Wie Sie einen glatten Short Sale haben können Closing

Obwohl bei einem Leerverkauf viele Dinge schief gehen können, gibt es einen Grund, proaktiv zu sein. Anstatt Ihre Zeit damit zu verbringen, alles abzubilden, was bei einer Transaktion schief gehen kann, wäre es besser, wenn Sie bestimmte Schritte unternehmen, um ein Problem von vornherein zu verhindern.

Sie haben die schwierige Aufgabe erledigt, auf die Genehmigung zum Verkauf von Leerverkäufen gewartet und tatsächlich die Berechtigung erhalten, in Richtung Closing zu gehen.

Der Rest sollte relativ einfach und nicht viel anders sein als eine normale Immobilientransaktion, solange sich nichts ändert und Sie Ihre Schlusstermine einhalten können.

Erster Schritt zur Schließung des Leerverkaufs

Überprüfen Sie Ihre Gutgläubigkeits- und Genehmigungserklärung mit Ihrem Darlehensgeber. Stellen Sie sicher, dass die Abschlusskosten, die der Verkäufer und Sie vereinbart haben, dass der Verkäufer zahlt, von der Leerverkaufsbank im Leerverkaufsgenehmigungsschreiben genehmigt werden.

Wenn es einen Mangel gibt, finden Sie heraus, wer es bezahlen wird. Wenn es der Verkäufer ist, wird die Leerverkaufsbank dem Verkäufer erlauben, ihn zu bezahlen? Sie benötigen einen Nachweis dafür, dass die im Brief genehmigten Abschlusskosten mit den in Ihrem Kaufvertrag vereinbarten Kosten übereinstimmen. Dies kann ein großes Problem bei der Schließung sein, wenn Sie plötzlich mit unerwarteten Abschlusskosten des Käufers getroffen werden. Darüber hinaus kann es zu Verzögerungen beim Schließen kommen, wenn Sie eine neue GFE signieren müssen.

Mehr als ein Leerverkaufsgenehmigungsbrief

Wenn es sich bei dieser speziellen Transaktion um zwei Leerverkäufer oder mehr handelt, vergewissern Sie sich, dass alle Genehmigungsschreiben für Leerverkäufe übereinstimmen.

Wenn ein Brief eine maximale Provisionssumme autorisiert und ein anderer Brief ihn reduziert, haben Sie keine Vereinbarung. Hier sind wesentliche Elemente, die die Buchstaben enthalten sollten:

• Zahlung an den zweiten Kreditgeber. Sowohl der erste Kreditgeber als auch der zweite Kreditgeber sollten den an den zweiten Kreditgeber gezahlten Betrag angeben, und dieser Betrag sollte derselbe sein.
• Genehmigte Käufer. Manchmal möchten Käufer beim Schließen weitere Personen zur Urkunde hinzufügen. Diese Personen sollten im Genehmigungsschreiben genannt werden. Sie können nicht einen Buchstaben vom ersten Verleiher haben, der Mary Jones als der Kunde genehmigt, und ein anderer Buchstabe vom zweiten Verleiher, der Mary Jones und David Jones als die Käufer genehmigt.
• Schlussdatum. Wenn Sie nicht bis zum frühesten Datum zwischen den beiden Buchstaben schließen können, müssen Sie eine Leerverkaufserweiterung von diesem Kreditgeber erhalten.

Hausinspektion vor dem Schließen des Leerverkaufs

Leerverkäufe werden in der Regel so verkauft, wie sie sind. Dies wird im Allgemeinen so interpretiert, dass der Verkäufer keine Reparaturen vornimmt. Wenn Ihre Hausinspektion Mängel oder Probleme aufdeckt, ist das nicht das Problem des Verkäufers. Es ist deins. Hier sind die allgemeinen Lösungen:

• Akzeptieren Sie das Haus in seiner "wie ist" -Bedingung
• Stornieren Sie den Leerverkauf
• Bitten Sie die Leerverkaufsbank zu reparieren.Aber die Bank wird diesen Begriff wahrscheinlich ablehnen.

Finanzierung eines Leerverkaufs kann das Schließen verzögern

Es gibt Probleme bei der Finanzierung eines Leerverkaufs. Von der Bewertung bis zum Underwriting werden Richtlinien strikt eingehalten. Ein kleiner Ausrutscher kann dazu führen, dass ein Leihkredit im Underwriting stecken bleibt und abgelehnt wird.

Möglicherweise haben Sie Finanzierungsbedingungen in diesem Darlehen.

Es könnte die Frage werden, wer sich um, sagen wir, FHA-Reparaturen kümmern wird, die in der Bewertung erwähnt werden? Wenn der Verkäufer "wie besehen" verkauft, könnte der Verkäufer sich weigern, die Finanzierungsbedingungen einzuhalten. Aber die reale Welt ist, wenn der Verkäufer sich weigert, dem Käufer zu helfen, Finanzierungsbedingungen zu treffen, schließt der Leerverkauf nicht, es sei denn der Käufer tut es. Käufer wollen keine Reparaturen an einem Heim vornehmen, das der Käufer nicht besitzt.

Wenn der Verkäufer sich weigert, bei der Ausarbeitung der Finanzierungsbedingungen mitzuwirken, sollten Sie bereit sein, diese Projekte selbst in Angriff zu nehmen. Und erhalten Sie die schriftliche Genehmigung des Verkäufers. Die meisten verantwortlichen Verkäufer werden einem Käufer helfen, die Finanzierungsbedingungen zu klären.

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}