Hotel-REITs können eine erschwingliche Art sein, Hotels zu kaufen

Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Reihe von Hotels besitzen. (Vielleicht haben Sie als Kind viel Monopoly gespielt und genießen die Idee, Geld von jemandem zu erhalten, der nachts in eines Ihrer Zimmer eintrifft.) Wenn Sie reich sind, können Sie ein Hotelkonzept direkt von einem der große Hotelunternehmen. Leider kosten viele Hotels der Business-Klasse zwischen 2 und 15 Millionen US-Dollar. Luxus- und gehobene Hotels können leicht 30 bis 60 Millionen US-Dollar oder mehr benötigen.

Obwohl das meiste davon traditionell mit Schulden finanziert wird, ist die geforderte Anzahlung für praktisch alle Investoren noch weit über die Möglichkeiten hinaus.

Die guten Nachrichten? Heutzutage gibt es eine andere Möglichkeit, in Hotels zu investieren. Sie können Hotel-REITs in Ihrem Brokerage-Konto genauso kaufen wie Aktien, Obligationen oder Investmentfonds.

Aber zuerst, lass uns einen Moment lang über REITs sprechen. Falls Sie sie vergessen haben oder noch nie studiert haben, ist ein Immobilieninvestment-Trust oder REIT eine spezielle Art von Unternehmen, die sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien und immobilienbezogenen Vermögenswerten konzentriert. Unter anderem unterscheiden sich REITs von gewöhnlichen Unternehmen dadurch, dass der Kongress sie von der Körperschaftssteuer befreit, wenn mehrere strenge Bedingungen erfüllt sind, von denen die wichtigste die Verteilung von mindestens 90% aller Gewinne in Form von Bardividenden ist. an die Aktionäre.

Dies macht REITs sehr empfindlich gegenüber Zinsbewegungen, bedeutet aber auch, dass sie tendenziell wesentlich höhere Dividendenrenditen bieten als ihre Blue-Chip-Aktiengegenstücke. Der Nachteil? REIT-Ausschüttungen sind keine "qualifizierten Dividenden" nach dem Steuerkennzeichen, was bedeutet, dass Sie besteuert werden, als ob es sich um normale Erträge handelte, und nicht um die niedrigeren, attraktiveren Dividendensteuersätze.

Sobald Sie anfangen, ein bedeutendes Portfolio aufzubauen, kann dies Sie manchmal in Schwierigkeiten bringen, wenn Sie zu viele durch eine Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) oder eine andere Steueroase kaufen, da Sie das unabhängige Einkommen auslösen könnten. Steuer oder UBIT. Das ist eine andere Diskussion für einen anderen Tag.

Hotel-REITs unterscheiden sich sehr von einem REIT oder REIT eines Apartments Spezialisiert auf Leasing Mall Space

So wie Aktien in verschiedenen Branchen und Sektoren unterschiedliche Risikomerkmale aufweisen, unterscheiden sich REITs je nach Art des Immobilienprojekts, in dem sie spezialisieren. Dies ist keine Neuigkeit für Immobilieninvestoren, die es gewohnt sind, Immobilien direkt zu erwerben - da sie aus eigener Erfahrung wissen, verhält sich ein Mehrfamilienhaus anders als ein Bürogebäude oder Lagereinheiten, basierend auf den zugrunde liegenden Wirtschaftsweisen, Traditionen, Praktiken, Gesetze und Kräfte bei der Arbeit - aber es kommt manchmal überraschend für neue Investoren, die Immobilien über öffentlich gehandelte Wertpapiere erwerben.Sie verstehen nicht, dass Ihr Gewerbeimmobilien-REIT zyklische Leasingraten nach Boom- und Pleitezyklen erleben könnte, während Ihr Industrielager-REIT weitaus stabiler ist, da Überkapazitäten mit minimalen Wartungskosten viel schneller stillgelegt werden können, als dies mit so etwas wie ein Wohnhaus.

Es ist die Art der Anlageklasse.

Eine interessante Subspezialität in der Immobilieninvestmentbranche ist das Hotel REIT. Wie Sie wahrscheinlich aus dem Namen ersehen können, konzentrieren sich Hotel-REITs auf die Entwicklung, Verwaltung, Akquisition oder Finanzierung von Hotels und gastfreundlichen Immobilien. Diese reichen von Budget-Gasthöfen auf der Seite vergessener Highways und Bundesstraßen bis hin zu Fünf-Diamanten-Prestige-Resorts in einigen der Unterhaltungs-, Glücksspiel- und Bevölkerungshauptstädte der Welt. Sie können die Entwicklung und den Besitz der Immobilie mit einbeziehen, indem sie ein Management-Team von Drittparteien bezahlen, das den tatsächlichen Betrieb des Hotels im Austausch für einen Anteil des Umsatzes übernimmt. Sie können sich hauptsächlich auf die Verwaltung der Hotelimmobilien anderer Leute konzentrieren, um ihre Einnahmen zu senken. Sie können die Finanzierung von Hotelprojekten mit einbeziehen, die eher quasi-festverzinslichen Anlagen ähneln.

