Was ist der Unterschied zwischen Co-ops und Condos?

Haben Sie sich über die Unterschiede zwischen Co-ops und Eigentumswohnungen gewundert? Du bist nicht allein. Obwohl, es mag Sie überraschen zu erfahren, dass Eigentumswohnungen erst in den 1960er Jahren populär wurden. Als die FHA-Richtlinien schließlich die Finanzierung von Eigentumswohnungen zuließen, ging das Konzept des Eigentumswohnungskomplexes in die Gänge. Davor waren fast alle Gebäude, die viele Mehrfachbesitzer erlaubten, Kooperativen. Heute finden Sie die meisten Genossenschaften oder Genossenschaftshäuser in großen Metropolen.

Die Leute tendieren dazu, Kooperationen mit New York City zu verbinden, aber es gibt auch Kooperationen in großen Städten wie San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis. , Detroit und Chicago, Tucson und Phoenix, darunter einige in Florida und andere an der gesamten Ostküste.

Was ist eine Koop?

Eine Kooperative ist nicht wirklich eine Immobilie. Grundstücke sind Grundstücke, die mit baulichen Verbesserungen verbunden sind, einschließlich der Rechte an U-Bahn und Luft. Stattdessen ist eine Kooperative eine Aktiengesellschaft. Wenn ein Käufer eine Genossenschaft erwirbt, erwirbt der Käufer Aktien der Gesellschaft und das Recht, eine bestimmte Einheit zu besetzen. Ein Koop-Käufer kauft die Einheit oder einen Teil des Gebäudes nicht selbst.

Ferner kann ein Koop-Käufer den Kauf der Genossenschaft finanzieren oder auch nicht. Nicht jede Bank wird einen Co-Op-Kredit vergeben. Bei den Banken, die einen Co-op-Kredit vergeben werden, qualifiziert sich nicht jede Kooperative als qualifiziertes Gebäude.

Käufer sollten sich bei ihrem Kreditgeber erkundigen, ob die Kooperative auf ihrer genehmigten Liste steht.

Ein Co-Op-Käufer zahlt ebenfalls eine monatliche Gebühr an die Kooperative. Diese Gebühr beinhaltet einen anteiligen Anteil für die Hypothek des Gebäudes, falls vorhanden; die Gehälter eines Türstehers, eines Wartungspersonals, möglicherweise eines Gebäudeinspektors; Versicherung für die Struktur; regelmäßige Wartung, Instandhaltung und Reinigung der Gemeinschaftsräume, einschließlich Grundsteuern.

Ein möglicher Nachteil einer Genossenschaft, sagen Kritiker, ist die Tatsache, dass ein Eigentümer oft zwei Hypotheken bezahlt. Sie zahlt ihre eigene Hypothek für die Genossenschaft und die Hypothek des Gebäudes für die Genossenschaft, die auch Darlehen refinanziert werden könnte, um für Kapitalverbesserungen für das Gebäude zu zahlen.

Was ist eine Eigentumswohnung?

Im Gegensatz zu einem Co-op kauft der Käufer Immobilien, wenn er eine Eigentumswohnung erwirbt. Der Käufer besitzt den Raum zwischen den Wänden, Böden und Decken, in der Regel bis zum Mittelpunkt. Die Einheit wird für Steuerzwecke separat bewertet, und der Käufer zahlt die Steuern direkt an den County Assessor (oder über ein Pfandkonto des Kreditgebers).

Eine Eigentumswohnung kann separat finanziert werden und das Eigentum wird durch eine Treuhandurkunde oder Hypothek gesichert, abhängig von staatlichen Gesetzen. Das strukturelle Design einer Wohnung ist eine individuelle Einheit, die eine einzelne Geschichte, mehrere Geschichten oder sogar abgetrennt sein kann.Zum Beispiel besitze ich ein Einfamilienhaus auf Hawaii, das als Eigentumswohnung bezeichnet wird, aber es ist eine freistehende Struktur mit einem eigenen Hof.

