Ihre Immobilie zum Verkauf bereit

So wie Sie beim Kauf Ihres Mietobjekts bestimmte Schritte unternehmen mussten, müssen Sie auch bestimmte Vorbereitungen treffen, wenn Sie Ihr Mietobjekt zum Kauf anbieten möchten. Wenn Sie sich selbst und Ihre Immobilie vorbereiten, erhalten Sie die besten Chancen, Ihre Immobilie schnell und günstig zu verkaufen. Hier sind die Schritte, die Sie ergreifen sollten, bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen.

Papierkram

Einkommens- und Spesenabrechnung: Sie möchten sicherstellen, dass alle Ihre Finanzinformationen in Ordnung sind, bevor Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.

Wenn Sie eine Einnahmen- und Spesenabrechnung erstellen, erhalten Sie und potenzielle Käufer ein besseres Bild vom Wert Ihrer Immobilie.

Einkommen: In dieser Einnahmen- und Spesenabrechnung werden Sie alle monatlichen und jährlichen Einnahmen der Immobilie erfassen wollen. Dies kann Mieter monatliche Mietzahlungen, sowie zusätzliche Miete von Parkplätzen, Waschmaschine und Trockner Verwendung oder Zahlungen, wenn Sie das Glück haben, eine Plakatwand oder Handy-Turm auf Ihrem Grundstück zu haben.

Ausgaben: Die Einnahmen- und Spesenabrechnung muss auch das Geld enthalten, das Sie für das Jahr ausgeben. Dies könnte einschließen:

• Grundsteuer
• Versicherungsleistungen
• Wasser- und Kanalgebühren: Wenn Sie für die Versorgung verantwortlich sind.
• Stromkosten: Wenn Sie für Versorgungsunternehmen verantwortlich sind.
• Gasgebühren: Wenn Sie für Versorgungsunternehmen verantwortlich sind.
• Ölkosten: Wenn Sie für Versorgungsunternehmen verantwortlich sind.
• Wartung: Die meisten Investoren und / oder Realtors schätzen einen Prozentsatz für die Wartung. Traditionell beträgt dieser Anteil fünf Prozent des Bruttobetriebsergebnisses. Die Wartungskosten variieren je nach Größe der Immobilie, Alter der Immobilie und Größe des Außenraums. Dies kann beispielsweise Landschaftsbaukosten, Kosten für die Reparatur oder den Austausch veralteter oder versagender Vorrichtungen, Türschlösser, Fenster, gerissene Fliesen, Rohrlecks, Dachlecks oder wackelige Geländer umfassen.
• Leerstandskosten: Die meisten Investoren werden ebenfalls einen Leerstandsfaktor berücksichtigen. Je nach Art der Immobilie können Sie davon ausgehen, dass diese Zahl zwischen fünf und zehn Prozent des Bruttobetriebsergebnisses liegt. Leerstandskosten können Kosten für die Vermarktung der Immobilie beinhalten, wie z. B. die Platzierung von Anzeigen für Ihre Miete und die Kosten für das Halten der Immobilie, z. B. Steuern und Versicherungen.

Sammeln Sie Dokumente im Zusammenhang mit Einnahmen, Ausgaben und Hausverwaltung

Artikel aus Einnahmen- und Spesenabrechnung: Bevor Sie Ihr Mietobjekt zum Verkauf stellen, sollten Sie die gedruckten Exemplare der von Ihnen enthaltenen Artikel finden. auf der Einkommens- und Spesenabrechnung. Sie werden diese Aussagen aus dem Vorjahr sammeln wollen. Dies kann alle Stromrechnungen, Versicherungsabrechnungen, Grundsteuern, Hypothekenzahlungen, Mietzahlungen, Wartungskosten usw. umfassen.

Sie sollten alle diese Belege in den Computer einscannen, damit Sie auch eine digitale Kopie davon haben. Dies wird es einfacher machen, einen Artikel an einen potenziellen Käufer, einen Anwalt oder einen Makler zu senden, wenn er dazu aufgefordert wird, da Sie ihn bereits elektronisch verfügbar haben.

Kopien aller anwendbaren Leases: Sie möchten die Kopien aller Leasingverträge für aktuelle Mandanten sammeln. Dies wird verwendet, um die aktuelle Mietzahlung sowie die Länge des Mietvertrags zu überprüfen.

Liste der letzten Verbesserungen an der Immobilie: Sie sollten eine Liste aller Verbesserungen zusammenstellen, die Sie in den letzten Jahren an der Immobilie vorgenommen haben. Haben Sie zum Beispiel ein neues Dach aufgesetzt, den Ofen ersetzt oder die Küche renoviert? Sie sollten auch das ungefähre Datum der Arbeit und möglicherweise den ungefähren Wert der Verbesserung angeben.

