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Die Steuerzeit kann einschüchternd sein, wenn Sie nur wegen all dieser IRS-Formulare kurz nach dem ersten des Jahres in der Post zu empfangen beginnen. Was bedeuten sie alle? Was soll man mit ihnen machen?
Form 1099-A ist eine dieser Formen, aber Sie werden sich hoffentlich nie damit befassen müssen. Ein Eigenheimbesitzer empfängt normalerweise Form 1099-A von seinem Verleiher, nachdem sein Haus ausgeschlossen worden ist. Die Informationen auf dem Formular sind notwendig, um die Abschottung auf Ihrer Steuererklärung zu melden.
Möglicherweise erhalten Sie mehrere Formulare 1099-A für eine einzelne Immobilie, wenn Sie mehr als eine Hypothek oder ein Pfandrecht dagegen hatten und mehr als ein Kreditgeber an der Abschottung beteiligt war. Aber keine Panik. Hier ist was Sie wissen müssen.
Zwangsvollstreckungen und Kapitalgewinne
Der Internal Revenue Service behandelt eine Zwangsvollstreckung genau so, als ob Sie Ihre Immobilie verkauft hätten. Sie müssen Ihren Kapitalgewinn oder -verlust berechnen, aber im Gegensatz zu einem normalen Verkauf gibt es in diesem Szenario keinen "Verkaufspreis". Hier kommt Form 1099-A ins Spiel.
Die Informationen auf Formular 1099-A
Sie benötigen das Verkaufsdatum und den Verkaufspreis der ausgeschlossenen Immobilie, um ihren "Verkauf" korrekt an die IRS zu melden, und Sie werden feststellen, diese Information auf dem Formular 1099-A. Für den Verkaufspreis verwenden Sie entweder den Marktwert der Immobilie oder den zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung ausstehenden Darlehenssaldo. Der ausstehende Darlehenssaldo ist in Box 2 zu finden, und der faire Marktwert der Immobilie ist in Box 4 angegeben.
Das Datum der Zwangsvollstreckung ist in Feld 1 angegeben und wird als das Datum verwendet, an dem die Immobilie veräußert wurde - das heißt das "Verkaufsdatum".
Steuerzahler müssen auch wissen Wenn das Darlehen ein Regress oder ein Non-Recourse Darlehen war.Das Darlehen war wahrscheinlich ein Rückgriff Darlehen, wenn der Kreditgeber hat "Ja" in Box 5 überprüft, die fragt "War Kreditnehmer persönlich für die Rückzahlung der Schulden verantwortlich?"
Do Sie haben einen Gewinn oder Verlust?
Kapitalgewinne werden auf Plan D für Häuser, die persönliche Residenzen waren, berichtet. Der IRS erlaubt Steuerzahlern nicht, Verluste auf persönlichen Wohnsitzen zu beanspruchen. Jeder Gewinn - und ja, eine Zwangsvollstreckung kann tatsächlich dazu führen, ein Gewinn - kann in der Regel durch den Kapitalgewinnausschluss für ein Haupthaus ausgeglichen werden, so dass es unwahrscheinlich ist, dass eine Zwangsvollstreckung zu einer fälligen Kapitalertragssteuer führt. Sie müssen die 1099-A-Informationen trotzdem melden.
Die Abschottung melden < Angenommen, das abgeschlossene Grundstück war Ihr persönlicher Wohnsitz. x zurückgeben. Verwenden Sie das Datum der Abschottung in Box 1 des 1099-A als Verkaufsdatum und geben Sie den Verkaufspreis ein. Dies ist entweder der Betrag in Box 2 oder der Betrag in Box 4. Welche Box Sie verwenden werden, hängt von den Kreditgesetzen des Staates ab, in dem sich die Immobilie befand. Erkundigen Sie sich daher bei einem örtlichen Steuerberater, ob das Richtige.
Berechnung Ihres Gewinns
Der Unterschied zwischen Box 2 und Box 4 ist nicht Ihr steuerpflichtiger Gewinn für die Abschottung. Sie können Ihren Gewinn berechnen, indem Sie den "Verkaufspreis", den Sie verwendet haben, mit Ihrem Kaufpreis vergleichen, der Ihre Kostenbasis in der Immobilie ist. Der Kaufpreis und das Datum finden Sie in der Abschlusserklärung von HUD-1, die Sie beim Kauf der Immobilie erhalten haben.
Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Kostenbasis ist Ihr Gewinn. Geben Sie dies in Plan D und in Zeile 13 Ihrer Steuererklärung für Formblatt 1040 ein.
Investment Properties
Verwenden Sie das Formular 4797, wenn es sich bei der ausgeschlossenen Immobilie um eine Miete oder eine Investition handelte. In diesem Fall benötigen Sie wahrscheinlich die Hilfe eines Steuerfachmannes, da zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden müssen, wie z. B. die Rückforderung von Abschreibungsabzügen, passive Aktivitätsverlustübertragungen und die Meldung von endgültigen Mieteinnahmen und -ausgaben.
Formular 1099-A vs. Formular 1099-C
Möglicherweise erhalten Sie anstelle des Formulars 1099-A das Formular 1099-C, wenn Ihr Darlehensgeber das Grundstück abgeschottet hat und den verbleibenden Hypothekenbestand abgebucht hat. In diesem Fall nimmt das IRS die Position ein, die Sie Einkommen von der gerichtlichen Verfallserklärung erhalten haben - Sie erhielten Geld vom Verleiher, um Ihr Haus zu kaufen und Sie zahlten nicht das ganze Geld zurück.
Aber obwohl vergebene Schulden, die auf Schedule 1099-C berichtet werden, normalerweise ein steuerpflichtiges Einkommen sind, schließt das Hypothekenverzeihungs-Schuldenerlassgesetz Hypotheken aus, die durch Zwangsvollstreckung aufgehoben wurden.
Diese Steuervorschrift ist im Januar 2017 technisch verfallen, umfasst aber immer noch Zwangsvollstreckungsvereinbarungen, die 2016 abgeschlossen wurden, und es ist immer noch möglich, dass der Kongress sie verlängert. Sie sollten sich qualifizieren, wenn die Summe Ihrer Schulden den Gesamtwert Ihrer Vermögenswerte unmittelbar vor dem Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung überschritten hat. Dies bedeutet, dass Sie "zahlungsunfähig" sind und dass Sie Ihre Steuererklärung nur in dem Ausmaß stornieren müssen, in dem sie Ihre Insolvenz übersteigt - die Differenz zwischen Ihren Schulden und Ihrem Vermögen.
HINWEIS: Die Steuergesetze ändern sich regelmäßig, so dass Sie sich mit einem Steuerfachmann
beraten sollten, um die aktuellsten Ratschläge zu erhalten. Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind nicht als Steuerberatung gedacht und sind kein Ersatz für Steuerberatung.
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