Mieter Verbesserungen und Verbesserungen

Viele Unternehmer machen Upgrades auf Gebäude, die sie von einem Vermieter mieten. In der gewerblichen Sachversicherung werden diese Upgrades als Mieterverbesserungen und -verbesserungen oder TIBs bezeichnet.

Teil des Gebäudes werden

Verbesserungen und Verbesserungen der Mieter werden vom Mieter bezahlt, aber Teil des Gebäudes. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, erhält der Vermieter nach der Installation in der Regel das Eigentum an den Upgrades.

Der Mieter behält ein versicherbares Interesse an der Nutzung der Verbesserungen bei. Der Anteil des Mieters an der Immobilie erlischt, wenn der Mietvertrag endet und der Mieter auszieht. Das folgende Beispiel veranschaulicht einige Verbesserungen, die ein Mandant vornehmen kann.

Beispiel

Larry besitzt Luxury Leathers, ein Geschäft für Lederwaren in einem Einkaufszentrum. Larry betreibt sein Geschäft aus Einzelhandelsflächen, die er vom Eigentümer des Einkaufszentrums, Shopping Centers Inc., mietet. Larry hat seit der Einführung von Luxury Leathers vor zwei Jahren verschiedene Verbesserungen an seiner Mietfläche vorgenommen. Dazu gehören neue Einbauleuchten, neue Teppiche und ein kleines Büro, das Larry hinter dem Verkaufsraum errichtet hat.

Der Mietvertrag zwischen Larry und seinem Vermieter besagt, dass jegliche Verbesserungen, die Larry während der Mietdauer an dem Gebäude vornimmt, zum Zeitpunkt der Installation Eigentum des Vermieters sind. Abgeschlossene TIBs sind vom Vermieter zu versichern. Shopping Centers Inc.

hat das Gebäude im Rahmen einer Gewerbeimmobilienpolitik versichert. Die Richtlinie deckt automatisch alle Verbesserungen ab, die während des Richtlinienzeitraums am Gebäude vorgenommen wurden.

Larry weiß, dass alle TIBs, die er installiert, Eigentum seines Vermieters werden. Nichtsdestotrotz wird Larry diese Verbesserungen für den Rest seines Mietvertrags nutzen.

Larry könnte seine Nutzungsinteressen in der Liegenschaft verlieren, wenn die TIBs durch ein Feuer oder andere Gefahren beschädigt oder zerstört werden. Glücklicherweise kann Larry sein Interesse an den Verbesserungen im Rahmen einer Gewerbeimmobilienpolitik versichern.

Bedeutung von TIBs

Viele kommerzielle Eigenschaftsrichtlinien definieren Verbesserungen und Verbesserungen von Mietern als Einbauten, Änderungen, Installationen oder Ergänzungen in einem Gebäude, das Sie bewohnen, aber nicht besitzen. Das heißt, TIBs sind Gegenstände, die Sie auf Ihre Kosten erworben oder installiert haben, aber nicht legal entfernen können.

Beispiele für TIBs sind das Büro, die Beleuchtung und der Teppichboden, den Larry in seinem Geschäft installiert hat. Diese Eigenschaft ist jetzt Teil des Gebäudes. Weil Larry es nicht besitzt, kann er es nicht mitnehmen, wenn er an einen anderen Ort zieht. Wenn Larry versuchte, das Eigentum zu entfernen, konnte er das Gebäude beschädigen.

Wer ist für die Versicherung verantwortlich?

TIBs können vom Mieter oder vom Vermieter versichert werden. Im Mietvertrag sollte eindeutig angegeben werden, welche Partei für die Versicherung verantwortlich ist.Andernfalls kann es zu Streitigkeiten kommen, über deren Versicherung der Vermieter oder der Mieter für Schäden mit beschädigten TIBs aufkommen muss.

Der Mietvertrag sollte auch angeben, wann das Eigentum an TIBs vom Mieter auf den Vermieter übergeht. Dies tritt häufig (aber nicht immer) auf, wenn die Verbesserungen im Gebäude installiert werden.

Versicherungsschutz für Vermieter

Da sich TIBs im Besitz des Vermieters befinden, sind sie häufig in Verbindung mit dem Gebäude im Rahmen der Gewerbeimmobilienpolitik des Vermieters versichert. Richtlinien umfassen in der Regel das Gebäude, das in der Richtlinie geplant ist, abgeschlossene Zusätze und Einbauten (dh Eigenschaft, die dauerhaft mit dem Gebäude verbunden ist). Ein Beispiel für eine Leuchte ist ein Kronleuchter, der an der Decke eines Restaurants installiert ist.

