Was geschieht in einem Short Sale, wenn Sie zwei Kredite haben?

Frage: Was passiert bei einem Leerverkauf, wenn Sie zwei Kredite haben?

Ein Leser fragt: "Unser Haus ist weniger wert als wir dagegen. Wir haben eine erste Hypothek von 85.000 $ und eine zweite Hypothek von 55.000 $. Unser Agent sagt, dass wir nicht mehr bekommen werden als $ 85, 000, wenn wir versuchen, es zu verkaufen. "Was passiert mit dem zweiten Kredit in diesem Fall?"

Antwort: Ein Leerverkauf ist hart genug, offen gesagt, aber es ist noch schwieriger, wenn Sie zwei Kredite haben - - Es ist doppelt so viel Kopfschmerzen.

Ich fühle deinen Schmerz. Da Sie nicht nur die Zusammenarbeit des ersten Kreditgebers benötigen, muss der zweite Hypothekenbesitzer auch diesen Kredit freigeben.

In Ihrem Fall schulden Sie 140.000 $ für ein Haus, das 85.000 $ wert ist. Nachdem Sie den ersten Kreditgeber ausgezahlt haben, sind Sie immer noch $ 55.000. Ganz zu schweigen von den Abschlusskosten.

Sehen wir uns zunächst an, was bei der Zwangsversteigerung geschieht:

Zwangsversteigerungspositionen zwischen Kreditgebern

Es spielt keine Rolle, ob Sie eine zweite Hypothek aufnehmen, um das Haus zu kaufen, oder ob Sie haben sich nach der Tat ein Home-Equity-Darlehen gesichert. Der zweite Kreditgeber wird immer in der zweiten Position sein, es sei denn der erste ist bereit zu unterstellen. Gewöhnlich wird ein Hypothekengeber, der in erster Position ist, die Position nicht unterordnen.

Erster in der Position ist zuerst im Recht, von Zwangsvollstreckungsverfahren zu sammeln. Dies bedeutet, dass, wenn eine Kündigungserklärung eingereicht wird, wenn der zweite Kreditgeber als Erster in der Linie sein will, um Erlöse aus der Auktion oder dem Verkauf zu erhalten oder das Eigentum zu übernehmen, der zweite Kreditgeber sein eigenes Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten muss.

In den meisten Teilen des Landes bedeutet dies, dass der zweite Kreditgeber die Rückzahlungen an den ersten Darlehensgeber leisten, die Kosten des ersten Darlehensgebers für die Einreichung der Kündigungserklärung und die damit verbundenen Ausgaben bezahlen muss und dann seine eigene Kündigungserklärung einreicht. Wenn der zweite Kreditgeber dies nicht tut, könnte der zweite Kreditgeber in der Abschottung ausgelöscht werden und nichts erhalten, besonders wenn es nicht genug Geld gibt, um herumzugehen.

Wenn der zweite Kreditgeber eine Mitteilung erhält, die besagt, dass der erste zwangsvollstreckt wurde, nachdem er den Wert des Hauses überprüft hat, leiten viele zweite Kreditgeber ihre eigenen Zwangsvollstreckungsverfahren nicht ein. Sie nehmen diese Haltung ein, weil es möglicherweise nicht genug Eigenkapital gibt, um die Kosten der Verfallserklärung rentabel für den zweiten Verleiher zu machen. Diese Nicht-Aktion verlässt den zweiten Kreditgeber in einer gefährdeten Position.

Wie kurze Verkaufskonditionen bezahlt werden

Auch wenn der Verkäufer eine Kotierungsvereinbarung mit einem Immobilienmakler unterzeichnet hat, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Kreditgeber die Provision neu verhandelt. Kreditgeber zahlen weniger als herkömmliche Gebühren und versuchen, ihre Kosten für die Transaktion auf jede mögliche Weise zu senken.

Um die Abschlusskosten weiter zu reduzieren, gibt es auch Gebühren, die die Kreditgeber üblicherweise nicht zahlen werden. Sie sind:

• Heimgarantiepläne
• Schädlings- und Schädlingsbekämpfung
• Dachzertifizierungen
• Kanalinspektion
• Von den Käufern angeforderte Reparaturen wie ein Reparaturantrag
• Gutschriften für die Abschlusskosten des Käufers

Verhandeln mit dem Second Lender über einen Leerverkauf

Nachdem Sie festgestellt haben, dass Ihre Situation zu Leerverkaufsqualifikationen passt und Sie alle Kreditgeberanforderungen erfüllt haben - plus, einen willigen und qualifizierten Käufer gefunden haben - sind Sie noch nicht aus dem Wald.

Sagen wir, dass Ihre Abschlusskosten 5% oder $ 4, 250 betragen. Nach Abzug der Abschlusskosten vom Verkaufspreis von $ 85, 000, werden Sie ungefähr $ 81, 000 übrig haben. Jetzt wird es zu einem Tauziehen zwischen den beiden Kreditgebern.

Im Allgemeinen ist die erste Verhandlung, dem zweiten Verleiher einen kleinen Betrag anzubieten, sagen Sie $ 1, 000. Jetzt, das scheint vielleicht nicht viel verglichen mit dem zweiten Darlehensbestand von $ 55, 000 zu sein, weil Sie den Verleiher bitten, verlieren $ 54, 000. Auf der anderen Seite, aber wenn der zweite Kreditgeber verweigert, kann es letztlich nichts bekommen.

Es gibt Zeiten, wie es scheint, dass Junior-Kreditgeber ihre Nasen abschneiden, um ihre Gesichter zu missbrauchen. Aber hier kann der erste Kreditgeber etwas mehr aufgeben, um das Geschäft zum Laufen zu bringen. Nach meiner Erfahrung sind die meisten Kreditgeber in der ersten Position begeistert, sogar 90% zu erhalten, was auf einem $ 85, 000 Darlehen bedeuten würde, der Kreditgeber könnte zustimmen, $ 76, 500 zu nehmen.

Wenn das Netto 81.000 ist, nach dem Schließen Kosten, die würden $ 4, 500 verlassen, die der erste Verleiher dem zweiten Verleiher anbieten konnte. Der zweite Kreditgeber muss zustimmen, das Darlehen freizugeben. Wenn nicht, wird der Leerverkauf abgelehnt, und der erste Kreditgeber wird höchstwahrscheinlich das Eigentum in Zwangsvollstreckung beschlagnahmen, wodurch das zweite Darlehen beseitigt wird.

Verhandeln Sie weiter, bis eine Lösung erreicht ist. Denken Sie daran, dass sowohl der erste als auch der zweite eine Beteiligung an dem Leerverkauf haben.

ANMERKUNG: Ein Grund, warum ein Junior-Pfandbesitzer in Kalifornien die Zusammenarbeit verweigern kann, ist, wenn es sich um ein Hartgelddarlehen handelt, das an einen Wohnsitz von 1 bis 4 Einheiten gebunden ist. In diesem Fall, wenn der zweite Kreditgeber während einer Zwangsvollstreckung unter dem Verkauf eines Treuhänders ausgelöscht wird, kann dieser zweite Kreditgeber das Recht haben, ein Defiziturteil zu führen. (Roseleaf Corp. gegen Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

_{Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien. ..}