Was sind Leerverkäufe in Immobilien?

Auch wenn Leerverkäufe schon seit einiger Zeit bestehen, hatten die meisten Leute vor 2005 noch nie von einem Leerverkauf gehört. Wenn Sie damals den durchschnittlichen Käufer oder Verkäufer gefragt hätten: Was Leerverkäufe sind, könnten sie Ihnen wahrscheinlich nicht sagen. Also, wenn Sie sich fragen, was Leerverkäufe sind, sind Sie wirklich nicht allein.

Stellen Sie zuerst fest, dass es viele Fehlinformationen über Leerverkäufe gibt. Sie haben meistens Immobilienmakler, Leerverkaufseminare Firmen und Rechtsanwälte, die mehr Leerverkaufgeschäft durch das Bloggen suchen und auf den Webseiten bekanntgeben, die mit Leerverkäufen befassen.

Sie werden etwas über Leerverkäufe auf einer Website lesen, die in direktem Konflikt mit Informationen stehen, die Sie an anderer Stelle gefunden haben.

Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Erklärung, die Sie über Leerverkäufe erhalten, falsch ist. Das bedeutet, dass sich Leerverkäufe ändern und sich die Regeln ständig ändern. Leerverkäufe sind immer in Bewegung. Oder es könnte bedeuten, dass die Seite, auf der Sie sich befinden, von Idioten geschrieben wurde. Schwer zu sagen.

Was sind Leerverkäufe?

Sie hören die Definition eines Leerverkaufs, dass die Eigentümer in Verzug sind, aber das ist keine genaue Beschreibung. Nicht jeder Leerverkauf erfordert einen Default. Nicht jeder Verkäufer eines Leerverkaufs ist in Zwangsvollstreckung.

Leerverkäufe erfolgen, wenn die Bank sich bereit erklärt, eine Auszahlung für weniger als den Restbetrag ihres Kredits zu akzeptieren. Die Höhe Ihrer Hypothek ist nicht wichtig. Was wichtig ist, ist der Marktwert Ihres Hauses.

Sie können einen Leerverkauf tätigen, wenn Ihr Haus mehr wert ist als Ihre Hypothek, solange der Nettoerlös geringer ist als der Gesamtbetrag Ihres Darlehens.

Entgegen der landläufigen Meinung muss Ihr Zuhause kein Unterwasserhaus sein, um einen Leerverkauf zu tätigen, obwohl die meisten Häuser unter Wasser sind.

Was macht ein Haus zu einem Leerverkauf?

Es ist der Nettoerlös an die Bank, der bestimmt, ob das Haus ein Leerverkauf ist. Wenn der Nettoerlös des Verkaufs niedriger als der Betrag ist, der der Bank geschuldet wird, dann ist dieses Haus ein Leerverkauf.

Dies kann auch passieren, wenn das Haus mehr wert ist als die Hypothek.

Um es besser zu veranschaulichen, stellen Sie sich vor, dass Ihr Haus $ 200.000 wert ist. Ihre Hypothek, sagen wir, ist $ 190.000. Oberflächlich betrachtet scheint dies nicht unter Wasser oder ein Leerverkauf zu sein. Sobald Sie jedoch die Verkaufskosten abziehen, haben Sie nicht genug Geld, um die Hypothek vollständig zu bezahlen. Sobald Sie Ihre Kosten für den Abschluss des Verkäufers, einschließlich der Provision, ermittelt haben, können Sie feststellen, dass die Summe bis zu 16.000 $ oder mehr betragen kann.

$ 200, 000 abzüglich 16.000 $ an Abschlusskosten entspricht einem Netto von 184.000 $. In diesem Fall sind Sie 6.000 $ weniger als Ihre Hypothek zu zahlen. Wenn Sie $ 6, 000 in der Bank haben und es schließen möchten, konnten Sie das tun, und dann würde dieser Verkauf nicht als Leerverkauf betrachtet.

Wenn Sie nicht über 6.000 $ verfügen und trotzdem verkaufen möchten, können Sie die Bank um einen Leerverkauf bitten. Wenn die Bank bereit ist, Erlöse in Höhe von 184.000 $ zu akzeptieren, wird Ihr Verkauf zu einem Leerverkauf.

Wie werden Leerverkäufe verkauft, wenn ein Verkäufer nicht in der Standardeinstellung ist?

Obwohl viele Leerverkäufe ein Haus in Zwangsvollstreckung betreffen, ist nicht jeder Leerverkauf eine Zwangsvollstreckung. Nicht jede Bank verlangt von einem Leerverkäufer, dass sie keine Hypothekenzahlungen mehr tätigt. Einige Verkäufer können sich für einen Leerverkauf qualifizieren, ohne sich im Rückstand zu befinden.

Bei vielen Banken ist es die Möglichkeit eines Zahlungsausfalls - die unvermeidliche Tatsache, dass, wenn ein Hauseigentümer auf einem bestimmten Weg weitergeht, dass der Hauseigentümer irgendwann die Straße nicht mehr in der Lage sein wird, Hypothekenzahlungen zu leisten - das kann qualifizieren den Verkäufer. Es ist nicht immer notwendig, dass der Verkäufer zurückgefallen ist. Wenn ein Verkäufer einen Leerverkauf ohne verspätete Zahlungen tätigen kann, kann dies zu einem besseren FICO für den Verkäufer führen.

Es gibt auch einige Banken, die mit einem strategischen Leerverkauf einverstanden sind. Dies sind Leerverkäufe, bei denen sich ein Verkäufer tatsächlich leisten kann, das Haus zu behalten und weiterhin Zahlungen zu tätigen, sich aber dafür entscheidet, dies nicht zu tun. Das Konzept eines strategischen Short-Verkaufs wirft bei einigen Leuten, die diese Praxis für inakzeptabel halten, Ärger auf. Das ist, weil einige Leute glauben, dass sie ein Recht haben, ihre Überzeugungen und moralischen Einstellungen einem anderen aufzuzwingen.

Jeder hat ein Recht auf seinen eigenen Glauben. Nicht jeder hat das Recht, einem anderen diesen Glauben aufzuzwingen.

Eine Bank, die bei Leerverkäufen aktiv war, ist die Bank of America. Verkäufer könnten sich unter Umständen, die eine andere Bank verweigern könnte, für einen Leerverkauf der Bank of America qualifizieren. Wenn ein Verkäufer zum Beispiel einen Genossenschaftlichen Leerverkauf der Bank of America tätigen möchte, sollte sich ein Verkäufer an einen Leerverkäufer wenden, der sich auf Leerverkäufe der Bank of America spezialisiert hat.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.