Verhandlung von CAM-Gebühren bei gewerblichen Leasingverträgen

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CAM-Gebühren können und sollten ausgehandelt werden

Je größer der von Ihnen vermietete Geschäftsraum, desto wahrscheinlicher werden Sie in der Lage, CAM-Gebühren (Common Area Maintenance) und damit verbundene Verwaltungsgebühren auszuhandeln. Unabhängig davon, wie klein der Raum ist, akzeptieren Sie niemals die Bedingungen eines Mietvertrags, ohne nach einem besseren Angebot zu fragen.

In einer warnenden Erklärung über die Schwierigkeit, in die gewerbliche Immobilienbranche einzudringen, weist die Reporterin des CFO Magazine , Laura DeMars, deutlich darauf hin, dass auch Immobilienprofis Schwierigkeiten haben könnten. Verständnis der Komplexität der CAM-Gebühren; "Die Komplexität der Branche erschwert den Einbruch in …" DeMars stellt weiter fest:

"In Einkaufszentren zahlen die Mieter zum Beispiel normalerweise für die Instandhaltung des Gebäudes durch eine Gebühr für die Instandhaltung der öffentlichen Bereiche (Common-Area Maintenance, CAM). Während ein CFO eines Immobilienverwalters die Mieter nicht direkt verwaltet, muss er immer noch verstehen, wie diese Gebühren erhoben werden … wichtiger, da große Einzelhändler häufig CAM-Gebühren anfechten oder nur einen Prozentsatz zahlen … der CFO muss wissen, wie man berücksichtigen Sie die Differenz oder den CAM-Schlupf. "

Bevor Sie versuchen, CAM- oder Verwaltungsgebühren auszuhandeln, vergewissern Sie sich, dass Sie verstehen, was diese sind. Wenn CAM-Gebühren ein kompliziertes Thema für CFOs sind, sollten Sie besser vorbereitet sein!

Industriestandard-CAM-Gebühren

Da sich der Zustand bestimmter öffentlicher Bereiche direkt auf die Mieter auswirkt, sind Gebühren im Zusammenhang mit Wartungs- und Reparaturkosten für Flure, Aufzüge, Treppenhäuser, Lobbys und Gemeinschaftsräume CAM Gebühren. In der Regel werden Mieter in CAM-Gebühren auch mit der Parkplatzpflege (einschließlich Beleuchtung und Landschaftsgestaltung) und Gehwegen verbunden.

Tipps zur Verhandlung von Standard-CAM-Gebühren

Wenn die Art der zu zahlenden Gebühren nicht verhandelbar ist, stellen Sie sicher, dass Ihr Leasingvertrag es Ihnen erlaubt, die Rechnungen des Vermieters zu überprüfen. Geschäft ist Geschäft, und dies sollte nicht als Misstrauen gegenüber einem Vermieter oder etwas Persönliches gesehen werden, aber die Zahlung unbekannter Gebühren einfach auf gutem Glauben ist kein gutes Geschäft.

Wenn Sie verlangen, dass der Vermieter für alle gebuchten Gebühren eine Dokumentation (Verantwortlichkeit) vorlegen muss, können Sie nur sicherstellen, dass Ihnen eine faire Gebühr berechnet wird.

Sie sollten auch darüber verhandeln, wie viel CAM-Gebühren jedes Jahr steigen können, indem Sie einen Höchstbetrag oder Prozentsatz festlegen. Dieser "Cap" sollte getrennt von anderen Mieterhöhungen aufgeführt werden.

_Quellen:

_{Rosie Rees. Einzelhandel Traffic Magazin Online. "Die Schlacht um die CAM-Gebühren."1. September 1999.
Laura DeMars. CFO-Magazin. "Das einzig Wahre. "August 2007.}

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Betrieb und Verwaltung (O & M) Verwaltungsgebühren

Wenn Ihr Mietvertrag Sie verpflichtet, CAM-Gebühren für alle Betriebs- oder Verwaltungskosten zu zahlen - sofort gegen diese Kosten Einspruch einlegen. Wenn der Vermieter darauf besteht, bitten Sie um eine Liste (Beweis) dieser Kosten und wie Ihr Anteil berechnet worden ist. Diese Gebühren können nicht als CAM-Gebühren bezeichnet werden, sondern als Verwaltungsgebühren. "Verwaltungsgebühren sind immer noch CAM-Gebühren - der Vermieter versucht, Sie dazu zu bringen, seine eigenen Kosten zu tragen. Verwaltungsgebühren basieren normalerweise auf einem Prozentsatz der gesamten CAM-Kosten.

Tipps zur Verhandlung von O & M-Verwaltungsgebühren

Die meisten Mieter werden Betriebs- und Verwaltungsgebühren einsparen, weil der Vermieter bereits ohne die CAM-Gebühren Einnahmen aus der Miete macht. Wenn Ihre CAM-Gebühr Gehälter für Führungs- oder Verwaltungspersonal (On- oder Off-Site) enthält, Haftpflichtversicherungskosten (Sie müssen für Ihre eigene Haftpflichtversicherung bezahlen - der Vermieter wird dies vor dem Einzug verlangen), Werbung und andere Werbeaktivitäten, professionelle Dienstleistungen wie rechtliche oder buchhalterische Dienstleistungen, versuchen, diese aus Ihrem Mietvertrag zu verhandeln.

Laut Rosie Rees, "Die Schlacht um CAM-Gebühren", Retail Traffic Magazine ; "Anspruchsvolle Mieter werden den Prozentsatz (der zwischen 25% und 5% liegt) reduzieren und nicht-pflegeartige Kosten aus der Berechnung ausschließen (z. B. Steuern, Versicherungen, Versorger). "

Rees ist auch der Ansicht, dass Wartungs- und Reparaturkosten in Bezug auf die Gebäude (d. H. Dächer, Gebäudefundamente und Außenwände) nicht von den Mietern getragen werden sollten, da diese nicht von den Mietern oder ihren Kunden genutzt werden. Rees weist genau darauf hin; "Der Vermieter erhält bereits Einnahmen aus diesen Gebäuden in Form von Miete.

Die Kosten für Wartung und Ersatz müssen vom Vermieter aus den Mieteinnahmen bezahlt werden. "

_Quellen:

Rosie Rees. Einzelhandel Traffic Magazin Online. "Die Schlacht um die CAM-Gebühren. "1. September 1999.
Laura DeMars. CFO-Magazin. "Das einzig Wahre. "August 2007.