Wie lange dauert ein Abschluss eines Hauses?

Wenn Sie nicht aufpassen, kann der Schließungsvorgang länger dauern als Sie denken und sich möglicherweise länger hinziehen, als Sie es sich erhofft hatten. Das ist normal, aber es gibt Möglichkeiten, Probleme zu vermeiden. Zum Beispiel, gleich nachdem ein Kaufangebot akzeptiert wurde, ist die nächste Frage, die Käufer wissen wollen, wie lange es dauert, bis das Haus geschlossen wird. Es sei denn, die Käufer zahlen alle Bargeld für das Haus, ist es der Kreditgeber des Käufers, der die Zeitdauer bestimmen wird, die erforderlich ist, um das Darlehen zu verarbeiten und zu schließen.

Was bedeutet, dass der Kreditgeber eine wichtige Rolle spielt, die nicht übersehen werden kann.

Ein Käufer und Verkäufer können einem früheren Abschlussdatum im Kaufvertrag zustimmen, aber wenn der Kreditgeber während dieses Zeitfensters nicht auftreten kann, spielt es keine Rolle, welches Datum ausgewählt wird, da es nicht geschlossen wird. das Datum, das Käufer und Verkäufer angeben. Es wird geschlossen, wenn der Kreditgeber zum Schließen bereit ist. Darüber hinaus schätzt nicht jeder Kreditgeber Zweckmäßigkeit.

Der Escrow-Abschlussprozess

Abhängig von Ihrem Wohnort können beliebig viele Entitäten den Abschlussprozess abwickeln. Lasst uns ein paar diskutieren. Der Abschlussagent könnte ein Treuhandbeamter, ein Schließer, die Titelgesellschaft oder ein Immobilienanwalt sein.

Schließungsprozesse können innerhalb desselben Zustands sehr unterschiedlich sein. In Kalifornien zum Beispiel ist der Hinterlegungsprozess in Nordkalifornien anders als in Südkalifornien. Der Hauptunterschied zwischen den beiden ist Escrow-Anweisungen sind gezeichnet und am vorderen Ende (kurz nach der Angebotsannahme) in südlichen Cal und am hinteren Ende (kurz vor dem Schließen) in nördlichen Cal unterzeichnet.

Bevor jedoch eine Treuhandschaft geschlossen werden kann, müssen alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sein. dann hinterlegt der Verkäufer die Urkunde und der Käufer hinterlegt die Gelder. Hier sind Beispiele für Bedingungen, die in Kalifornien erforderlich sind. Ihr Abschlussprozess kann variieren.

• Vollständig ausgefüllter Kaufvertrag und Nachträge.
• Hinterlegung einer Depotzahlung.
• Hausinspektion oder Verzicht.
• Erfüllung von Verpflichtungen des Verkäufers wie Vorlage eines Schädlingsinspektionsberichts und / oder einer Vollendung, Dachzertifizierung, Hausgarantie, vorläufige Titelpolitik, Empfangsbestätigung des Begünstigten, eventuelle Reparaturen gemäß dem Reparaturantrag.
• Abschluss von Käuferinspektionen, einschließlich der Freigabe von Eventualfällen, falls gefordert.
• Endgültige Inspektion oder Verzichtserklärung des Käufers.
• Bewertung des Eigentums durch den Gutachter des Kreditgebers.
• Darlehensgenehmigung des Kreditgebers und Erfüllung der Darlehensbedingungen durch den Käufer, z. B. Hinterlegung eines Nachweises über eine Hausbesitzer-Versicherungspolice.
• Unterzeichnete Escrow-Anweisungen des Verkäufers und des Käufers.
• Der unterzeichnete und notariell beglaubigte Titel des Verkäufers.
• Vom Käufer unterzeichnete und notariell beurkundete Treuhandurkunde und ausgefertigter Schuldschein.
• Unterschriften des Käufers auf allen Darlehensdokumenten.
• Einzahlung der Gelder des Käufers vom Kreditgeber.
• Anzahlung der Restzahlung des Käufers und der Abschlusskosten des Käufers.

