Wird der Immobilienmarkt zusammenbrechen?

Im Jahr 2017 begann eine Mehrheit der Amerikaner zu befürchten, dass der Immobilienmarkt zusammenbrechen würde. Tatsächlich stimmten 58 Prozent der Befragten darin überein, dass es in den nächsten zwei Jahren zu einer "Immobilienblase und Preiskorrektur" kommen wird. Infolgedessen glauben 83 Prozent von ihnen, dass es eine gute Zeit ist zu verkaufen.

Warnzeichen

Es gibt viele Anzeichen dafür, dass der Wohnungsmarkt in das Blasengebiet vorstößt. Die meisten Abstürze treten nur auf, weil eine Asset-Blase aufgetaucht ist.

Ein Anzeichen für eine Vermögensblase ist, dass die Immobilienpreise eskaliert sind. Die nationalen Hauspreise sind um 32 Prozent höher als die Inflation. Das ist ähnlich wie 2005, als sie zu 35 Prozent überbewertet waren.

Das Housing Bellwether Barometer ist ein Index für Bauherren und Hypothekenbanken. Im Jahr 2017 explodierte er wie in den Jahren 2004 und 2005. Das ist laut seinem Gründer Stack Financial Management, der damit die Finanzkrise 2008 vorhersagte. In ähnlicher Weise ist der SPDR S & P Homebuilders ETF seit März 2009 um 400 Prozent gestiegen. Er übertraf den Anstieg des S & P 500 um 270 Prozent.

Der nationale Case-Shiller-Index erreichte im Dezember 2016 Höchststände. Die Preissteigerungen konzentrieren sich auf sieben städtische Gebiete. Die Wohnungspreise in Denver und Dallas sind um 40 Prozent höher als ihre Vorgänger-Spitzen. Die Preise für Portland und Seattle sind 20 Prozent höher, und Boston, San Francisco und Charlotte liegen 10 Prozent über ihren Spitzenwerten.

Laut CoreLogic sind die Wohnungspreise in Denver, Houston, Miami und Washington, D.C. mindestens 10 Prozent höher als nachhaltige Werte.

Gleichzeitig ist der bezahlbare Wohnungsbau stark eingebrochen. Im Jahr 2010 waren 11 Prozent der Mieteinheiten im ganzen Land für einkommensschwache Haushalte erschwinglich. Bis 2016 waren es nur noch 4 Prozent.

Der Mangel ist der schlimmste in Städten, in denen die Wohnungspreise stark angestiegen sind. Zum Beispiel sank der Bestand an bezahlbaren Vermietungen in Colorado von 32,4 Prozent auf nur 7,5 Prozent seit 2010.

Im März 2017 warnte William Poole, ein Senior Fellow am Cato Institute, vor einer weiteren Subprime-Krise. Er warnte, dass 35 Prozent der Darlehen von Fannie Mae eine Hypothekenversicherung erforderten. Das ist ungefähr das Niveau von 2006. In gewisser Weise sind diese Kredite schlechter. Fannie und Freddie haben ihre Definition von Subprime von 660 auf 620 gesenkt. Das bedeutet, dass die Banken keine Kreditnehmer mehr anrufen, mit Werten zwischen 620 und 660 Subprime. Poole war der Chef der Federal Reserve Bank of Kansas, die vor der Subprime-Krise im Jahr 2005 warnte.

Im Jahr 2016 wurden 5,7 Prozent aller Hausverkäufe für den schnellen Weiterverkauf gekauft. Diese "Flip" -Häuser werden in weniger als einem Jahr renoviert und verkauft. Attom Data Solutions berichtete, das ist der höchste Prozentsatz seit 2006, während des letzten Booms.

Der Immobilienmarkt-Crash von 2008

Die Leute, die 2008 bei dem Absturz erwischt wurden, sind verunsichert, dass eine Bubble 2017 zu einem weiteren Crash führen wird. Aber es wurde von Kräften verursacht, die nicht mehr vorhanden sind. Credit Default Swaps versicherten Derivate wie Mortgage-Backed Securities. Hedgefonds-Manager haben eine enorme Nachfrage nach diesen vermeintlich risikofreien Wertpapieren geschaffen.

