Optionen Wenn Ihr Leerverkauf verweigert wird

Frage: Ein Leser schreibt : "Wir hatten unser Haus letztes Jahr als Leerverkauf zu verkaufen und die Bank sagte, unser Leerverkauf wurde abgelehnt, aber wir wissen nicht, warum Sie haben uns nicht wirklich einen Grund genannt, und unser Agent weiß nicht, warum die Bank unsere Bewerbung abgelehnt hat. "Sie fragten uns nach jedem möglichen Stück Papier und wir gaben ihnen unsere Steuererklärungen und alle Finanzdokumente, die uns zeigten, dass wir finanziell weh tun, und sie sagten immer noch nein zu uns. Wir können es uns nicht leisten, dieses Haus länger zu behalten. Wir haben letzte Woche bemerkt, dass unser Eintrag abgelaufen ist und unser Agent nicht mehr mit uns reden wird. Was kann tun? "<

Antwort von Elizabeth Weintraub:

Nur weil die Bank den Leerverkauf einmal abgelehnt hat, heißt das nicht unbedingt, dass Sie es nicht noch einmal versuchen sollten. Die erste Sache, die ich vorschlage, ist, um sicherzustellen, dass Sie nicht mit dem vorherigen Käufer im Vertrag sind. Wenn Ihre Leerverkaufspapiere bei der Bank eingereicht wurden, bedeutet dies wahrscheinlich, dass Sie und ein Käufer einen Kaufvertrag unterzeichnet haben. Die meisten Leerverkaufsverträge enthalten eine Art Nachtrag, der den Vertrag der Leerverkaufsgenehmigung unterwirft, und als Bedingung für den Kaufvertrag wird wahrscheinlich eine Frist gesetzt.

Da Sie ein Haus nicht legal ein zweites Mal verkaufen können, wenn Sie noch einem bestehenden Käufer verpflichtet sind, sollten Sie die Papiere überprüfen, die Titelgesellschaft (oder den Agenten des Käufers) anrufen und sicherstellen, dass der Vertrag wird schriftlich gekündigt, wenn es nicht abgelaufen ist.

Zweitens, wenn Ihr Eintrag tatsächlich abgelaufen ist, erhalten Sie wahrscheinlich Anrufe von vielen anderen Agenten, die ihre Dienste anbieten und / oder vorschlagen, dass sie Käufer für Ihr Zuhause haben.

Diese Agenten haben höchstwahrscheinlich keine Käufer, und es gibt keine Garantie dafür, dass Agenten, die abgelaufene Einträge verfolgen, über Erfahrung im Umgang mit Leerverkäufen verfügen.

Es ist schlimm genug, dass einige Agenten nicht qualifiziert sind, Leerverkäufe zu tätigen, aber diese in Ihrer speziellen Situation anbieten können. Ich schlage vor, Sie beauftragen einen äußerst versierten Agenten, der viele Leerverkäufe ausgehandelt hat.

Ein unerfahrener Agent ohne einen starken Hintergrund bei Leerverkäufen könnte Ihrer Sache schaden und ist wahrscheinlich der Grund, warum Ihr Leerverkauf nicht genehmigt wurde. Die meisten erfahrenen Leerverkäufer, die ich kenne, geben niemals auf, bis entweder die Verkäufer vor Erschöpfung tot fallen oder der Leerverkauf genehmigt wird.

Mieten Sie einen neuen Agenten, bringen Sie Ihr Haus mit frischen Fotos zurück auf den Markt und finden Sie einen neuen Käufer. Stellen Sie sicher, dass der Käufer verpflichtet bleibt, auf Ihre Leerverkaufsgenehmigung zu warten. Ein kleiner Trick, den meine Verkäufer verwenden, besteht darin, vom Agenten des Käufers zu verlangen, dass er schriftlich zusagt, dass die Makler nicht mehr Angebote für den Käufer schreiben werden, nachdem das Angebot angenommen wurde. Nicht jeder Käufer ist bereit zu verpflichten, einen Leerverkauf zu kaufen, und ein engagierter Käufer ist notwendig.In der Tat, wenn der Käufer nicht verpflichtet ist, haben Sie nicht wirklich einen Käufer unter Vertrag. Du hast ein wertloses Stück Papier.

