Gewerbeimmobilien: Definition, Wirkung, REITs

Definition: Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die zur Erzielung von Einkommen genutzt werden. Es gibt Gewerbeimmobilien im Wert von 6 Billionen US-Dollar in den Vereinigten Staaten. Hier sind die fünf größten Kategorien von Gewerbeimmobilien.

• Einzelhandel umfasst Inneneinkaufszentren, Outdoor-Einkaufszentren und Großhändler. Es umfasst auch Lebensmittelgeschäfte und Restaurants. Sein Wert liegt bei 2 $. 1 Billion oder 36 Prozent des Gesamtwerts von Gewerbeimmobilien. Es besteht aus mindestens 9,5 Milliarden Quadratmetern Einkaufszentren. Weitere Informationen finden Sie unter Was ist Einzelhandel?

• Hotels beinhalten Motels, Luxusresorts und Businesshotels. Diese Kategorie beinhaltet keine Häuser, die Räume über Airbnb vermieten. Es gibt ungefähr 4. 4 Million Hotelzimmer im Wert von $ 1. 92 Billionen.
• Bürogebäude schließen alles ein, von Wolkenkratzern in Manhattan bis zu Ihrer Anwaltskanzlei. Es gibt rund 4 Milliarden Quadratmeter Bürofläche im Wert von rund 1 Dollar. 7 Billionen oder 29 Prozent der Gesamtzahl.
• Mehrfamilienhäuser sind Gewerbeimmobilien. Das ist, weil Unternehmen sie nur besitzen, um einen Gewinn zu machen. Das ist, warum Häuser, die von ihren Eigentümern gemietet werden, Wohn-, nicht kommerziell sind. Einige Berichte enthalten Wohnungsbaudaten in Statistiken für Wohnimmobilien anstelle von Gewerbeimmobilien. Es gibt rund 33 Millionen Quadratmeter Mietfläche, im Wert von etwa 1 Dollar. 44 Billionen.
• Industrial Eigentum wird verwendet, um ein Produkt herzustellen, zu vertreiben oder zu lagern. Es wird nicht immer als kommerziell betrachtet, besonders bei Landnutzungsplänen und bei der Zoneneinteilung. Es gibt 13 Milliarden Quadratfuß an industriellem Eigentum im Wert von rund 240 Milliarden US-Dollar.

Andere Gewerbeimmobilienkategorien sind viel kleiner. Dazu gehören einige gemeinnützige Organisationen wie Krankenhäuser und Schulen. Grundstücke sind Gewerbeimmobilien, wenn sie vermietet, nicht verkauft werden. (Quelle: "Signs of Recovery", Wall Street Journal, 5. Oktober 2010. "Statistiken über die Immobilienwirtschaft", The Real Estate Roundtable.

"Gewerbeimmobilien-Indizes", Standard & Poor's.) >

Wie beeinflussen Wirtschaftsimmobilien die Wirtschaft?

Der Wirtschaftsimmobilienbau trägt als Teil des BIP 3 Prozent der US-Wirtschaftsleistung bei. Im Jahr 2016 gab es 516 Milliarden US-Dollar für den Bau von Gewerbeimmobilien, verglichen mit 507 Milliarden US-Dollar im Jahr 2015. Der Rekordwert betrug 586 US-Dollar. 3 Milliarde in 2008. Das Tief war $ 376. 3 Milliarden im Jahr 2010. Das war ein Rückgang von 4,1 Prozent auf 2,6 Prozent des BIP.

Warum dauerte der kommerzielle Immobilienbau zwei Jahre länger als die Immobilienblase? Der Bau von Gewerbeimmobilien dauert einfach länger als der Bau von Wohnimmobilien.Bauherren müssen zuerst sicherstellen, dass es genügend Häuser und Käufer gibt, um neue Entwicklungen zu unterstützen. Dann braucht es Zeit, um Geld von Investoren zu sammeln. Es dauert mehrere Jahre, um Einkaufszentren, Büros und Schulen zu bauen. Es dauert noch länger, bis die neuen Gebäude fertig sind. Als 2006 der Immobilienmarkt abstürzte, waren bereits kommerzielle Immobilienprojekte im Gange.

In der Regel können Sie vorhersagen, was in gewerblichen Immobilien passieren wird, indem Sie den Höhen und Tiefen des Wohnungsmarkts folgen. Als nachlaufender Indikator folgt die Gewerbeimmobilienstatistik den Wohntrends um ein oder zwei Jahre.

Sie werden keine Anzeichen einer Rezession zeigen. Sie schlagen in der Regel ihren Tiefpunkt nach Wohnimmobilien.

