Benötigen Sie einen Anwalt, um einen Short Sale zu tätigen?

Sie können Parallelen zwischen einem Leerverkäufer und einem Anwalt ziehen, der sich auf Leerverkäufe spezialisiert hat, aber sie sind so unterschiedlich wie ein Flutophon aus einer Tuba. Immobilienmakler verkaufen Immobilien. Rechtsanwälte geben Rechtsberatung. Ich würde nicht mehr einen Rechtsanwalt bitten, mein Haus zu verkaufen, als ich einen Immobilienmakler erwarten würde, um mich für Mord einen Freispruch zu holen. Ich warne Verkäufer, die einem Agenten rechtliche Fragen zu einem Leerverkauf stellen.

Aber brauchen sie einen Anwalt für den Leerverkauf? Vielleicht nicht. Vor allem nicht in Kalifornien, wo die Gesetze bereits Verbraucherschutz bieten.

Vor einiger Zeit hat mich ein Verkäufer beauftragt, ihr Haus als Leerverkauf in El Dorado Hills zu verkaufen. Ihr Haus war zuvor auf einem Treuhandkonto gewesen, als es von einem anderen Agenten gelistet wurde. Angeblich sagte dieser Immobilienmakler dem Verkäufer, dass es die Verantwortung des Verkäufers sei, seinen eigenen Leerverkauf zu verhandeln! Der Agent sagte, sie habe nicht genug Zeit gehabt, um die Bank anzurufen, und wenn der Verkäufer wollte, dass die Bank ihren Leerverkauf akzeptiert, müsse der Verkäufer die Bank selbst anrufen.

Es ist unnötig zu erwähnen, dass deshalb das Listing abgelaufen ist und der Leerverkauf abgesagt wurde. Es ist keine gute Idee, aus einer Vielzahl von Gründen zu versuchen, einen eigenen Leerverkauf zu verhandeln. Auf der anderen Seite gibt es eine Menge Immobilienmakler, die sich als zertifizierte Leerverkaufspezialisten bezeichnen, weil sie irgendwo einen 3-Stunden-Kurs verschlafen haben, aber nur wenige, wenn überhaupt, tatsächliche Leerverkäufe getätigt haben.

Warum einen Anwalt einstellen, um einen Short Sale auszuhandeln?

Wenn Sie rechtliche Fragen haben, müssen Sie einen Anwalt einstellen. Es ist gegen das Gesetz für einen Immobilienmakler, der nicht berechtigt ist, das Recht auszuüben, Rechtsberatung zu geben. Selbst wenn der Agent die Antwort auf eine rechtliche Frage kennt, darf ein Immobilienmakler es Ihnen nicht sagen.

Gesetze ändern sich ständig. Banken haben Rechtsanwälte, die an hochrangigen juristischen Fakultäten studieren. Wenn eine Bank einen Weg finden kann, um den Verkäufer eines Leerverkaufs unter Druck zu setzen, glauben Sie, dass die Bank im geringsten zögern wird? Hier sind 3 gute Gründe, einen Anwalt zu engagieren, um einen Leerverkauf zu verhandeln:

• Haftungsfreistellung

  Obwohl eine Bank das Gleichgewicht zwischen dem Hypothekensaldo und dem endgültigen Verkaufspreis verzeihen kann, wird der Verkäufer persönliche Haftung. Dies bedeutet, dass es möglich ist, dass die Bank in der Lage ist, die zukünftigen Löhne eines Verkäufers rechtlich zu schmücken, Bankkonten anzuhängen oder den Verkäufer anderweitig für dieses Geld zu verfolgen. Es nennt sich ein Mangelurteil.

  Das Genehmigungsschreiben für den Leerverkauf kann oder kann keine Formulierungen enthalten, die die spezifischen Rechte der Bank ausdrücken. Das Fehlen einer solchen Sprache ist keine Garantie dafür, dass die Bank einen Verkäufer freigegeben hat.Rechtsanwälte sagen, dass sogar ein Kaufgelddarlehen (das in Kalifornien unter bestimmten Bedingungen keine Rückgriffsmöglichkeit hat) möglicherweise Jahre später auf einen Verkäufer zurückfallen könnte, insbesondere wenn die Bank das Recht zum Inkasso behielt oder irgendwie in der Lage war, die Bedingungen zu beweisen. das Darlehen hatte sich während der Leerverkaufsverhandlungen geändert. Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.

• Asset Protection

  Banken prüfen die Bilanz eines Verkäufers. Banken prüfen Bankkonten, Steuererklärungen eines Verkäufers und sind dafür bekannt, die Kreditauskunft eines Verkäufers zu ziehen. Wenn die Bank einen Verlust aus dem Verkauf macht, möchte die Bank offensichtlich einen Teil dieses Verlusts wiedergutmachen. Deshalb betrachtet die Bank das Vermögen und das verfügbare Einkommen des Verkäufers.

  Wenn der Verkäufer einen Leerverkauf ohne Schwierigkeiten versucht, ist es sehr wahrscheinlich, dass die Bank einen Verkäuferbeitrag verlangt. Selbst wenn der Verkäufer aufgrund einer finanziellen Notlage für einen Leerverkauf qualifiziert ist, könnte die Bank einen Beitrag verlangen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer aufgefordert werden könnte, Geld zum Schließen zu bringen. Die Bank könnte den Verkäufer auffordern, ein Aktienkonto zu liquidieren oder Rentenfonds anzulegen. Gesetze in Kalifornien schützen Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten.

• Seelenfrieden

  Sobald der Leerverkauf abgeschlossen ist, möchten die meisten Verkäufer die Tortur hinter sich bringen. Ein Anwalt kann einem Verkäufer diese Gewissheit bieten. Ein Immobilienmakler kann nicht.

Warum einige Verkäufer keine Anwälte einstellen, um Leerverkäufe auszuhandeln

Wer hat mehr Macht bei Verhandlungen mit einer Bank? Ein Anwalt oder ein Immobilienmakler? Die richtige Antwort ist der Anwalt. Warum stellen nicht mehr Verkäufer einen Anwalt ein, um den Leerverkauf zu verhandeln? Aus den folgenden Gründen:

• Verstehe den Nutzen nicht
• Agent, Familie oder Freunde haben ihnen gesagt, dass sie sich nicht
• leisten können Einen Anwalt nicht bezahlen
• Glauben Sie, dass ihr Agent Rechtsdienstleistungen kostenlos anbietet < Keine Haftung und kein Vermögen
• Persönlich glaube ich, dass jeder Leerverkäufer von einer rechtlichen Beratung profitieren kann, bevor er ein Haus als Leerverkauf auf den Markt bringt. Ich empfehle allen meinen Klienten, dass sie Rechtsberatung erhalten. Vor allem, wenn ich rote Fähnchen sehe, die zurückkommen könnten, um sie zu beißen. Während das HAFA-Leerverkaufsprogramm der Regierung einige Schutzmechanismen für Verkäufer bietet, ersetzt es nicht die Rechtsberatung. Auch verlangen einige Staaten, dass ein Rechtsanwalt den Leerverkauf handhabt. Kalifornien ist keiner dieser Staaten. In Kalifornien behandeln meist lizenzierte Immobilienmakler Leerverkäufe.

Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.