Mit einer privaten Hypothek, jeder gewinnt (idealerweise)

Eine private Hypothek ist ein Darlehen, das von einer natürlichen Person oder einem Unternehmen geleistet wird, das kein traditioneller Hypothekengeber ist. Ob Sie sich für ein Haus oder für die Kreditvergabe entscheiden, private Darlehen können für alle von Vorteil sein, wenn sie richtig gemacht werden. Es kann aber auch schlecht gehen - für Ihre Beziehung und Ihre Finanzen.

Wenn Sie die Entscheidung, eine private Hypothek zu verwenden (oder anzubieten) bewerten, behalten Sie das große Bild im Auge.

In der Regel ist es das Ziel, eine Win-Win-Lösung zu schaffen, bei der alle finanziell profitieren, ohne zu viel Risiko eingehen zu müssen.

Private Hypothek oder hartes Geld? Diese Seite konzentriert sich auf Hypothekendarlehen mit jemandem, den Sie kennen . Wenn Sie schauen, um von privaten Kreditgebern (die Sie nicht persönlich kennen) zu leihen, lesen Sie über Hartgeld Darlehen. Hartgeld-Kreditgeber sind nützlich für Investoren und andere, die es schwer haben, von traditionellen Kreditgebern genehmigt zu werden. Sie sind oft teurer als andere Hypotheken und erfordern niedrige LTV-Verhältnisse.

Warum privat gehen?

Die Welt ist voller Kreditgeber, darunter große Banken, lokale Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgeber. Warum also nicht einfach eine Bewerbung ausfüllen und sich von einer ausleihen?

Qualifying: F oder Starter, Kreditnehmer möglicherweise nicht in der Lage, für ein Darlehen von einem traditionellen Kreditgeber zu qualifizieren. Banken benötigen viel Dokumentation, und manchmal sehen Ihre Finanzen nicht so aus, wie die Bank es will. Selbst wenn Sie mehr als in der Lage sind, den Kredit zurückzuzahlen, müssen die Hauptdarlehensgeber überprüfen, ob Sie in der Lage sind zurückzuzahlen, und sie haben bestimmte Kriterien, um diese Überprüfung abzuschließen.

Zum Beispiel haben Selbstständige nicht immer die W2-Formulare und eine stabile Arbeitsgeschichte, die Kreditgeber mögen, und junge Erwachsene haben (noch) keine guten Kredit-Scores.

Behalten Sie es in der Familie: Ein Darlehen unter Familienmitgliedern kann finanziell sinnvoll sein.

• Kreditnehmer können Geld sparen, indem sie Familienmitgliedern einen relativ niedrigen Zinssatz zahlen (anstatt Bankzinsen zu zahlen). Seien Sie nur sicher, IRS-Regeln zu befolgen, wenn Sie planen, die Preise niedrig zu halten.
• Kreditgeber mit zusätzlichem Bargeld können durch Kredite mehr verdienen als mit Bankguthaben wie CDs und Sparkonten.

Die Risiken verstehen

Das Leben ist voller Überraschungen, und jedes Darlehen kann schlecht werden. Natürlich hat jeder gute Absichten, und diese Angebote scheinen oft eine großartige Idee zu sein, wenn sie zum ersten Mal in den Sinn kommen. Aber pausiere lange genug, um die folgenden Punkte zu bedenken, bevor du zu tief in etwas kommst, das sich schwer abwickeln wird.

Beziehungen: Bestehende Beziehungen zwischen dem Kreditnehmer und dem Verkäufer können sich ändern. Besonders wenn die Dinge für den Kreditnehmer schwierig werden, können die Kreditnehmer zusätzliche Belastung und Schuld empfinden.Die Kreditgeber sehen sich auch Komplikationen gegenüber - sie müssen möglicherweise entscheiden, ob sie Vereinbarungen streng durchsetzen oder einen Verlust verkraften.

Kreditgeberrisikotoleranz: Die Idee könnte sein, einen Kredit zu machen (in der Erwartung, dass sie zurückgezahlt wird), aber Überraschungen passieren. Bewerten Sie die Fähigkeit des Kreditgebers, Risiken einzugehen (unfähig, in Rente zu gehen, Insolvenzgefahr usw.), bevor Sie sich vorwärts bewegen. Dies ist besonders wichtig, wenn andere vom Kreditgeber abhängig sind (abhängige Kinder oder Ehepartner zum Beispiel).

Immobilienwert: Immobilien sind teuer. Wertschwankungen können mehrere zehn (oder hunderte) Tausenden von Dollar betragen. Kreditgeber müssen mit dem Zustand und der Lage der Immobilie vertraut sein - insbesondere mit all diesen Eiern in einem Korb.

Wartung: Um Eigentum zu erhalten, braucht es Zeit, Geld und Aufmerksamkeit. Selbst mit einem guten Inspektor tauchen Probleme auf. Kreditgeber müssen sicher sein, dass der Bewohner oder Eigentümer Probleme beheben wird, bevor sie außer Kontrolle geraten und in der Lage sind, für die Wartung zu bezahlen.

Titelausgaben und Zahlungsreihenfolge: Der Kreditgeber sollte darauf bestehen, das Darlehen mit einem Pfandrecht zu sichern (siehe unten). Für den Fall, dass der Kreditnehmer zusätzliche Hypotheken hinzufügt (oder jemand ein Pfandrecht auf das Haus legt), sollten Sie sicher sein, dass der Kreditgeber zuerst bezahlt wird. Sie sollten jedoch auch vor dem Kauf der Immobilie nach möglichen Problemen suchen. Traditionelle Hypothekenbanken bestehen auf einer Titelsuche, und der Kreditnehmer oder Kreditgeber sollte sicherstellen, dass die Immobilie einen klaren Titel hat. Titel Versicherung bietet zusätzlichen Schutz und wäre ein kluger Kauf.

