Abschottung 101: Wie Sie sich schützen

Ein Haus zu kaufen ist normalerweise ein glücklicher Meilenstein. Sie haben eine größere Schwelle überschritten. Sie haben einen Meilenstein erreicht. Sie fühlen sich optimistisch und zuversichtlich für die Zukunft.

Ich beabsichtige nicht, kaltes Wasser auf Ihre Party zu werfen, aber ich möchte eine Warnung aussprechen.

Die Realität ist, dass Millionen von Hausbesitzern in Zwangsvollstreckung geraten sind. Viele dieser Leute fühlten sich einmal so glücklich und optimistisch über ihren Kauf wie Sie.

Wenn Sie ein Haus kaufen, ist die Vorstellung, dass dieses Haus eines Tages der Zwangsversteigerung unterliegen könnte, vielleicht das Letzte, woran Sie denken.

Wie können Sie dieses Risiko vermeiden? Weiter lesen.

Warum verlieren Hausbesitzer ihre Häuser?

Die meisten Häuser geraten in die Zwangsvollstreckung, nachdem der Eigentümer seinen Hypothekendarlehen nicht mehr zahlt oder nicht mehr bezahlt. Wie kommt es dazu?

Manchmal geschieht dies, weil der Besitzer überfordert ist und mehr Wohnraum kauft, als er sich vernünftigerweise leisten kann. Ebenso bot der Kreditgeber einem unqualifizierten Käufer ein Darlehen an; Jemand, der nicht ein Hausdarlehen dieser Größe vergeben hätte. (Vor der Rezession verifizierten viele Kreditgeber das Einkommen einer Person nicht, bevor sie einen Kredit gewährten. Es war nicht überraschend, dass viele Kreditantragsteller vorgaben, dass sie mehr Geld verdienten, als sie tatsächlich taten.)

In anderen Fällen wechselt der Besitzer nach einer Reihe von unerwarteten Ereignissen, wie dem Verlust des Arbeitsplatzes oder großen Arztrechnungen, die seine monatliche Hypothekenzahlung beeinträchtigen.

In einigen Fällen nahm der Eigentümer eine zweite Hypothek auf und gab das Geld für Verbindlichkeiten aus (und nicht für einkommensschaffende Vermögenswerte), wodurch sich ihr Nettovermögen verschlechterte und ihre Fähigkeit zur Rückzahlung auf der zweiten Note beeinträchtigte.

In anderen Fällen akzeptiert der Eigentümer eine Hypothek mit variablem Zinssatz, vorausgesetzt, dass er in der Lage ist, die Zahlungsverpflichtung zu erfüllen, wenn die Rate steigt.

(Das Bundesgesetz schreibt dem Kreditgeber vor, den Höchstzinssatz anzugeben, den der Eigentümer unter den Bedingungen des Hypothekarkredits mit variablem Zinssatz zahlen könnte.) Der Eigentümer hat für eine Weile niedrige Einstiegszinssätze, aber wenn diese steigen, stellt fest, dass die Erfüllung dieser Zahlungen schwieriger ist, als sie erwartet hatten und gerät in den Rückstand.

Und in vielen Fällen erkennt der Hausbesitzer, dass er oder sie "unter Wasser" auf seiner Hypothek ist (ein Konzept, das wir unten diskutieren werden) und kommt zu dem Schluss, dass das Weggehen die vernünftigste Wahl ist.

Wie Sie sehen können, gibt es viele Gründe, warum Eigentümer bei ihren Zahlungen zurückbleiben.

Wie können Sie sich schützen?

Niemand mag es, über den Prozess einer möglichen Zwangsvollstreckung nachzudenken. Aber wir müssen uns mit Risikofaktoren auseinandersetzen, die uns zu einer Androhung von Zwangsvollstreckungen führen könnten, wenn wir einen starken, verantwortungsvollen Umgang mit unseren persönlichen Finanzen entwickeln wollen.

Darüber hinaus müssen wir auch verstehen, wie der Abschottungsprozess funktioniert, so dass wir, wenn sich unsere Zukunft verschlechtert, eine Vorstellung davon haben, was vor uns liegen könnte. Dies wird uns helfen zu wissen, welche anderen Optionen wir wählen können.

In diesem Artikel behandeln wir zuerst die wichtigsten Risikofaktoren, die zu einer Abschottung führen könnten, und tauchen dann in den eigentlichen Prozess ein.

Risiken, die zu Abschottung führen

Laut CBS News verloren rund 7 Millionen Menschen ihre Häuser während der Großen Rezession.

