Denken Sie immer daran (besonders bei Finanztransaktionen), dass niemand irgendwelche Kosten für Sie bezahlen wird, es sei denn, sie erhalten dafür eine Gegenleistung.

Funktionsweise von LPMI

Um LPMI zu verwenden, ändern Sie einfach die Struktur der Versicherungsprämienzahlungen, damit Sie nicht jeden Monat eine separate Gebühr zahlen. Stattdessen zahlen Sie entweder einen Pauschalbetrag im Voraus oder Sie machen jeden Monat größere Hypothekenzahlungen. Der Pauschalansatz ist weniger verbreitet als eine Anpassung Ihrer Hypothekenzinsen.

Wenn Sie einen Pauschalbetrag zahlen, wird Ihr Darlehensgeber einen Betrag bestimmen, von dem er glaubt, dass er seine Kosten deckt (weil er eine Hypothekenversicherung mit diesem Geld kaufen wird), wenn Sie die Details Ihres Hauskaufs kennen.

Wenn Sie dagegen im Laufe der Zeit zahlen, zahlen Sie in Form eines leicht höheren Hypothekenzinses. Da eine höhere Hypothekenzinssatz höhere monatliche Zahlungen bedeutet (siehe How to Calculate Loans), werden Sie jeden Monat etwas mehr zahlen, wenn Sie für LPMI gehen, aber es könnte weniger sein, als Sie bezahlen würden, wenn Sie PMI separat erhielten.

Dinge, die man bedenken sollte

LPMI ist nicht jedermanns Sache. In der Tat wird sich nicht jeder für ein Darlehen bei LPMI qualifizieren. Im Allgemeinen müssen Sie eine gute Bonität für LPMI haben, um eine Option zu sein, und es ist nur unter bestimmten Umständen attraktiv.

Einkommensverdiener: für diejenigen, die verwenden können, ist es für Kreditnehmer mit hohem Einkommen am attraktivsten; Sie können aufgrund des höheren Zinssatzes einen höheren Steuerabzug genießen (unter der Annahme, dass sie Hypothekenzinskosten abziehen). Personen mit niedrigerem Einkommen könnten dagegen einen eigenständigen PMI abziehen, so dass LPMI keine zusätzlichen Steuervorteile bringen würde. Natürlich sollten Sie immer mit Ihrem Steuerberater über mögliche Abzüge sprechen - und sogar darüber, wie Sie Ihr Hypothekendarlehen am besten strukturieren können. Diese Regeln haben sich in letzter Zeit geändert. Erkundigen Sie sich daher bei einem Experten, bevor Sie etwas unternehmen.

Kurzfristige Kredite: LPMI ist am attraktivsten bei kurzfristigen Darlehen (es ist nicht für den Kreditnehmer, der 30 Kredite erhält und Zahlungen für viele Jahre leistet). Warum? Wiederum beinhalten die meisten LPMI-Kredite einen erhöhten Hypothekenzins, im Gegensatz zu einem Pauschalpreis, der Sie jahrelang verfolgen kann. Diese Hypothekenzinsen werden sich nie ändern, also müssen Sie die Hypothek vollständig abbezahlen, um die LPMI-Prämie loszuwerden. "Sie können dies tun, indem Sie das Darlehen entweder aus eigenen Ersparnissen (einfacher gesagt als getan) oder durch Refinanzierung auszahlen.

Vergleichen Sie dies mit dem PMI, den Sie abbrechen können, wenn Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut haben - dann können Sie einen niedrigeren Zinssatz (und keine PMI-Zahlungen) für den Rest des Lebens Ihres Darlehens genießen.

Hoher LTV: Wenn Ihr Beleihungsverhältnis (LTV) nahe bei 80% liegt, ist LPMI wahrscheinlich nicht Ihre beste Option, es sei denn, Sie planen, das Darlehen bald zu streichen (durch Refinanzierung oder Vorauszahlung). Nahezu 80% sind fast mit einer Hypothekenversicherung erledigt. Wenn Sie stattdessen PMI verwenden und jeden Monat eine separate Zahlung leisten, können Sie die Versicherung relativ bald kündigen, und Sie werden nicht mit einem höheren Zinssatz festsitzen. Denken Sie daran, dass Sie über 80% LTV erhalten können, wenn Sie Zahlungen leisten, oder es könnte passieren, wenn der Wert Ihres Hauses aufgrund eines starken Immobilienmarktes steigt. Wenn Sie Ihren PMI stornieren, kann dies nur einige hundert Dollar kosten (um eine Schätzung zu erhalten), während die Refinanzierung viel mehr kostet.

Alternativen zu LPMI

Wenn Sie nicht mögen, wie LPMI klingt, gibt es einige Alternativen. Zunächst können Sie eine größere Anzahlung von mindestens 20% leisten. Viele Menschen haben diese Option jedoch nicht. Eine andere Wahl ist, für Ihren eigenen PMI zu bezahlen (manchmal als Kreditnehmer bezahlt Hypothek Versicherung oder BPMI). Sie haben bereits einige Beispiele für Situationen gesehen, in denen normaler PMI besser ist als LPMI oben. Schließlich können Sie ein Piggyback-Darlehen (oder 80/20-Darlehen) verwenden, obwohl diese Kredite nicht so häufig sind wie früher. Ein Huckepack erlaubt es Ihnen, eine Hypothekenversicherung ganz zu vermeiden, aber Ihre zweite Hypothek wird mit einem höheren Zinssatz kommen. Wenn Sie die zweite Hypothek einigermaßen schnell auszahlen können, werden Sie mit der Zeit einen niedrigen (nicht durch LPMI erhöhten) Hypothekenzins für die kommenden Jahre genießen.