Steuerkomplikationen: Steuergesetze sind heikel, und große Geldsummen können Probleme verursachen.

Bevor Sie irgendetwas tun, sprechen Sie mit einem lokalen Steuerberater, damit Sie nicht überrascht werden.

Private Hypothekenvereinbarungen

Jeder Kredit sollte gut dokumentiert sein. Ein guter Kreditvertrag bringt alles schriftlich zum Ausdruck, so dass alle Erwartungen klar sind und weniger Überraschungen möglich sind. Nach einigen Jahren können Sie (oder die andere Person) vergessen, worüber Sie gesprochen haben und was Sie vorhatten, aber ein schriftliches Dokument hat ein viel besseres Gedächtnis.

Dokumentation hält mehr als nur Ihre Beziehung aufrecht - sie schützt beide Parteien vor einer privaten Hypothek. Wieder weißt du nicht, was du nicht über die Zukunft weißt, und es ist am besten, irgendwelche legalen losen Enden von der Get-Go zu vermeiden. Darüber hinaus könnte eine schriftliche Vereinbarung dazu führen, dass das Geschäft aus steuerlicher Sicht besser funktioniert.

Stellen Sie beim Überprüfen Ihrer Vereinbarung sicher, dass jedes denkbare Detail ausgeschrieben wird. Beginnen Sie mit:

• Wann sind die Zahlungen fällig? Monatlich, vierteljährlich, am ersten Tag des Monats usw.
• Was passiert, wenn Zahlungen nicht empfangen werden? Kann der Kreditgeber eine Gebühr verlangen, und gibt es eine Schonfrist?
• Wie / wo sollten Zahlungen geleistet werden? Elektronische Zahlungen sind am besten.
• Kann der Kreditnehmer eine Vorauszahlung leisten, und gibt es eine Strafe dafür?
• Ist das Darlehen mit Sicherheiten abgesichert? Es wäre besser.
• Was kann der Kreditgeber tun, wenn der Kreditnehmer die Zahlungen verfehlt? Kann der Kreditgeber Gebühren erheben, Kreditauskunfteien melden oder das Haus ausschließen?

Sichern Sie das Darlehen

Es ist ratsam, das Interesse des Kreditgebers zu sichern - selbst wenn der Kreditgeber und Kreditnehmer enge Freunde oder Familienmitglieder sind. Ein gesichertes Darlehen ermöglicht es dem Kreditgeber, das Eigentum (durch Zwangsvollstreckung) zu nehmen und ihr Geld in einem Worst-Case-Szenario zurückzuerhalten.

Ist das wirklich notwendig? Wieder weißt du nicht, was du nicht über die Zukunft weißt.

Ein Kreditnehmer (der die Fähigkeit und jede Absicht hat zurückzuzahlen) kann sterben oder unerwartet verklagt werden. Wenn das Eigentum nur im Namen des Kreditnehmers gehalten wird - ohne ein ordnungsgemäß eingereichtes Pfandrecht - Gläubiger können nach ihrer Heimat gehen oder den Kreditnehmer unter Druck setzen, den Wert des Hauses zu nutzen, um eine Schuld zu befriedigen. Eine gesicherte Hypothek hilft, das Interesse des Kreditgebers zu schützen, vorausgesetzt, dass alles richtig strukturiert ist. In der Tat bedeutet der Begriff "Hypothek" technisch "Sicherheit" - nicht "Darlehen".

Die Sicherung eines Darlehens mit Eigentum kann auch bei Steuern helfen. Zum Beispiel könnte der Kreditnehmer in der Lage sein, Zinskosten für das Darlehen abzuziehen, jedoch nur, wenn das Darlehen ordnungsgemäß gesichert ist. Sprechen Sie mit einem lokalen Steuerersteller oder CPA für weitere Details und Ideen.

Wie man eine private Hypothek richtig macht

Wenn Sie eine private Hypothek in Betracht ziehen, denken Sie wie ein "traditioneller" Kreditgeber (obwohl Sie immer noch bessere Preise und ein verbraucherfreundlicheres Produkt anbieten können). Stellen Sie sich vor, was schief gehen könnte, und strukturieren Sie das Geschäft so, dass Sie nicht von Glück, guten Erinnerungen oder guten Absichten abhängig sind.

Für die Dokumentation (z. B. Darlehensverträge und Pfandrechte) arbeiten Sie mit qualifizierten Fachleuten zusammen. Sprechen Sie mit lokalen Anwälten, Ihrem Steuerberater und anderen, die Sie durch den Prozess führen können. Wenn Sie mit großen Geldsummen arbeiten, ist dies kein DIY-Projekt. Mehrere Online-Dienste können alles für Sie erledigen, und auch lokale Dienstleister können die Arbeit erledigen. Fragen Sie genau nach, welche Dienstleistungen angeboten werden, einschließlich:

• Erhalten Sie schriftliche Hypothekenverträge?
• Können Zahlungen von jemand anderem abgewickelt werden (und automatisiert)?
• Werden Dokumente bei den lokalen Behörden eingereicht (z. B. um das Darlehen zu sichern)?
• Werden Zahlungen an Kreditauskunfteien gemeldet (was Kreditnehmern hilft, Kredite zu bilden)?