Sie müssen unbedingt verstehen, wem Sie gehören, oder Sie riskieren Ihre hart verdienten Einsparungen.

Hotel-REITs sind notorisch volatil, da die Hotelbelegung mit den allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen korreliert und sie daher sehr anfällig für Expansion und Kontraktion sind. Wenn eine Rezession eintritt, reduzieren Unternehmen Reisebudgets und entscheiden sich stattdessen für Videokonferenzen oder Telefonanrufe. Familien und Organisationen verschieben Urlaube, bleiben näher an der Heimat. Für einen Hotel-REIT bedeutet dies häufig, dass die Cashflows gleichzeitig versiegen, während die Renditen steigen, sodass Sie dramatische Wertverluste bei den Anteilen oder Anteilen hinnehmen müssen. Umgekehrt explodiert der Cashflow manchmal, wenn die Dinge sich drehen, über das Dach, so dass Sie diese explodierenden Auszahlungen und Marktwerte erhalten. Sie sind sehr verschieden von den Stalwarts der Welt, die Geld wie Uhrwerk pumpen, Generation für Generation; Unternehmen wie Colgate-Palmolive oder Nestle.

Betrachten wir eine Illustration aus der realen Welt, um zu demonstrieren, wie ein Hotel REIT tatsächlich funktioniert.

Untersuchen, wie sich ein REIT eines Real Hotels während des wirtschaftlichen Zusammenbruchs von 2008-2009 verhält

Hospitality Properties Trust ist ein Hotel-REIT, der 291 Hotels besitzt, darunter 43.976 Zimmer oder Suiten sowie 185 eigene oder geleaste Reisezentren. Nach Angaben der SEC liegen diese Liegenschaften in 44 Staaten in den USA, Kanada und Puerto Rico. Das Hotel REIT betreibt sein Hotelportfolio unter einer breit gefächerten Palette an Franchiseverträgen, darunter Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suiten, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels und Resorts, das Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Landgasthäuser & Suiten von Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott und Park Plaza Hotels & Resorts.

In den Boomjahren, bevor der Immobilien-Zusammenbruch die Wirtschaft in die schlimmste Rezession seit der Weltwirtschaftskrise katapultierte, generierte dieser Hotel-REIT Fettverteilungen für Eigentümer. Im Jahr 2004 erhielten sie 2 Dollar. 88 Bar pro Aktie, im Jahr 2005, 2 Dollar. 89 Bargeld pro Anteil, 2006, 2 Dollar. 94 Barmittel je Aktie, 2007 3 Dollar. 03 Bar pro Aktie, im Jahr 2008, 3 Dollar. 08 Cash pro Aktie. Als jedoch die Finanzwelt auseinanderbrach, fielen Hotelbuchungen von einer Klippe. Geschäftskonferenzen wurden abgebrochen und die Barausschüttungen wurden auf 0 USD gesenkt. 77 pro Aktie, ein überwältigender Rückgang von 75%. Wenn Sie sich auf dieses Geld verlassen, um Ihre Rechnungen zu bezahlen, haben Sie plötzlich herausgefunden, dass es in dem Moment verdunstet ist, in dem Sie es am dringendsten benötigen. Dummerweise verkaufen ihre Anteile (wieder, wenn Sie einen Hotel-REIT besitzen, sollten Sie wissen, dass dies ein wesentlicher Bestandteil der Eigentümererfahrung ist), die Aktien brachen von einem Hoch von 51 Dollar zusammen. 50 im Jahr 2006 auf nur 6 $. 90 im Jahr 2009. Dieser 86. 6% Rückgang des Aktienkurses wurde Beleidigung der Verletzung der strengen Kürzung in Ihrem passiven Einkommen hinzugefügt.