Wie lange dauert ein Wohnungsabschluss?

Käufer, die eine Kreditpräprovalanz gegenüber einer Kreditvorqualifizierung erhalten haben, sind oft in der Lage, früher zu schließen. Der Vorabgenehmigungsprozess beinhaltet die Überprüfung bestimmter Elemente im Voraus, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, wobei der Kreditnehmer einige Schritte näher an den Abschluss heranbewegt wird.

Wenn ein Kreditgeber die Beschäftigung, die Bankkonten und die Kreditauskunft des Kreditnehmers überprüft hat, kann der Abschluss so schnell erfolgen, wie die Underwriter die Formalitäten erledigen und die Beurteilung in der Regel innerhalb von ein bis zwei Wochen überprüfen können. Wenn jedoch ein Dokument in der Datei fehlt, z. B. ein vorläufiger Titelbericht oder die Verkaufsbedingung eines Verkäufers, kann sich der Abschluss verzögern.

Die meisten föderalen Hypothekarkredite können innerhalb von 30 Tagen geschlossen werden. Spezielle Erstkäuferprogramme, insbesondere solche, die Hilfe bei der Anzahlung des Käufers beinhalten, können 35 bis 45 Tage in Anspruch nehmen. Diese Spezialdarlehen erfordern normalerweise die Genehmigung von zwei Underwriting-Prozessen.

Auf der anderen Seite kann das Befolgen der TRID-Richtlinien den Prozess manchmal verlangsamen, da die Entitäten, die zusammenarbeiten, keine bereits existierende Beziehung haben.

Home Closing Delays

Die größten Probleme treten oft auf, nachdem die Datei beim Underwriter eingereicht wurde. Kreditbeauftragte sind im Allgemeinen mit Zeichnungsrichtlinien vertraut; Sie können jedoch die Antwort eines Underwriters nicht immer vorhersagen. Jeder Underwriter ist einzigartig.

Weniger ist für die Käufer schlimmer, als auf den Kartons zu sitzen, die alle Wertsachen enthalten, die sie besitzen, auf die Umzugsunternehmen zu warten und nicht zu wissen, ob ihr Kredit von einem Underwriter genehmigt wird. Die letzten Tage der Schließung können sehr spannend sein.

Institutionelle Kreditgeber scheinen mehr Verzögerungen zu verursachen als Hypothekenmakler. Ich bin mir nicht sicher, ob es daran liegt, dass große Banken ihre eigenen Verfahren befolgen oder dass ihre Angestellten eine Uhr stempeln und sich nicht wirklich um die Akte kümmern, wie bei Kontrahenten, aber die meisten Verzögerungen bei meinen Escrows stammen von großen Banken.

Hier sind häufige Probleme, die eine Schließung verzögern oder verhindern können, von denen viele, ich möchte sagen, vor der Einreichung bei einem Underwriter hätte angesprochen werden müssen, aber manchmal wird der Ball fallen gelassen:

• Niedrige Bewertung oder der Underwriter ordnet eine Begutachtung an, die nicht der ersten Einschätzung entspricht.
• Zusätzliche Schulden auf der aktualisierten Kreditauskunft des Käufers.
• Fehler in der Kreditauskunft des Käufers.
• Neue Pfandrechte oder Urteile, die gegen den Käufer oder Verkäufer bei der Titelaktualisierung eingereicht wurden.
• Wolken im Titel.
• Änderung des Familienstandes für Käufer oder Verkäufer.
• Erforderliche aktualisierte Kontoauszüge oder Finanzdokumente.
• Versicherungsinformationen fehlen.
• Abgelaufenes Darlehen oder Programmverpflichtung.
• Wesentliche Änderungen der Gebühren in der Kreditschätzung.

Wenn der Kaufvertrag keine Rückstellung enthält, die das Schließen abhängig von der Kreditgenehmigung vorsieht, könnte die Einlage des Geldbetrags des Käufers gefährdet sein, wenn das Darlehen nicht genehmigt wird und die Transaktion nicht geschlossen wird.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.