Das erzeugte Nachfrage nach den Hypotheken, die sie unterstützten.

Um diese Nachfrage nach Hypotheken zu erfüllen, boten Banken und Hypothekenmakler Wohnungsbaudarlehen für jedermann an. Sie schufen die Subprime-Hypothekenkrise im Jahr 2006.

Da viele unqualifizierte Käufer auf den Markt kamen, stieg die Nachfrage rasant an. Viele Leute kauften Häuser als Investitionen zum Verkauf, da die Preise weiter stiegen. Sie zeigten irrationalen Überschwang, ein Kennzeichen jeder Vermögensblase.

Im Jahr 2006 haben die Bauunternehmer endlich mit der Nachfrage aufgeholt. Als das Angebot die Nachfrage übertraf, begannen die Immobilienpreise zu fallen. Das sprengte die Vermögensblase.

Im September 2006 berichtete der Nationale Verband der Immobilienmakler, dass die Immobilienpreise zum ersten Mal seit 11 Jahren gesunken sind. Die Lagerbestände waren hoch und boten einen Vorrat von 7,5 Monaten. Im November stellte das Handelsministerium fest, dass die Zahl der neuen Heimattrakte um 28 Prozent niedriger war als 2005.

Aber die Federal Reserve ignorierte diese Warnungen. Es war der Meinung, die Wirtschaft sei stark genug, um die Haushalte aus der Krise herauszuholen. Sie wies auf starke Beschäftigung, niedrige Inflation und erhöhte Konsumausgaben hin. Es versprach auch, die Zinssätze zu senken. Das würde der Wirtschaft genug Liquidität geben, um das Wachstum anzukurbeln.

Die Fed unterschätzte die Größe und die Auswirkungen des Markts für hypothekenbesicherte Wertpapiere. Banken hatten "Quant Jocks" eingestellt, um diese neuen Wertpapiere zu schaffen. Sie schrieben Computerprogramme, die Hypothekenpakete in Hochrisiko- und Niedrigrisikobündel sortierten. Die Hochrisiko-Bundles zahlten mehr, waren jedoch eher ausfallgefährdet. Die Niedrigrisiko-Bündel waren sicherer, aber weniger bezahlt.

Diese Pakete enthielten unbekannte Subprime-Hypotheken. Die Banken kümmerten sich nicht um die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer, weil sie die Hypotheken auf dem Sekundärmarkt weiterverkauften.

Die tickende Zeitbombe waren die Millionen von Zinskrediten. Diese erlaubten Kreditnehmern, niedrigere Monatszahlungen zu erhalten. Diese Hypothekenzinsen wurden jedoch nach drei Jahren auf ein höheres Niveau zurückgesetzt. Viele dieser Hausbesitzer konnten die Hypothek nicht bezahlen. Dann fielen die Immobilienpreise und sie konnten ihre Häuser nicht gewinnbringend verkaufen. Infolgedessen sind sie ausgefallen.

Wenn die Zeiten gut waren, spielte es keine Rolle. Jeder kaufte die Hochrisikobündel, weil sie eine höhere Rendite erzielten. Da der Immobilienmarkt zurückging, wusste jeder, dass die Produkte an Wert verlieren. Da niemand sie verstand, war der Wiederverkaufswert dieser Derivate unklar.

Nicht zuletzt waren viele der Käufer dieser MBS nicht nur andere Banken. Sie waren Einzelinvestoren, Pensionskassen und Hedgefonds. Das verteilt das Risiko in der gesamten Wirtschaft. Hedgefonds verwendeten diese Derivate als Sicherheiten, um Geld zu leihen.Das führte zu höheren Renditen in einem Bullenmarkt, vergrößerte jedoch die Auswirkungen eines Abschwungs. Die Securities and Exchange Commission hat Hedgefonds nicht reguliert, also wusste niemand, wie viel davon vor sich ging.

