Hypothekenrechner: Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

Kommerzielle Kreditgeber sind bei ihrer Zeichnung sehr vorsichtig. Da die persönliche Kredithistorie von Käufern bei kommerziellen Krediten selten wichtig ist, verwenden sie andere Kriterien, um Kreditentscheidungen zu treffen. Gewerbliches Eigentum wird gekauft, um Einkommen zu erzeugen, deshalb ist eines der beliebtesten Kriterien, sich das Einkommen anzusehen, um zu sehen, ob es ausreicht, die Hypothek angemessen zu bezahlen und den Kreditgebern einen Gewinn zu hinterlassen.

Wenn ein Kreditgeber eine Wohnung oder eine Mehrfamilienimmobilie betrachtet, kann anhand der DSCR oder der Schuldendienstdeckungsquote festgestellt werden, ob und in welcher Höhe eine Hypothek gewährt wird. Es ist eine einfache Berechnung, aber sehr wichtig. Der Kreditgeber ist nicht wirklich mit einzelnen Kredit-Scores oder Geschichten der Eigentümer beschäftigt. Der Zweck der Anlage ist ROI, Return on Investment und Cashflow, daher ist der Cashflow die primäre Überlegung.

Eigentlich sollten Anleger die Sorgfalt der Kreditgeber schätzen, um sicherzustellen, dass die Cashflow-Berechnungen für ein Apartmentprojekt korrekt sind. Sie werden Finanzwerte sehen wollen, die Einnahmen und Ausgaben zeigen. Sie werden dann feststellen, ob diese Zahlen so aussehen, als ob sie in der Zukunft fortbestehen oder möglicherweise besser oder schlechter werden. Wenn die Zahlen zeigen, dass der Cashflow den Schuldendienst angemessen abdeckt, validiert er die Anlageauswahl und die Bewertungsfähigkeiten des / der Anleger (s).

Während es viele Stellen gibt, um zu sehen, wie man die DSCR mit einem bereits vorhandenen Projekt- und Hypothekenbetrag berechnet, ist es wahrscheinlicher, dass ein Käufer wissen möchte, wie viel er an einem Projekt ausleihen kann. erwägt Kauf. Die Investoren machen ihre eigenen Berechnungen und schauen zu ihrem gewählten Kreditgeber, um die Zahlen zu validieren, die sie sich ausgedacht haben.

In dieser Hinsicht haben Investoren und Kreditgeber ein gemeinsames Ziel. Wird das Projekt rentabel genug sein, um die Schulden mit einem angemessenen Gewinn zu bedienen?

Wir werden dies aus zwei Richtungen betrachten, indem wir die aktuelle DSCR erhalten und eine Eigenschaft mit einem vom Kreditgeber benötigten DSCR auswerten. Diese Berechnung geht zurück in diese Menge unter Verwendung eines üblichen Kreditgeber-Minimum-akzeptablen DSCR-Wertes von 1,20. Dann werden wir es in die andere Richtung tun, indem wir die DSCR erhalten.

Schwierigkeitsgrad: Durchschnitt

Erforderliche Zeit: 20 Minuten

So geht's:

1. Bestimmen Sie den Cash-Flow oder das Brutto-Betriebsergebnis nach Abzug von Leerstands- und Kreditverlusten.

   Rent Summen von $ 187, 000 / Jahr - 9% Leerstand & Kreditverlust ($ 16, 830) = 170 $, 170

2. Dann erhalten Sie NOI oder Netto-Betriebsergebnis durch Abzug aller anderen Aufwendungen für Betrieb und Management, einschließlich Steuern und Versicherung.

   Bruttobetriebseinkommen - Alle Ausgaben = NOI oder Nettobetriebseinkommen

   170 $, 170 - 72, 470 (Ausgaben) = 97 $, 700 NOI

   97 $, 700/12 Monate = 8142 $ / Monat NOI > Wenn der Kreditgeber eine akzeptable Mindest-DSCR von 1 verwendet.20, dann müsste dieser $ 8142 / Monat sein 1. 2 mal die monatliche Hypothekenzahlung. Um zu dieser maximalen Zahlung zu kommen, ist es notwendig, die $ 8142 durch 1. 2.

3. $ 8142 monatliches Nettoeinkommen / 1. 20 minimale DSCR = $ 6785 / Monat maximale Hypothekenzahlung zu teilen.

   Nun muss nur noch bestimmt werden, wie viel zu aktuellen Preisen ausgeliehen werden würde. Wenn dieser Käufer einen Zinssatz von 6.875% auf ein 30-jähriges Darlehen erwarten kann, wird uns ein Hypothekenrechner mitteilen, dass der Darlehensgeber bereit ist, rund $ 1, 032, 836 auf diesem Grundstück zu leihen

4. , as dieses Darlehen und der Zinssatz würden zu Kapital- und Zinszahlungen von 6785 USD / Monat und dem Minimum von 1,20 DSCR führen. Bei den meisten Hypothekenrechnern können Sie die Zahlung, den Zinssatz und die Zeit eingeben, um den Darlehensbetrag zu berechnen. Als wir anfingen, wussten wir, dass wir uns mit einer angegebenen DSCR in einen Hypothekenbetrag zurückziehen, da wir als Käufer einschätzen wollen, wie viel geliehen werden könnte, um eine Immobilie, die wir zum Kauf auswerten, zu verpfänden. Aber lassen Sie uns einfach eine DSCR-Berechnung durchführen, bei der wir die Kosten und die Hypothekenzahlung des aktuellen Projekts kennen.

   $ 223, 000 NOI / $ 172, 000 Jährliche Hypothekenzahlungen = 1. 30 DSCR

5. 1. 3 ist in diesem Fall besser als 1. 2, also wahrscheinlich eine akzeptable DSCR. Wenn jedoch ein neues Darlehen für ein laufendes Projekt beantragt wird, würde die aktuelle NOI verwendet werden, wie wir es zuerst getan haben, um zu sehen, was als Hypothekenbetrag verfügbar sein könnte.

   Wenn die Zahlen funktionieren, können sich Investoren und Kreditgeber über die Projektfinanzierung und die zukünftige Rentabilität freuen.

   Was Sie benötigen:

Die Details zu Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie.

Ein Hypothekenrechner.