Während sich die Zahl der Zwangsversteigerungen seitdem verlangsamt hat, sind viele Hausbesitzer immer noch in Schwierigkeiten. Ende 2015 befanden sich etwa 4,3 Millionen Hausbesitzer unter Wasser, was bedeutet, dass der Hausbesitzer ein Haus besitzt, das weniger wert ist als der Betrag, den er für seine Hypothek schulden muss.

Unter Wasser in Ihrem Heim zu sein ist einer der größten Risikofaktoren, die auf eine Abschottung hindeuten. Schließlich, wenn das Haus weniger wert ist als das geschuldete Gleichgewicht, können Sie daraus schließen, dass es einfach sinnvoller ist, wegzugehen.

Bevor Sie diese Entscheidung treffen, ist hier ein Wort der Warnung: Weggehen hat große Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit. Es kann Ihre Fähigkeit beschädigen, ein anderes Haus in der Zukunft zu kaufen, sowie Ihre Fähigkeit, Häuser zu mieten, Kreditkarten zu öffnen, auf anderen Typen von Darlehen zu leihen, und sich sogar für bestimmte Jobs zu qualifizieren.

Was sollten Sie tun, wenn Ihr Zuhause unter Wasser ist? Vielleicht möchten Sie sich an das Haus halten und darauf warten, dass die Immobilie ihren Wert wiedererlangt. Wenn Sie umziehen müssen, können Sie das Haus an einen Mieter vermieten. Alternativ, wenn Sie das Haus verkaufen müssen, könnten Sie Ihren Darlehensgeber um eine Leerverkaufsgenehmigung bitten (wir werden dies unten besprechen) oder Bargeld zum Schließungstisch bringen.

Was ist, wenn du nicht unter Wasser bist - aber du kämpfst um Zahlungen?

Erstens, bevor Sie ein Haus kaufen, kaufen Sie ein günstigeres Haus als das, für das Sie sich qualifizieren. Sie müssen kein Haus kaufen, das mit dem Höchstbetrag des Darlehens bewertet wird, für das Sie qualifiziert sind.

Viele Leute in der Immobilienbranche sagen, dass Ihre Hypothek selbst ein Drittel Ihres Heimlohns verschlingen sollte. Diese Zahl beinhaltet keine Reparaturen, Wartungen, Nebenkosten und sonstige Nebenkosten. Diese Zahl könnte jedoch zu hoch sein. Versuchen Sie stattdessen diesen Ansatz: Als generelle Faustregel gilt, dass Sie für alle Zahlungen im Zusammenhang mit Ihrem Haushalt, einschließlich Nebenkosten, Reparaturen und Wartung, etwa 25 bis 30 Prozent Ihres Eigenheimentgelts benötigen.

Pflegen Sie darüber hinaus einen Notfallfonds, der mindestens sechs Monate Ihrer Ausgaben abdeckt. Bewahren Sie diesen Notfallfonds in einem bargeldbasierten Sparkonto auf und nicht in irgendwelchen Arten von Investitionen (wie Aktien). Tippen Sie nicht auf Feiertage, Geburtstage oder jährliche Ausgaben. Bewahre dies nur für echte Notfälle.

Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu tätigen, beginnen Sie, die Ausgaben in verschiedenen Bereichen Ihres Lebens drastisch zu senken. Sie befinden sich inmitten einer Finanzkrise; verbringe es so. Schneiden Sie nicht nur Ihr Kabel; verkaufe den gesamten Fernseher. Brich nicht einfach dein Mittagessen in den Sack; Wechseln Sie auf eine College-Reis-und-Bohnen-Diät, bis Sie wieder auf die Beine kommen.Verdienen Sie in jeder freien Sekunde Ihres Abends und Wochenendes zusätzliches Geld mit freiberuflicher Arbeit, die Sie online erledigen können, während Ihre Kinder schlafen. Überprüfen Sie, ob Sie zu einer Hypothek mit niedrigerem Zinssatz refinanzieren können.

Wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten und Sie denken, dass Sie nicht aufholen können, ist es an der Zeit, Ihr Haus zu verkaufen. Ihr Haus zu verkaufen ist viel besser als Abschottung.

Wenn Ihr Zuhause weniger wert ist als der Betrag, den Sie schulden, benötigen Sie die Genehmigung Ihres Darlehensgebers für einen Leerverkauf. Ein Leerverkauf ist ein Verkauf des Hauses, in dem der Entleiher weniger erhält als er derzeit schuldet. Der Kreditgeber verliert den Unterschied.

Wenn der Kreditgeber erkennt, dass er seine Verluste eher durch einen Leerverkauf als durch einen herkömmlichen Zwangsvollstreckungsprozess wettmachen kann, erlaubt er dem Kreditnehmer, seine Immobilie als Leerverkauf zu notieren.