Die Fed hat nicht erkannt, dass sich bis März 2007 ein Zusammenbruch zusammenbraute. Sie erkannte, dass Hedgefonds-Wohnungsverluste die Wirtschaft bedrohen könnten. Während des ganzen Sommers waren die Banken nicht bereit, einander zu leihen. Sie hatten Angst, dass sie im Gegenzug schlechte MBS erhalten würden. Banker wussten nicht, wie viel schlechte Schulden sie in ihren Büchern hatten. Niemand wollte es zugeben. Wenn sie es täten, würde ihre Kreditwürdigkeit gesenkt werden. Dann würde ihr Aktienkurs fallen, und sie wären nicht mehr in der Lage, mehr Geld aufzubringen, um im Geschäft zu bleiben. Die Börse hat den ganzen Sommer über gesägt, als Marktbeobachter herauszufinden versuchten, wie schlimm es war.

Im August waren die Kredite so knapp geworden, dass die Fed den Banken 75 Milliarden Dollar geliehen hatte. Sie wollte die Liquidität lange genug wiederherstellen, damit die Banken ihre Verluste aufschreiben und wieder Geld ausleihen können. Stattdessen haben die Banken damit aufgehört, Kredite an fast alle zu vergeben.

Die Abwärtsspirale war im Gange. Da die Banken Hypothekenkürzungen vornehmen, sinken die Immobilienpreise weiter. Das führte dazu, dass mehr Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerieten, was die faulen Kredite in den Büchern der Banken erhöhte. Das hat die Banken noch weniger geliehen.

9 Gründe, warum ein Immobiliencrash nicht unmittelbar bevorsteht

1. Zwischen dem Immobilienmarkt 2005 und 2017 gibt es viele Unterschiede. Im Jahr 2005 beliefen sich Subprime-Kredite auf mehr als 620 Milliarden US-Dollar und machten 20 Prozent des Hypothekenmarktes aus. Im Jahr 2015 beliefen sie sich auf 56 Milliarden US-Dollar und machten 5 Prozent des Marktes aus.
2. Banken haben Kreditvergabestandards angehoben. Laut dem CoreLogic Housing Credit Index gehörten die 2016 entstandenen Kredite zu den qualitativ hochwertigsten in den letzten 15 Jahren. Im Oktober 2009 lag der durchschnittliche FICO-Score laut Fair Isaac bei 686. Im Jahr 2001 lag die durchschnittliche Punktzahl bei 490-510.
3. Strengere Kreditstandards haben einen Unterschied im "Flip" -Markt gemacht. Kreditgeber finanzieren nur 55 Prozent des Wertes des Hauses. Der "Flipper" muss mit dem Rest aufwarten. Während der Subprime-Krise verliehen die Banken 80 Prozent oder mehr.
4. Die Anzahl der heute verkauften Häuser liegt 20 Prozent unter dem Pre-Crash-Peak. Das heißt, es gibt nur ein viermonatiges Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern. Infolgedessen besitzen etwa 64 Prozent der Amerikaner ihre eigenen Häuser, verglichen mit 68 Prozent im Jahr 2007.
5. Hausverkäufe sind niedriger, weil die Rezession jungen Menschen die Fähigkeit, eine Karriere zu starten und Häuser zu kaufen verpfuschte. Angesichts eines schlechten Arbeitsmarktes förderten viele ihre Ausbildung. Infolgedessen sind sie jetzt mit Schulkrediten belastet. Das macht es weniger wahrscheinlich, dass sie genug sparen können, um ein Haus zu kaufen. Das wird die Nachfrage niedrig halten.
6. Die Preise für Eigenheimpreise sind höher als die Einnahmen. Die durchschnittliche Einkom- mensquote liegt bei 30 Prozent. In einigen Metropolen ist es auf 40 oder 50 Prozent explodiert. Leider sind die Metro-Gebiete auch dort, wo die Arbeitsplätze sind. Das zwingt junge Leute, mehr für Miete zu zahlen, um in der Nähe eines Jobs zu sein, der nicht genug zahlt, um ein Haus zu kaufen.Zweiunddreißig Prozent der Hausverkäufe heute werden zum ersten Mal Hauskäufer, verglichen mit 40 Prozent historisch, sagt der NAR. In der Regel ist dieser Käufer 32, verdient $ 72, 000 und zahlt $ 182, 500 für ein Haus. Ein Ehepaar mit zwei Einkommen zahlt durchschnittlich 208.500 Dollar.
7. Hausbesitzer nehmen nicht so viel Eigenkapital aus ihren Häusern. Das Eigenheimkapital stieg im Jahr 2006 auf 85 Milliarden US-Dollar. Es brach 2010 auf weniger als 10 Milliarden US-Dollar ein und blieb bis 2015 dort. Bis 2017 war es nur auf 14 Milliarden US-Dollar gestiegen. Obamacare ist ein Grund dafür. Insolvenzanträge sind seit der Verabschiedung des ACA um 50 Prozent gefallen. Im Jahr 2010 haben 1. 5 Millionen Menschen eingereicht. Im Jahr 2016 haben nur 770, 846.
8. Einige Leute weisen darauf hin, dass die nationalen Immobilienpreise ihren Höchststand von 2006 überschritten haben. Aber sobald sie für 11 Jahre der Inflation angepasst werden, sind sie nur auf dem Niveau von 2004. Zwischen 2012 und 2017 sind die Wohnungspreise im Durchschnitt um 6,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Zwischen 2002 und 2006 stiegen sie jährlich um 7,5 Prozent. Im Jahr 2005 sind sie um 16 Prozent in die Höhe geschossen.
9. Homebuilders konzentrieren sich auf High-End-Häuser. Neue Häuser sind größer und teurer. Die durchschnittliche Größe eines neuen Einfamilienhauses ist fast 2, 700 Quadratmeter. Das ist im Vergleich zu 500 Quadratfuß im Jahr 2006.