Angenommen, der Mietvertrag zwischen Luxury Leathers und Shopping Centers Inc. verpflichtet den Vermieter, TIBs zu versichern. Wenn Shopping Centers Inc gemäß einer typischen Immobilienrichtlinie versichert ist, sollten das Büro, der Teppichboden und die Einbauleuchten, die Larry installiert hat, als gedecktes Eigentum gelten.

Von einem Mieter vorgenommene Verbesserungen erhöhen den Wert des Gebäudes des Vermieters. Wenn ein Mieter $ 15, 000 für TIBs ausgibt, erhöht sich der Wert des Gebäudes um $ 15 000.

Die Gebäudegrenze für die Politik des Vermieters sollte um den Wert der TIBs erhöht werden. Andernfalls kann das Gebäude unterversichert sein. Wenn ein Verlust eintritt und der Vermieter keine angemessenen Limits erworben hat, kann der Vermieter eine Mitversicherungsstrafe erhalten.

Versicherungsschutz für Mieter

Wenn der Mieter vom Vermieter die Reparatur oder den Ersatz beschädigter TIBs verlangt, muss der Mieter diese Gegenstände nicht versichern. Andernfalls sollten TIBs in der Immobilienpolitik des Mieters versichert sein. Die meisten Gewerbeimmobilien-Policen decken automatisch als Geschäftsbesitz das Nutzungsinteresse eines Mieters an TIBs.

Abhängig von Ihrer Police können TIBs auf Wiederbeschaffungskosten oder auf dem tatsächlichen Barwert basieren. Verluste werden in der Regel nur dann vollständig übernommen, wenn Sie "prompt" reparieren (dieses Wort ist nicht definiert). Wenn Sie TIBs nicht sofort reparieren, kann Ihr Versicherer nur einen Teil seiner ursprünglichen Kosten auf der Grundlage der folgenden Formel bezahlen:

Ursprüngliche Kosten X Anzahl der Tage vom Datum des Verlusts bis zum Ablauf Ihrer Miete / Anzahl der Tage ab der Installation Verbesserungen am Ablauf des Mietverhältnisses

Nehmen wir zum Beispiel an, dass Luxury Leathers am 1. Januar 2015 einen Fünfjahresvertrag abgeschlossen hat. Larry hat die Verbesserungen am 1. Januar 2016 abgeschlossen. Alle Verbesserungen wurden durch einen Brand an 1. Januar 2017. Larry's Versicherer wird nicht mehr als die folgenden zahlen:

$ 15, 000 X 1095 (dreimal 365) geteilt durch 1460 (viermal 365) = $ 11, 250

Ihr Versicherer wird nichts bezahlen, wenn Ihr Vermieter repariert oder ersetzt die beschädigten Verbesserungen.

Handelsplätze

Während Mieter TIBs, die sie installiert haben, nicht herausreißen können, können sie eine Kategorie von Eigentum entfernen, die Handelseinrichtung genannt wird. Handelseinrichtungen sind Gegenstände, die der Mieter installiert hat, die der Mieter zu entfernen beabsichtigt, wenn er das Gebäude verlässt.Sie sind für das Geschäft des Mieters wesentlich und können entfernt werden, ohne das Gebäude zu beschädigen. Handelsobjekte bleiben Eigentum des Mieters, daher ist dieser für die Versicherung verantwortlich.

Angenommen, Larry installiert neue Schränke in seinem Geschäft, um seine Lederwaren auszustellen. Sowohl Larry als auch sein Vermieter erwarten, dass Larry die Fälle mitnimmt, wenn er an einen anderen Ort zieht. Obwohl die Gehäuse an das Gebäude angeschlossen sind, gelten sie als Handelsplätze und nicht als TIBs. Andere Beispiele für Handelsvorrichtungen sind Computer, Verkaufsautomaten und Maschinenausrüstungen.

Die Mieter sollten sicherstellen, dass im Mietvertrag klar angegeben ist, welche Arten von Immobilien als Handelsausstattungen gelten. Andernfalls kann der Vermieter es ablehnen, dem Mieter zu erlauben, bestimmte Sachen zu entfernen, wenn der Mietvertrag abläuft.