Wie man in Gewerbeimmobilien investiert

Ein Real Estate Investment Trust ist eine Aktiengesellschaft, die Gewerbeimmobilien entwickelt und besitzt. Der Kauf von Aktien an einem REIT ist der einfachste Weg für den einzelnen Anleger, von Gewerbeimmobilien zu profitieren. Sie können Aktien von REITs ebenso wie Aktien, Anleihen oder andere Arten von Wertpapieren kaufen und verkaufen. Sie verteilen steuerpflichtige Gewinne an Anleger, ähnlich wie Aktien-Dividenden. REITs begrenzen Ihr Risiko, indem Sie Ihnen erlauben, Eigentum zu besitzen, ohne eine Hypothek aufzunehmen. Da Profis die Immobilien verwalten, sparen Sie Zeit und Geld.

Anders als andere Aktiengesellschaften müssen REITs mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Dies erspart ihnen die Gewerbesteuer, die vom Aktionär zum Kapitalertragsteuersatz gezahlt wird.

REITs besitzen 34 Prozent des Eigenkapitals im gewerblichen Immobilienmarkt. Das ist die zweitgrößte Eigentümerschaft. Die größte ist Private Equity, die 43,7 Prozent hält. (Quelle: "Scaling New Heights", Nationale Vereinigung der Grundstücksmakler, 2015.)

Vor- und Nachteile von REITs

Da gewerbliche Immobilienwerte ein nacheilender Indikator sind, steigen und fallen die REIT-Preise normalerweise nicht mit dem Bestand. Markt. Das macht sie zu einer guten Ergänzung eines diversifizierten Portfolios. REITs teilen einen Vorteil mit Anleihen und Dividenden produzierenden Aktien, da sie einen konstanten Einkommensstrom liefern. Wie alle Wertpapiere sind sie reguliert und leicht zu kaufen und zu verkaufen. (Quelle: "Was ist ein REIT?" REIT. Com)

Beachten Sie, dass der Wert Ihres REITs mehr als nur die zugrunde liegende Immobilie widerspiegelt. Es ist auch von der Nachfrage nach REITs selbst als Anlage betroffen. Sie konkurrieren mit Aktien und Anleihen für Investoren. Selbst wenn der Wert der vom REIT gehaltenen Immobilien steigt, könnte der Aktienkurs bei einem Börsencrash fallen.

Wann kaufen und verkaufen Sie REITs

Achten Sie bei der Anlage in REITs darauf, dass Sie sich über den Konjunkturzyklus und dessen Auswirkungen auf gewerbliche Immobilien bewusst sind. Während eines Booms könnten Gewerbeimmobilien eine Vermögensblase erleben, nachdem Wohnimmobilien zu sinken beginnen. In einer Rezession erreichen Gewerbeimmobilien nach Wohnimmobilien ihr Tief.

REITS Versus Real Estate ETFs

Real Estate Exchange Traded Funds verfolgen die Aktienkurse von REITs.Anleger sind von ETFs angezogen, weil sie sehr niedrige Gebühren haben. Aber da sie einen weiteren Schritt vom Wert der zugrundeliegenden Immobilien entfernt sind, sind sie für Börsenbullen und Bärenmärkte anfälliger. (Quelle: Joanne Cleaver, "Die Vor- und Nachteile von Investitionen in Immobilien-ETFs", US News & World Report, 5. Juni 2014.)

Kommerzielle Immobilien während der Finanzkrise

Kommerzielle Immobilienkredite haben sich erholt von der Finanzkrise 2008. Am 30. Juni 2014 hielten die 6 680 von der FDIC versicherten Banken 1 Dollar. 63 Billionen in kommerziellen Darlehen. Das war 2 Prozent höher als der Höhepunkt von $ 1. 6 Billionen im März 2007.

Die ersten Anzeichen eines Rückgangs bei Gewerbeimmobilien traten drei Jahre nach dem Rückgang der Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2006 auf. Bis Dezember 2008 würden kommerzielle Bauträger zwischen 160 Milliarden und 400 Milliarden waren nicht in der Lage, Banken zu finden, um sie zu refinanzieren. Die meisten dieser Kredite hatten nur 20-30 Prozent Eigenkapital. Banken benötigen jetzt 40-50 Prozent Eigenkapital.

Kredite für Einkaufszentren und Bürogebäude haben im Gegensatz zu Hypotheken am Ende der Laufzeit hohe Zahlungen. Anstatt den Kredit zurückzuzahlen, refinanzieren sich die Entwickler in der Regel. Wenn keine Finanzmittel verfügbar sind, müssen die Banken eine Zwangsvollstreckung vornehmen.