Der Käufer einer Wohnung zahlt ebenfalls wie ein Co-Op-Käufer monatliche Gebühren. Diese Gebühren werden an den Hauseigentümerverband gezahlt. Die Gebühren für die HOA entfallen auf die Instandhaltung der Gemeinschaftsräume, des Gebäudehauses, des Daches, der Versicherung, des Vereinsmanagements und können oft auch einige der Versorgungsleistungen wie Wasser- und Müllabfuhr umfassen.

Einige HOA Gebühren beinhalten Gebühren für ein Clubhaus, ein Fitnessstudio und ein Schwimmbad / Spa.

Mehr Unterschiede zwischen einem Co-op und einem Condo

Im Allgemeinen ist ein Co-op oft günstiger zu kaufen als eine Eigentumswohnung, was bedeutet, dass es mehr kosten kann, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Der Kompromiss ist jedoch, dass die Gebühren, die an eine Genossenschaft gezahlt werden, höher sein können als die HOA-Gebühren einer Eigentumswohnung.

Ein Hauptunterschied zwischen einem Co-op und einer Eigentumswohnung ist die Tatsache, dass kein warmer Körper mit Bargeld einen Co-op kaufen kann. Co-ops werden von einem Board of Directors verwaltet, der von den Aktionären der Kooperative bestimmt wird. Eigentumswohnungen werden ebenfalls von einem Verwaltungsrat verwaltet, aber diese Boards genehmigen keine Käufer. Die Genossenschaftsbehörde hat das Recht, einen potenziellen Käufer zu genehmigen. Während der Käufer aufgrund von Diskriminierung, die durch das Fair Housing-Gesetz definiert ist, nicht abgelehnt werden kann, müssen Käufer eine strenge Prüfung bestehen.

Einige Kooperationen erlauben es ausländischen Käufern nicht, eine Einheit zu kaufen. Viele Co-ops erlauben Investoren oder Second-Home-Käufern nicht, da sie Eigennutzer bevorzugen. Co-Op-Boards werden den Antrag eines potenziellen Käufers, den Finanzbericht, die Liste der Aktiva und Passiva, die Kreditauskunft, die Bankguthaben einschließlich der Überprüfung von Empfehlungsschreiben von Freunden und Geschäftspartnern prüfen, ergänzt durch ein persönliches Interview.

Während dieses Verfahren eine extreme Invasion der Privatsphäre zu sein scheint, billigen Besitzer in einer Genossenschaft diesen Prozess, weil sie sehr selektiv für die Menschen sein können, die im Gebäude leben. Wenn eine Person eine Eigentumswohnung kauft, gibt es keinen Auswahlprozess der Nachbarn, keine Möglichkeit, eine laute Death-Metal-Band daran zu hindern, Quartiere nebenan aufzunehmen.

Auf der anderen Seite genehmigt die Genossenschaft auch den Kaufpreis. Wenn der Preis so niedrig ist, dass er die Werte der anderen Aktionäre beeinträchtigen könnte, kann ein Koop-Board den Verkauf ablehnen. Eine Eigentumswohnung HOA hat keine solche Autorität, um einen Verkauf zu verhindern.

Viele Eigentumswohnungskomplexe begrenzen die Anzahl der Anmietungen als Prozentsatz der gesamten Einheiten. Der Prozentsatz reicht im Allgemeinen von 80 Prozent für den Eigenbedarf bis zu 50 Prozent. Damit soll verhindert werden, dass der Komplex zu einem Apartmentkomplex wird und Werte sinken. Die meisten Co-ops erlauben keine Untervermietung oder Vermietung.

Man kann jahrelang in einem Apartmentkomplex leben und kennt nie die Nachbarn. Das ist unwahrscheinlich in einer Kooperative, wo die Besitzer jeden und alles über dich wissen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.