Wie ein Verkäufer Ihren Short Sale Vertrag kündigen kann

Frage: Wie kann ein Leerverkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag stornieren?

Ein Leser fragt: "Wir haben einen Kaufvertrag abgeschlossen, um ein Haus in Elk Grove zu kaufen. Es war ein Leerverkauf. Unser Agent hat uns angewiesen, mindestens drei Monate zu warten, bis die Bank den Leerverkauf genehmigen kann. Nachdem wir 90 Tage gewartet hatten, rief unser Agent an, um zu sagen, dass der Verkäufer unseren Leerverkaufsvertrag gekündigt hatte, weil die Bank einen anderen Käufer anstelle von uns genehmigt hatte. So legal? Wie kann ein Verkäufer unseren Leerverkaufvertrag kündigen? "

Antwort:

Oh, nein! Wie enttäuschend für dich und wie frustrierend es war, die ganze Zeit zu warten und zu denken, du würdest das Haus kriegen. Mein Herz geht zu dir hinaus. Es tut uns leid zu hören, dass der Verkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag storniert hat. Lass mich Licht auf das werfen, was geschehen sein könnte.

Leerverkäufe sind komplex und schwierig. Einen Schraubenschlüssel in den Prozess zu werfen, indem Sie Ihren Leerverkauf in letzter Minute stornieren, wäre für jeden Käufer störend, besonders für einen Käufer, der geduldig und loyal war. Es kann jedoch passieren, und ich bin glücklich zu erklären, warum in einer Minute.

Käufer können den Leerverkaufsvertrag kündigen

Häufig storniert der Verkäufer nicht den Leerverkaufsvertrag. Es ist der Käufer. Im Großen und Ganzen kümmert es die meisten Leerverkäufer nicht, welcher Käufer das Haus bekommt, solange der Käufer qualifiziert ist und bereit ist, den Leerverkauf abzuwarten.

Hier sind Gründe, warum ein Käufer den Leerverkaufsvertrag kündigen kann, indem er das Angebot zurückzieht:

Käufer finden möglicherweise ein Zuhause, das sie besser mögen, oder ein Zuhause, das schneller schließen kann.

• Käufer können kalte Füße bekommen, die als Reue des Käufers bekannt sind.
• Käufer haben möglicherweise nicht die Absicht gehabt, auf die Leerverkaufsgenehmigung zu warten, sondern stattdessen mehrere Angebote für mehr als ein Haus gemacht und den Leerverkauf genommen, der zuerst genehmigt wird.

  Anmerkung: Einige Rechtsexperten sagen, dass es gegen das Vertragsrecht verstößt, wenn ein Käufer mehr als ein Angebot gleichzeitig einreichen kann, wenn der Käufer nicht in der Lage ist, beide Häuser zu kaufen.

Verkäufer, die Leerverkaufsverträge stornieren

Obwohl es für einen Käufer üblich ist, einen Leerverkaufvertrag zu kündigen, können Verkäufer auch das Widerrufsrecht haben. Verkäufer unterzeichnen in der Regel keinen Kaufvertrag, ohne anzugeben, dass der Vertrag Gegenstand einer Kreditgebergenehmigung für den Leerverkauf ist.

In Kalifornien fügen Käufervertreter dem Kaufvertrag in der Regel einen "Leerverkaufszusatz" bei. Der Nachtrag zum Leerverkauf legt fest, dass die gesamte Transaktion von der Kreditgebergenehmigung abhängig ist. Darüber hinaus sind Banken nicht verpflichtet, einen Leerverkauf zu genehmigen.

Meine Rechtsquellen sagen, dass, wenn die Bank beschließt, ein zweites Angebot von Käufer # 2 anzunehmen, die Leerverkaufs-Kontingenz mit Käufer # 1 fehlschlägt und die Transaktion mit Käufer # 1 beendet wird.

Hier sind einige Möglichkeiten, wie ein Verkäufer einen Leerverkaufvertrag kündigen kann:

Ein Verkäufer kann entscheiden, den Eintrag zu stornieren, und der Listing Agent wird zustimmen.

• Es kann eine Zwangsvollstreckung stattfinden, die den Leerverkauf verhindert.
• Der Verkäufer kann möglicherweise ein höheres Angebot annehmen und das erste Angebot stornieren.
• Wie Käufer Verkäufer daran hindern können, den Leerverkauf abzubrechen

Obwohl es selten vorkommt, bekommen Verkäufer manchmal kalte Füße und ändern ihre Meinung über den Verkauf.

In diesem Fall sollte ein Käufer, der einen unterzeichneten Kaufvertrag besitzt, den Rat eines Anwalts einholen.

Das Beste, was ein Käufer tun kann, ist der Leerverkaufsvertrag und, falls beigefügt, der Leerverkaufsnachtrag. Ein Käufer möchte vielleicht auch mit einem Anwalt sprechen. Wenn der Leerverkaufsnachtrag Wortlaut enthält, der es dem Verkäufer ermöglicht, die Immobilie weiter zu vermarkten und alle Angebote an die Bank zu übermitteln, kann die Bank grundsätzlich jederzeit ein Angebot annehmen, das höher ist als das Angebot des ersten Käufers.

Viele Käufer glauben, dass der Nachverkaufszusatz ihre Ernsthaftigkeitseinlage schützt und sie eine Heiminspektion nach der Leerverkaufsgenehmigung starten lässt, was sie tut, aber sie lesen das Kleingedruckte nicht.

Das Kleingedruckte bevorzugt oft den Verkäufer. Wenn ein Käufer eine solche Behauptung als anstößig ansieht, kann ein Käufer sehr wohl darauf bestehen, dass die Klausel in seiner Gesamtheit aus dem Leerverkaufszusatz entfernt wird.

Obwohl es nicht oft vorkommt, dass ein Verkäufer einen Käufer zugunsten eines höheren Angebots aus dem Vertrag ausscheidet, kann dies in einem Leerverkauf passieren. Im Allgemeinen ist ein Verkäufer nicht derjenige, an dem der Käufer das Treuhandkonto schließt, es sei denn, es besteht eine steuerliche Konsequenz.

Für weitere Rechtsberatung im Zusammenhang mit Leerverkäufen wenden Sie sich bitte an einen Immobilienanwalt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.