Was könnte einen Zusammenbruch verursachen?

Höhere Zinssätze haben in der Vergangenheit zu einem Zusammenbruch geführt. Das ist, weil sie Kredite teurer machen. Das verlangsamt den Wohnungsbau und verringert das Angebot. Aber es verlangsamt auch die Kreditvergabe, was die Nachfrage senkt. Insgesamt wird eine langsame und stetige Zinserhöhung keine Katastrophe auslösen.

Es stimmt, dass dem Zusammenbruch des Wohnungsbaus im Jahr 2006 höhere Zinssätze vorausgegangen sind. Das liegt jedoch an den vielen Kreditnehmern, die Kredite mit Zinsbindung und variabel verzinsliche Hypotheken hatten. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Kredit steigen die Zinssätze zusammen mit der Fed Funds Rate. Viele hatten auch Einführungsraten, die nach drei Jahren zurückgesetzt wurden. Als die Federal Reserve die Zinssätze gleichzeitig erhöhte, stellten die Kreditnehmer fest, dass sie sich die Zahlungen nicht mehr leisten konnten. Hauspreise fielen gleichzeitig, so dass diese Hypothekenbesitzer die Zahlungen oder nicht leisten konnten. Aus diesem Grund waren die Ausfallraten so hoch.

Die Geschichte der Federal Funds Rate zeigt, dass die Fed die Zinsen zwischen 2004 und 2006 zu hoch anhob. Die Rate lag im Juni 2004 bei 1,0 Prozent und verdoppelte sich bis Dezember auf 2, 25 Prozent. Im Dezember 2005 verdoppelte sich die Rate erneut auf 4,25 Prozent. Sechs Monate später lag sie bei 5,25 Prozent.