Die Kreditausfälle sollten 30 Milliarden US-Dollar erreichen und kleinere Gemeinschaftsbanken erschüttern. Sie waren nicht so stark von der Subprime-Hypothek betroffen wie die großen Banken, sondern hatten mehr in lokale Einkaufszentren, Apartmentanlagen und Hotels investiert. Viele befürchteten, dass der Zusammenbruch in kleinen Banken so schlimm hätte sein können wie die Krise vor 20 Jahren.

Ein Washingtoner Branchenverband für Immobilienentwickler, der Real Estate Roundtable, schätzte, dass im Jahr 2008 etwa 300 Milliarden US-Dollar an kurzfristigen gewerblichen Immobilienkrediten fällig wurden. Viele dieser Kredite könnten schlecht gelaufen sein, wenn sie nicht refinanziert würden.

Bis Oktober 2009 berichtete die Federal Reserve, dass die Banken nur $ beiseite gelegt hätten. 38 für jeden Dollar Verluste, die 45 Prozent der 3 Dollar erreichen könnten. 4 Billionen ausstehende Schulden. Einkaufszentren, Bürogebäude und Hotels gingen wegen hoher Leerstände in Konkurs. Sogar Präsident Obama wurde von seinem Wirtschaftsteam über die mögliche Krise informiert.

Der Wert von Gewerbeimmobilien ging zwischen 2008 und 2009 um 40-50 Prozent zurück. Gewerbeimmobilienbesitzer versuchten, Bargeld für die Zahlungen zu finden, da viele Mieter entweder ihre Geschäfte eingestellt oder niedrigere Zahlungen neu verhandelt hatten. Die Eigentümer versuchten, durch den Verkauf von Aktien neuer Aktien Geld zu beschaffen. Da sie die Mittel zur Unterstützung von Zahlungen für bestehende Immobilien verwendeten, konnten sie den Wert für die Aktionäre nicht erhöhen. Sie verwässerten den Wert sowohl für bestehende als auch neue Aktionäre. Neue Aktionäre hätten wahrscheinlich nur "gutes Geld nach schlecht" geworfen. (Quelle: Interview mit John Cona von TARP Capital.)

Im Juni 2010 verschlechterte sich die Hypothekenquote für gewerbliche Immobilien weiter. Laut Real Capital Analytics, 4.17 Prozent der Kredite sind im ersten Quartal 2010 ausgefallen. Das sind 45 Dollar. 5 Milliarde in Bankdarlehen. Sie ist höher als die Rate von 3. 83 Prozent im vierten Quartal 2009 und die Rate von 2.25 Prozent vor einem Jahr. Es ist viel schlimmer als die 0, 58 Prozent Ausfallrate im ersten Halbjahr 2006, aber nicht so schlecht wie die 4. 55 Prozent im Jahr 1992.

Bis Oktober 2010 sah es aus wie Mieten für Gewerbeimmobilien begonnen hatte, sich zu stabilisieren .. Drei Monate lang fielen die Mieten für 4 Milliarden Quadratmeter Bürofläche im Durchschnitt nur um einen Cent. Die Leerstandsrate der nationalen Büroräume schien sich mit 17,5 Prozent zu stabilisieren, was laut REIS, Inc., dem Rekord von 1992 bei 18,7 Prozent liegt.

Die Finanzkrise hat die REIT-Werte seit Jahren gedrückt. Warum? Ein Grund ist, dass es schwierig war, die zwangsversteigerten Immobilien, die REITs während der Krise gekauft hatten, zu sehen. Eine zweite ist, dass Eigentümer von Gewerbeimmobilien in ihren Hypotheken auf dem Kopf standen. Ihre Gewerbeimmobilien waren seit 2008 um 40 bis 50 Prozent gesunken, was den Wert von REITs senkte. (Quelle: Mark Heschmeyer, "CRE-Kreditvergabe durch Banken übersteigt vor der Rezession liegende Stufen", CoStar News, 3. September 2014.)

Gewerbliche Immobilienfinanzierungen führten fast zu einer zweiten Rezession. Im Jahr 2013 hielten die Banken 991 Dollar. 2 Milliarden in kommerziellen Darlehen, ein 3,3 Prozent gegenüber 2012. Die meisten waren für Mehrfamilienhäuser. Etwa ein Drittel wurde zwischen 2015 und 2017 fällig. Die meisten wurden 2005-07 geschrieben, als die Immobilienwerte hoch waren. Diese Kredite könnten in Verzug geraten sein, wenn die Preise für Wohnungsbau gesunken wären. Stattdessen wurden Menschen, die ihre Häuser verloren hatten, zu Mietern, die die Kredite vor Zahlungsausfällen und die Wirtschaft vor einer erneuten Rezession bewahrten.