Überprüfen Sie nach Beendigung der Vorbereitungen Ihren Härtefall. Die meisten Banken verlangen, dass ein Verkäufer einen oder mehrere der Parameter erfüllt, die unter den besonderen Richtlinien dieser Bank zur Gewährung eines Leerverkaufs erforderlich sind. Nicht jede Bank arbeitet unter identischen Richtlinien, aber hier sind einige, die für fast jeden Leerverkauf gelten:

Sie geben mehr aus, als Sie machen.

1. Sie bekommen oder sind geschieden und können sich das Haus nicht selbst leisten.
2. Der Zinssatz für Ihr Darlehen wird angepasst oder ist bereits gestiegen.
3. In der Familie hat es einen Todesfall oder eine medizinische Krankheit gegeben, die zu einer Hypothekendelinie geführt hat.
4. Ihr Darlehen ist spätestens 30 Tage nach Fälligkeit der letzten Zahlung in Verzug.
5. Sie sind arbeitslos und haben kaum Aussicht auf eine Beschäftigung.
6. Sie haben eine Insolvenz abgeschlossen, die alle Ihre Schulden beglichen hat.
7. Manchmal, wenn der Leerverkauf abgelehnt wird, liegt es an etwas so Einfachem, wie der Verkäufer bei der Zahlung der Hypothek aktuell ist. Wenn die Hypothekenzahlungen nicht im Rückstand sind, können die Richtlinien der Bank angeben, dass die Bank keinen Leerverkauf genehmigen darf. Denken Sie darüber hinaus darüber nach, wenn die Bank Ihr Geld erhält, warum sollte es in Betracht ziehen, Ihnen überhaupt irgendwelche Gefälligkeiten zu gewähren?

Zweitens: Unter Wasser zu sein und eine Hypothekenzahlung zu leisten, kann sich manchmal wie das Äquivalent anfühlen, 100 Dollarscheine in die Luft zu werfen, um von einer Brise weggetragen zu werden.

Wenn einer der 7 oben genannten Punkte auf Ihre Situation zutrifft, vergewissern Sie sich, dass Sie diese Gründe in Ihren Härtefall aufnehmen. Bankverhandler handhaben eine große Menge von Dateien, und sie prüfen nicht jedes einzelne Dokument so sorgfältig wie möglich. Sie müssen sehr deutlich machen, dass es eine Notlage gibt, und auch Dokumentation bereitstellen.

Wenn Sie sich scheiden lassen, senden Sie eine Kopie Ihrer Scheidungspapiere an die Bank. Schließen Sie Rechnungen von Ihrem Arzt mit medizinischen Diagnosen oder Behandlungsplänen ein. Bestimmen Sie alle Ihre monatlichen Einnahmen gegen Abfluss. Einige Abschlüsse enthalten keine Spots oder Boxen für einen Kreditnehmer, um alle Kosten zu berücksichtigen. Unabhängig von den Papierkram, die Sie von der Bank erhalten haben, erstellen Sie einen eigenen Finanzbericht, der das Einkommen links und alle Ausgaben rechts auflistet. Zeige eine negative Zahl unten, indem du deine Schulden von deinem Einkommen abziehst. Machen Sie es dem Bankunterhändler sehr einfach, Ihr finanzielles Bild klar zu verstehen.

Dann erneut einreichen. Die Wahrscheinlichkeit ist, dass Ihr Leerverkauf genehmigt wird. Banken wollen Leerverkäufe tätigen. Die National Mortgage Settlement bietet unter anderem rechtliche Anreize für Banken, Leerverkäufe zu tätigen, ebenso wie das HAFA-Leerverkaufsprogramm. In der Tat bevorzugen die meisten Banken, mit denen ich gearbeitet habe, einen Leerverkauf über eine Darlehensänderung. Wenn Sie derzeit in einer Darlehensänderung sind, schossen die Chancen, dass Ihr Leerverkauf genehmigt wird, auf 99,9%. Lesen Sie, wie Sie von einer Darlehensänderung zu einem Leerverkauf wechseln können.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Gesellschafterin bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien, und bietet keine Rechtsberatung an. Wenn Sie rechtlichen Rat einholen möchten, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt, der für die Bereitstellung des Rechtsberaters zuständig ist.