Die Fed hat die Zinssätze seit 2015 deutlich langsamer angehoben. Sie erhöhte sie im Dezember 2015 auf 0,5 Prozent. Sie erhöhte sie bis Ende 2016 um 1/4 und bis Juni 2017 auf 1, 25 Prozent.

Der Immobilienmarkt könnte zusammenbrechen, wenn Banken und Hedgefonds wieder in riskante Finanzprodukte investieren. Diese Derivate waren eine Hauptursache für die Finanzkrise. Die Banken schnitten Hypotheken auf und verkauften sie in hypothekenbesicherten Wertpapieren weiter. Diese Wertpapiere waren ein größeres Geschäft als die Hypotheken selbst. Deshalb haben Banken Hypotheken an fast jeden verkauft. Sie brauchten sie, um die Derivate zu unterstützen.Sie schnitten sie auf, so dass schlechte Hypotheken in Bündeln mit guten verborgen waren. Dann, wenn Kreditnehmer in Verzug gerieten, wurden alle Derivate verdächtigt, schlecht zu sein. Das ist der Grund für den Niedergang von Bear Stearns und Lehman Brothers.

Der Trump-Steuerreformplan könnte einen Preisverfall auslösen, der zu einem Zusammenbruch führen könnte. Der Kongress hat vorgeschlagen, den Abzug für Hypothekenzinsen zu entfernen. Dieser Abzug beläuft sich auf 71 Milliarden US-Dollar. Es wirkt wie ein staatlicher Zuschuss für den Wohnungsmarkt. Die Steuervergünstigung hilft Hausbesitzern, ein durchschnittliches Nettovermögen von $ 195, 400 zu haben. Das ist viel größer als das durchschnittliche Nettovermögen von $ 5, 400 von Mietern. Selbst wenn der Steuerplan den Abzug behält, nimmt der Steuerplan einen Großteil des Anreizes weg. Trumps Plan erhöhte den Standardabzug. Als Ergebnis würden die Amerikaner nicht mehr auflisten. Wenn dies geschieht, könnten sie die Hypothekenzinsenabzug nicht nutzen. Die Immobilienbranche lehnt den Steuerplan ab.

Der Markt könnte zusammenbrechen, wenn die Renditekurve der US-Staatsanleihen invertiert würde. Das ist, wenn die Zinssätze für kurzfristige Treasurys höher als langfristige Renditen sind. Die normalen kurzfristigen Renditen sind niedriger, da die Anleger für weniger als ein Jahr keine hohe Rendite für Investitionen benötigen. Wenn dies umgekehrt ist, bedeutet dies, dass die Anleger der Meinung sind, dass die kurzfristigen Risiken riskanter sind als die langfristigen. Das ist verheerend für den Hypothekenmarkt und signalisiert eine Rezession. Die Renditekurve war vor den Rezessionen von 2008, 2000, 1991 und 1981 invertiert.

Werden die Immobilienpreise fallen?

In der letzten Immobilienblase haben Bauunternehmer Genehmigungen für Neubauten eingereicht. Das war 1990 weniger als 1 Million während der Rezession. Sie stieg in den 90er Jahren schrittweise an und erreichte 1998 mehr als 1 Million. Sie blieb bis 2002 auf diesem Niveau, als sie 1,5 Millionen überschritt. Es erreichte 2004 und 2005 einen neuen Rekord von 2 Millionen. Im Jahr 2006 begannen die Immobilienpreise zu fallen. Bauherren suchten mehr als 1,5 Millionen Genehmigungen. 2007 fiel sie auf weniger als 1 Million. Bis 2009 war sie auf 500.000 zusammengebrochen.

Sie haben sich erst allmählich auf 1. 3 Millionen im Jahr 2017 erholt. Es wird erwartet, dass sie auf 1,1 Millionen bis 2020.

Wann wird der Immobilienmarkt wieder zusammenbrechen?