In Ihrer Liste der Verbesserungen werden Sie beschreibende Adjektive hinzufügen wollen. Zum Beispiel, statt zu sagen, renovierte Küche, kann es attraktiver sein zu sagen, renovierte Küche, einschließlich grau Shaker Stil Schränke, polarweiß Granit und abgeschrägte U-Bahn backsplash.

Darüber hinaus sollten Sie auch einen Beweis für die geleistete Arbeit finden. Dies können Kopien von Rechnungen, Verträgen für die Arbeit oder andere Belege sein.

Häufig verwendet der Immobilienmakler diese Liste von Verbesserungen, wenn er die Auflistungsdetails für Ihre Immobilie zusammenstellt. Daher sollte diese Liste so gründlich wie möglich sein.

Kopien aller Genehmigungen: Als erstes sollten Sie sicherstellen, dass es keine offenen Genehmigungen für Ihre Immobilie gibt. Je nach Stadt können Sie diese Anfrage persönlich, telefonisch oder online stellen. Dies wird als offene öffentliche Datensatzanforderung bezeichnet.

Wenn es offene Genehmigungen für die Immobilie gibt, müssen Sie diese wahrscheinlich vor dem Verkauf schließen. Sie müssen bestimmen, welche Arbeit erledigt werden muss, einen lizenzierten Auftragnehmer beauftragen, um die Arbeit abzuschließen, dann einen Inspektor aus der Stadt herauskommen lassen und überprüfen, ob die Arbeit erledigt wurde, damit sie die Genehmigung schließen können.

Sie sollten Kopien aller Genehmigungen für alle Arbeiten einholen oder erhalten, die jemals auf dem Grundstück abgeschlossen wurden. Ihre Stadt sollte in der Lage sein, Ihnen Kopien aller für die Immobilie aufgezeichneten Genehmigungen zur Verfügung zu stellen.

Bestimmen Sie das Gewinnpotenzial

Sie sollten Ihre Finanzen bewerten, um einen Überblick darüber zu erhalten, wie viel Geld Sie potenziell verdienen könnten, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen.

1. Wie viel schulden Sie Ihrer Hypothek? Haben Sie Vorfälligkeitsentschädigungen?

2. Kennen Sie die Abschlusskosten, für die Sie während des Verkaufs Ihrer Immobilie verantwortlich sind. Dies könnte eine Grundstücksübertragungssteuer beim Verkauf, Maklerprovision beim Verkauf, Aufzeichnungsgebühren und Anwaltskosten umfassen.

3. Wissen Sie, was Ihre Steuergrundlage für das Eigentum ist, damit Sie wissen, wieviel in den Steuern Sie schulden werden. Sprechen Sie mit Ihrem Buchhalter, um festzustellen, welche Steuerbasis Sie haben.

Im Allgemeinen werden alle Ausgaben, die in ein bestimmtes Jahr abgeschrieben wurden, wie Kaufpreis, Abschlusskosten und Verbesserungen, abzüglich Abschreibungen über die Jahre.

4. Wissen Sie, was der grobe Marktwert Ihrer Immobilie ist. Sie sollten zwei oder drei vergleichbare Immobilien finden, die in Ihrem Gebiet im letzten Jahr verkauft wurden. Sie können diese Zahlen verwenden, um eine grobe Vorstellung von der Preisspanne zu erhalten, in der Ihre Immobilie verkauft werden sollte.

5. Nehmen Sie den groben Marktwert Ihrer Immobilie, abzüglich des Betrags, den Sie auf Ihrer Hypothek belassen haben, abzüglich der Abschlusskosten für den Verkauf Ihrer Immobilie, um zu bestimmen, wie viel Geld Sie mit dem Verkauf erhalten würden.

6. Sie müssen dann bestimmen, wie viel Geld Sie in Kapitalgewinnsteuern schulden werden. Dazu nehmen Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie abzüglich der von Ihnen berechneten Steuerbasis. Dieser Betrag wird bestimmen, was Sie für Kapitalertragssteuern schulden. Stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrem Buchhalter sprechen, da es Szenarien geben kann, in denen Sie mit sehr wenig Geld beim Verkauf weggehen, aber Sie müssen deutlich mehr Kapitalertragssteuern schulden, da Abschreibungen während des gesamten Eigentums an der Immobilie vorgenommen werden.