Leerverkäufe sind ein Weg, um die Kreditauswirkungen einer vollständigen Zwangsvollstreckung zu vermeiden, aber sie sind nicht ideal. Halten Sie dies als letzte Möglichkeit in Ihrer Hosentasche.

Lassen Sie uns mit dem Gesagten über den eigentlichen Abschottungsprozess sprechen. Wie Sie sehen werden, ist der Abschottungsprozess ziemlich langwierig und es gibt mehrere Möglichkeiten innerhalb dieses Prozesses, in dem Sie versuchen können, Ihr Haus durch einen Leerverkauf, anstatt einer Zwangsversteigerung zu befreien.

Schauen wir uns den Prozess an, damit Sie verstehen können, was bei jedem Schritt passiert.

Der Abschottungsprozess

Zuerst ein Haftungsausschluss: Der Prozess variiert von Staat zu Staat. In einigen Staaten hält der Kreditgeber die Kaufkraft und kann eine "außergerichtliche Abschottung" betreiben. Der folgende Prozess ist eine stark verallgemeinerte Beschreibung des gerichtlichen Abschottungsprozesses in einigen Staaten. Wenn Sie sich einer möglichen Abschottung gegenübersehen, sprechen Sie mit einem Anwalt.

Sobald ein Kreditnehmer seinen Hypothekenzahlungen nicht mehr nachkommt, kann der Kreditgeber eine öffentliche Zahlungsaufforderung einreichen, die auch als "Notice of Default" oder "Lis Pendens" bezeichnet wird. Diese öffentlich angemeldete Notice of Default informiert den Kreditnehmer, dass ein Vertragsbruch vorliegt.

Nachdem der Kreditnehmer die Kündigungsmitteilung erhalten hat, haben sie eine durch staatliche Gesetze festgelegte Nachfrist, in der sie ihr Darlehen wieder aufnehmen können, indem sie das ausstehende überfällige Guthaben auszahlen und sich mit ihren Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden halten. Diese Gnadenfrist ist als Pre-foreclosure bekannt.

Pre-foreclosure ist der Zeitraum zwischen der Kündigung und dem Zeitpunkt, an dem eine Immobilie bei einer öffentlichen Versteigerung zurückgenommen oder verkauft werden kann. Während dieser Nachfrist hat der Kreditnehmer ein paar Optionen, um mit ihrem Kredit auf dem Laufenden zu bleiben:

Der Kreditnehmer kann seine Zahlungen auf dem neuesten Stand machen und seinen Kredit durch die Zahlung der überfälligen Guthaben wiederherstellen.

1. Sie können eine Darlehensänderung beantragen, um ihre Hypothekenzahlungen zu reduzieren.
2. Sie können versuchen, die Immobilie an Dritte zu verkaufen, um eine Abschottung zu vermeiden.
3. Sie können die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung vor der Zwangsversteigerung verkaufen.
4. Wenn der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, sein Darlehen wieder aufzunehmen, hat der Kreditgeber die Möglichkeit, das Eigentum wieder in Besitz zu nehmen und das Eigentum mit der Absicht zu übernehmen, das Eigentum weiterzuverkaufen.Immobilien, die vom Kreditgeber (in der Regel eine Bank) wieder in Besitz genommen wurden, werden als REO (Real Estate Owned) bezeichnet.

The Bottom Line

Befolgen Sie einige grundlegende Richtlinien, um das Risiko einer persönlichen Hypothekenkrise zu verringern: Kaufen Sie deutlich weniger Wohnraum, als Sie sich leisten können. Halten Sie einen Notfallfonds mit Ausgaben von mindestens sechs Monaten bereit.

Erstellen Sie mehrere Einkommensströme, so dass, wenn eine Quelle austrocknet, Ihr Einkommen nicht auf Null fällt. Vermeiden Sie nicht-Hypotheken-Verbraucherschulden, wie Autokredite oder Kreditkartenschulden. Verstehen Sie, wie der Prozess funktioniert, damit Sie keine Überraschungen erleben.

Genießen Sie Ihr Zuhause. Die überwiegende Mehrheit der Hausbesitzer erlebt keine Abschottung. Sie sind versiert genug, um die wichtigsten Risikofaktoren, die zu dieser unglücklichen Erfahrung führen, proaktiv zu betrachten, damit Sie sie schützen können. Und diese Sicherheitsvorkehrungen drehen sich im Großen und Ganzen um das Prinzip der zeitlosen persönlichen Finanzen, unter Ihren Verhältnissen zu leben.