Der nächste Markteinbruch wird 2026 eintreten, so der Harvard-Professor Teo Nicholas. Er gründet das auf eine Studie von Ökonom Homer Hoyt. Immobilien-Booms-and-Büsten haben seit 1800 Jahren einen 18-jährigen Zyklus hinter sich. Die einzigen Ausnahmen waren der 2. Weltkrieg und die Stagflation.

Nicholas sagt, dass sich der Immobilienmarkt 2017 noch in der Expansionsphase befindet. Die nächste Phase, Hypersupply, wird erst stattfinden, wenn die Mietleerstandsraten steigen. Wenn dies geschieht, während die Fed die Zinsen anhebt, könnte dies einen Crash verursachen.

Wie Sie sich vor einem Unfall schützen können

Wenn Sie zu der Mehrheit der Amerikaner gehören, die sich Sorgen machen, dann gibt es sieben Dinge, die Sie tun können, um sich vor einem Immobiliencrash zu schützen.

1. Kaufe ein Haus, in dem du leben kannst, nicht um zu kippen. Zwei Drittel der Häuser, die in der Finanzkrise verloren gingen, waren Zweit- und Drittwohnungen.Als der Verkaufspreis unter die Hypothek fiel, gingen die Besitzer weg. Sie behielten ihre Häuser, verloren aber ihre Investitionen.
2. Holen Sie sich eine Festhypothek. Mit steigenden Hypothekenzinsen bleibt Ihre Zahlung gleich. Wenn das bedeutet, dass Sie sich nur ein kleineres Haus leisten können, so sei es. Das ist besser, als ein Risiko einzugehen und es später zu verlieren.
3. Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz erhalten, finden Sie heraus, wie hoch der Zinssatz beim Zurücksetzen sein wird. Berechnen Sie die monatliche Zahlung und stellen Sie sicher, dass Sie es sich leisten können, es mit Ihrem aktuellen Einkommen zu bezahlen. Nehmen Sie den Unterschied zwischen dieser zukünftigen Zahlung und dem, was Sie heute mit dem niedrigeren Zinssatz zahlen, und speichern Sie es. Auf diese Weise haben Sie die Mittel, um Ihre Hypothek zu bezahlen, wenn Ihr Einkommen fällt.
4. Kaufen Sie das schlechteste Haus in der besten Gegend, die Sie sich leisten können. Stellen Sie sicher, dass die Gegend gute Schulen hat, auch wenn Sie nicht selbst Kinder haben wollen. Potentielle Käufer werden. Sie können das Haus über die Jahre immer verbessern, wenn Ihr Einkommen erlaubt. Gute Nachbarschaften werden im nächsten Abschwung nicht so stark leiden wie in ärmeren Gebieten. Sie werden auch schneller zurückprallen.
5. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus mindestens drei Schlafzimmer hat. Das wird Familien anziehen, wenn Sie weiterverkaufen müssen.
6. Der beste Weg, sich zu schützen, ist ein gut diversifiziertes Portfolio von Vermögenswerten. Diversifikation bedeutet eine ausgewogene Mischung aus Aktien, Anleihen, Rohstoffen und Aktien in Ihrem Zuhause. Die meisten Finanzplaner schließen Wohneigentum nicht als Vermögenswert ein, sollten dies aber tun. Es ist das größte Kapital, das die meisten Leute besitzen.
7. Um den Schaden eines Immobilienkollapses zu begrenzen, kaufen Sie das kleinste Haus, in dem Sie vernünftigerweise leben können. Versuchen Sie, Ihre Hypothek frühzeitig abzuzahlen, damit Sie Ihr Haus in einem Abschwung nicht verlieren. Steigern Sie Ihre Investitionen in Aktien, Anleihen und Rohstoffe, damit sie Ihrem Eigenkapital entsprechen oder diese übersteigen. Wenn es eine Vermögensblase im Wohnungsbau gibt, erliegen Sie nicht der Versuchung, sich zu refinanzieren und Eigenkapital zu nehmen. Stattdessen sollten Sie Ihre Asset-Allokation erneut überprüfen, um sicherzustellen, dass sie weiterhin ausgeglichen ist.