Wartung

Zurückgestellte Wartung: Vor dem Verkauf möchten Sie Ihre Immobilie so gut wie möglich aussehen lassen. Dies ist die Zeit, um alle Wartungsprobleme anzugehen, die Sie aufgeschoben haben. Dies kann das Bemalen von öffentlichen Bereichen, die Verbesserung der Landschaftsgestaltung oder die Eindämmung der Attraktivität, die Befestigung von Toiletten oder kleinen Wasserhähnen in Wasserhähnen beinhalten.

Kapitalverbesserungen: Sie müssen auch feststellen, ob sich das Ausfüllen von Kapitalverbesserungen vor dem Verkauf lohnt. Wird die Verbesserung eine größere Rendite erzielen als sie kostet? Sind Sie beispielsweise in der Lage, ein neues Dach für weniger als den Marktpreis auf dem Grundstück zu platzieren?

Macht es Sinn, mehr Geld in die Immobilie zu investieren? Wenn Sie solche Verbesserungen nicht vornehmen, wird dadurch die Verkaufsmöglichkeit verringert? Wird ein schlechtes Dach, verrottetes Deck oder Löcher in den Wänden jemanden davon abhalten, die Immobilie zu kaufen?

Allgemeine Tipps

Mieter benachrichtigen: Wenn Ihr Mietobjekt tatsächlich auf dem Markt ist, müssen potenzielle Käufer mindestens eine Mieteinheit eingeben können, wenn sie die Immobilie besichtigen. Sie müssen daher festlegen, wie und wann Sie die Mieter darüber informieren, dass Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten. Abhängig von der Größe Ihrer Immobilie müssen Sie möglicherweise nicht alle Mieter über Ihre Absicht, die Immobilie zu verkaufen, informieren. Sie müssen nur die Mieter benachrichtigen, deren Wohnungen Sie potenziellen Käufern zeigen möchten.

Manchmal sind Mieter ängstlich, wenn sie hören, dass das Grundstück zum Verkauf steht. Sie befürchten, dass sie verdrängt werden, wenn sie verkauft werden. Sie sorgen sich auch, wie ein neuer Hauswirt die Eigenschaft handhaben wird. Einige Mieter werden dies auch als Gelegenheit nutzen, um sich gegen den Vermieter aus vernünftigen und unangemessenen Gründen zu trennen. Seien Sie also vorsichtig, wenn Sie die Mieter mit potentiellen Käufern in Kontakt treten lassen.

Füllen Sie alle offenen Stellen aus: Vor dem Verkauf haben Sie idealerweise eine 100-prozentige Belegung Ihrer Immobilie. Wenn Sie eine freie Stelle haben, schneiden Sie keine Ecken, um zu versuchen, die Vakanz schnell zu füllen. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihren gesamten Screening-Prozess noch verfolgen.

Wenn Ihre Immobilie nicht schnell verkauft wird, bleiben Sie bei jedem Mieter, den Sie in der Immobilie unterbringen. Sie möchten auch keine problematischen Mieter in der Immobilie platzieren, die die Immobilie zu einem Zeitpunkt beschädigen können, an dem sie am besten aussehen muss. Es ist besser, eine freie Einheit zu haben als eine, die mit einem schlechten Mieter beschäftigt ist.

Interview Immobilienmakler: Sie müssen einen Immobilienmakler finden, der Ihre Mietimmobilie auflistet. Wenn Sie bereits einen Makler haben, mit dem Sie in der Vergangenheit gearbeitet haben und mit dem Sie sich wohlfühlen, dann sind Sie bereit.

Ansonsten müssen Sie mehrere Immobilienmakler interviewen. Es ist wichtig, nach Immobilienmaklern zu suchen, die sich auf den Immobilientyp und den Bereich, in dem Sie verkaufen, spezialisiert haben. Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen brauchen vielleicht nicht so spezialisierte, aber für eine Mehrfamilienhaus, eine Einzelhandelsimmobilie, eine gemischt genutzte Immobilie oder andere einzigartige Investitionen, wollen Sie jemanden suchen, der den Verkauf der Immobilienart, die Sie verkaufen wollen, erfolgreich hat. Denken Sie darüber nach, wie Anwälte sich auf bestimmte Bereiche wie Scheidung, Steuerbeschwerde oder Gesellschaftsrecht spezialisieren.

Wann soll es auf den Markt gebracht werden? Anlageobjekte folgen nicht den gleichen Regeln wie der Verkauf von Erstwohnungen an Eigenheimbesitzer. Der normale Wohnungsmarkt ist am stärksten im Frühjahr, da Familien versuchen, vor dem neuen Schuljahr in ihre neuen Häuser zu kommen.

Im Allgemeinen können Sie jederzeit eine Anlageimmobilie zum Verkauf anbieten. Sie können niedrigere Aktivitäten um die Feiertage herum oder im Sommer sehen.