Die Kontrolle der Landnutzung mit Zoning Codes und Genehmigungen

Es gibt drei grundlegende Elemente in der Diskussion über die Kontrolle der Landnutzung. Näheres zu den einzelnen Themen finden Sie in den Links:

• Flächennutzung - Der Plan: Kommunen entwickeln Masterpläne für die Nutzung ihrer Land-, Verkehrs-, Gewerbe- und Wohngebiete sowie von Gemeindeschulen und -parks ..
• Zoning-Codes: Zoning-Codes, Gesetze oder Verordnungen werden entwickelt, um festzulegen, welche Landnutzungen und Gebäudetypen in bestimmten Gebieten zulässig sind.

• Zoning Permits: Zoning-Genehmigungen sind ein Werkzeug zur Durchsetzung von Zoning-Verordnungen. Genehmigungen müssen für alle Nutzungen und Strukturen erteilt werden.

Houston, die Stadt ohne das "Z" Wort

Ich wollte darüber sprechen, teilweise weil Houston, TX die einzige größere Stadt in den Vereinigten Staaten ohne Zonierungsverordnungen ist. Der andere Grund ist, dass ich dort geboren wurde und dort bis nach der Highschool lebte. Es ist eine OK-Stadt, wie Städte gehen, aber ich ging zu reisen und immer noch nicht mögen die flachen, heißen und feuchten Aspekte des Lebens dort. Doch zurück zum aktuellen Thema.

Houston hatte nie Zonierungsverordnungen. Man könnte annehmen, dass Sie dort eine ziemlich schreckliche Situation finden würden, wie:

• ein Hochhaus in einer kleinen Nachbarschaft von Einfamilienhäusern, die sich über sie erheben und die Sonne auslöschen.
• ein Indoor-Schießstand zwischen einem Pflegeheim und einer Kindertagesstätte.
• Ein Super Walmart mitten in der Innenstadt.

Es gibt noch andere Horrorgeschichten, an die Sie sich sicherlich erinnern können.

Das Interessante daran ist, dass keiner von ihnen in Houston gefunden werden kann. Auch wenn die Stadt noch nie Zonierungsgesetze hatte, würden Sie denken, dass sie fast so aussieht wie die meisten anderen Städte, die Sie gesehen haben.

Es ist nicht so, dass es eine Nullkontrolle der Entwicklung gibt, sondern nur, dass es in Houston nicht auf dieselbe geografische Zonierungsweise durchgeführt wird.

Die Deed-Einschränkungen werden als eine Kontrollmethode verwendet. Auch Bauvorschriften, die festlegen, wie eng bestimmte Strukturen in Wohngebieten eingesetzt werden können, haben dazu beigetragen, dass einige kommerzielle Nutzungen außerhalb von Wohngebieten liegen.

Es ist schwer zu argumentieren, dass keine Zonierung der Entwicklung schadet, da Houston eher das Gegenteil beweist. Entwickler haben viel mehr Spielraum in der Situation von Houston, obwohl sie auf keinen Fall frei regieren können. Mit Eigentumsbeschränkungen, Bauvorschriften und Nutzungsbeschränkungen in Bezug auf die umliegenden Immobilien verfügt Houston über das Beste aus beiden Welten. Entwickler können neue Strukturen oder Einrichtungen oft mit nur geringen Code-Abweichungen neu erstellen oder konvertieren.

Ein Beispiel könnte sein, ein geschlossenes Einkaufszentrum in ein Senioren-Aktivitätszentrum umzuwandeln oder umgekehrt.Eine Zonierung könnte dies unmöglich machen, während Houston einfach wünscht, dass die neue Verwendung den Sicherheits- und Verordnungsbestimmungen entspricht.

Es stellt sich die Frage, warum Houston allein in den Großstädten steht, wenn es keine Zoneneinteilung gibt. Es scheint, dass die Stadtcharta erforderlich und Zoning einzurichten erforderlich, um es zu einer Volksabstimmung, nicht nur eine Stadtratsentscheidung. Die Befürworter schafften es, 1948 zur Zonierung zu gelangen, aber es scheiterte.

Noch zweimal, 1962 und 1993, scheiterte es erneut. Die Leute wollten es einfach nicht oder glaubten, dass es notwendig war, denn Houston schaukelte ohne größere Probleme.

Das soll nicht heißen, dass es nie Probleme gegeben hat. Hin und wieder sind kommerzielle und Hochhausentwickler in ihrer Strukturplazierung etwas zu dicht geworden. Gebäude waren später zu nahe beieinander, um Straßen zu verbreitern oder mit den Anforderungen der Versorgung fertig zu werden.

Als Reaktion darauf wurden anstelle von Zoneneinteilung Rückschlagbeschränkungen, Parkplätze und Puffer um große Gebäude erlassen. Der Unterschied besteht darin, dass sie im Gegensatz zur Zonierung nicht mit der Geografie zusammenhängen. Sie beziehen sich auf die Nähe der Gebäude zueinander und ihre Nutzung. Houston hat sicherlich nicht unter dem unterschiedlichen Ansatz gelitten, da die Entwicklung schon immer robust war. Die Stadt behält eine überschaubare, aber aggressive Wachstumsrate bei.

Es ist nicht immer ein Problem, anders zu sein.