Was geschah mit anspruchsvollen Anlegern, die die Eigentümer des Hotels REIT verstand? Sie saßen auf ihrem sprichwörtlichen Hintern und beobachteten, wie die Bargeldverteilungen auf 1 Dollar kletterten. 96 pro Aktie mit einem Aktienkurs von 32 $. 46. ​​Sicher, es ist nicht annähernd die guten Jahre, aber für eine ziemlich schreckliche Messperiode schlagen Sie leicht die Inflation nach Steuern und behalten so Ihre Kaufkraft bei. Sie haben die Immobiliensicherheit vor zehn Jahren gekauft und dafür 26 Dollar bezahlt. 50 und 42 Dollar. 40 pro Aktie. In dieser Zeit haben Sie 24 $ gesammelt. 83 oder so in Barausschüttungen. Wenn Sie während der Krise schlau waren und diese Dividenden reinvestierten, wurden sie zu dem, was ein Finanzwissenschaftler als "Renditebeschleuniger" bezeichnete, was mehrere Hundert Prozentpunkte Gewinn bei jedem Scheck oder Depot zur Folge hatte. Erholung des Marktwerts.

Vergleiche diesen Hotel-REIT mit so etwas wie einem industriellen REIT. Selbst wenn die Welt zusammenbricht, wollen die Unternehmen ihre Lagerhäuser, Versandanlagen und Fabriken nicht räumen. Darüber hinaus sind sie oft (nicht immer) in der Lage, die ihnen rechtlich geschuldeten Mietverträge zu bezahlen, selbst wenn die Firma selbst letztlich bankrott geht. Während der gleichen Kernschmelze senkte ein industrieller REIT wie EastGroup Properties die Dividende nicht. Die Aktie fiel von 48 Dollar. 54 bis 24 Dollar. 58, ein Rückgang von nur 49. 36%, der nicht viel anders war als die Börsenindizes, wie der Dow Jones Industrial Average und der S & P 500! Angesichts der Durchflutbarkeit der Wertpapiere und ihrer Auswirkungen auf den Marktwert ist es unglaublich beeindruckend. Noch beeindruckender? Die Aktien sind tatsächlich bei 59 Dollar. 32 gerade jetzt, also hast du $ 10. 78 nicht realisierte Kapitalgewinne, oder 22% + auf die Aktie selbst, zusätzlich zu all diesen Dividenden, die Sie genossen haben.

Die Auswirkungen für Hotel-REIT-Investoren sind klar

Es gibt vier Hauptmöglichkeiten für den Erwerb von Hotel-REITs, wenn Sie sie besitzen wollen:

1. Nur Hotel-REITs kaufen, wenn Börsencrashs auftreten , Behandeln Sie es ganz anders als Ihre Indexfonds oder andere Beteiligungen, die Sie dann für immer halten wollen.Je niedriger Ihre Kostenbasis, desto schneller können Sie Ihren Kaufpreis in Bardividenden wieder herausholen, wenn Sie planen, dieses Geld woanders zu investieren.
2. Regelmäßig kostet der Dollar durchschnittlich in Hotel-REITs , da man weiß, dass man manchmal im schlimmstmöglichen Moment kauft, aber den Höhen und Tiefen vertraut, kombiniert mit reinvestierten Dividenden, wird alles für einen befriedigende Gesamtrendite. Für die meisten Menschen ist dies wahrscheinlich der bessere Ansatz, da die Mittelung des Dollarkurses das Aktienmarktrisiko drastisch reduziert, insbesondere in Kombination mit Diversifikation.
3. Spekulieren . Wenn die Hotellerie zusammenbricht, kaufen Sie Hotel-REITs, bis die Boom-Jahre zurückkehren, und lassen Sie sie dann fallen, auch wenn sie am Ende noch viel höher werden. Die Chancen auf langfristigen Erfolg sind hier nicht groß, es sei denn, Sie verstehen die Hotelbranche implizit und behandeln die REIT-Akquisition genauso, wie wenn Sie Millionen von Dollar für den Kauf einer Immobilie ausgeben würden, aber es gibt eine Minderheit von finanziell anspruchsvolle Leute da draußen mit der Fähigkeit, dies auf einer bewertungsbasierten Basis zu tun, vorausgesetzt, sie können mit dem Kaufen zu früh leben oder zu früh verkaufen, was zwangsläufig geschehen wird, da Investoren insgesamt die Angewohnheit haben, zu optimistisch zu werden. oder von Zeit zu Zeit pessimistisch.
4. Werfen Sie das Handtuch und kaufen Sie etwas wie den Vanguard REIT Index Fund , der viele verschiedene REITs, einschließlich Hotel-REITs, als Teil eines diversifizierten Portfolios miteinander mischt. Es hat eine viel niedrigere Dividendenrendite, aber wenn Sie denken, dass das reduzierte Risiko diesen Kompromiss wert ist, könnte es Ihre weiseste Vorgehensweise sein.

Auf jeden Fall sind die Hotel-REITs nicht schwach. Wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, treten Sie leicht auf.