Sollten Sie eine Eskalationsklausel

Sie wissen, wer es wirklich liebt, eine Eskalationsklausel in ein Kaufangebot aufzunehmen? Immobilienmakler. Besonders Käufer scheinen über diese Praxis sehr schwindlig zu sein. Aber Agenten sind nicht für das Interesse an Eskalationsklauseln verantwortlich, weil oft es die Eigenheimkäufer selbst sind, die es heraufbringen, indem sie vorschlagen, dass eine Eskalationsklausel, auch scharfes Angebot genannt, eine gute Idee sein könnte.

Was ist eine Eskalationsklausel?

Eine Eskalationsklausel wird normalerweise in einer potenziellen Situation mit mehreren Angeboten verwendet.

Es ist gleichbedeutend mit dem Satz: scharfes Gebot. Es wird verwendet, um zu versuchen, alle Wettbewerbe in einem Ausschreibungsverfahren auszuschalten. Grundsätzlich heißt es, dass ein Käufer den X-Betrag zahlen wird, der eine beliebige Zahl von 100 bis Hunderttausenden sein kann, und zwar über das höchste vom Verkäufer erhaltene Angebot hinaus, und er enthält im Allgemeinen eine Obergrenze.

Eine typische Eskalationsklausel könnte wie folgt lauten: Käufer verpflichtet sich, $ 1, 000 mehr als das höchste vom Verkäufer erhaltene Angebot zu zahlen, um einen Verkaufspreis von $ 315.000 nicht zu überschreiten. Ein Käufer Vielleicht möchten Sie diese Klausel in einem Kaufangebot verwenden, wenn es scheint, dass andere Käufer den Preis über den angegebenen Preis erhöhen.

Nehmen Sie an, das Anwesen ist bei $ 295, 000 aufgeführt. Es hat all den Schnickschnack, den ein Käufer wünscht, und liegt in einer gefragten Gegend in einer ruhigen Sackgasse. Manchmal wird ein Listing-Agent den Käufern mitteilen, dass alle Angebote zu einem bestimmten Zeitpunkt an einem bestimmten Tag präsentiert werden, und dies könnte Ihr erster Anhaltspunkt dafür sein, dass der Verkäufer erwartet, mehr als ein Angebot zu erhalten.

In diesem hypothetischen Fall eines heißen Verkäufermarktes und eines prachtvollen Hauses, das bei $ 295.000 aufgeführt ist, könnte ein Verkäufer Angebote wie:

• $ 290.000 erhalten (weil es immer jemanden gibt, der glaubt niemand anderes wird bieten.)
• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000

Wenn der vierte Käufer ein Angebot mit einer Eskalationsklausel wie oben angegeben einreicht, bedeutet dies, dass der Käufer zustimmt Bezahlen Sie den Verkäufer $ 311, 000.

Der Käufer ist glücklich, weil der Preis $ 4, 000 unter dem maximalen Preis ist, den der Käufer bereit war zu zahlen, und der Verkäufer das höchste Angebot erhält. Es scheint alles gut und schön, aber ist es das?

Nachteile einer Eskalationsklausel

Aus Verkäufersicht ist eine Eskalationsklausel möglicherweise nicht die beste Option für den Verkäufer. Die Annahme eines Angebots mit einer Eskalationsklausel bedeutet, dass der Verkäufer den Gegenparteien nicht mehr mehrere Gegenangebote erteilen oder weiter verhandeln kann. Im obigen Beispiel hat der Käufer Geld vom Tisch genommen. Der Verkäufer verlor $ 4.000.

Das hängt davon ab, ob das tatsächliche Höchstgebot des Käufers 315.000 war. Es könnte höher gewesen sein, aber ein Verkäufer, der einen Vertrag mit einer Eskalationsklausel annimmt, wird nie wissen, wie viel höher ein solcher Käufer ist. könnte bieten.

Darüber hinaus könnte es in diesem Fall eines Mehrfachangebots im Interesse des Verkäufers sein, ein Gegenangebot zu unterbreiten. In einigen Staaten, wie zum Beispiel Kalifornien, kann ein Verkäufer jedem Käufer ein anderes Gegenangebot machen, wenn der Verkäufer dies wünscht, oder nur einem oder zwei Käufern. (Wir erwähnen Kalifornien, weil der Staat dazu tendiert, die Nation zu führen.) Der Verkäufer hat im Allgemeinen mehr Optionen in einer Situation mit mehreren Gegenangeboten. Jedes Gegenangebot kann separat gewogen und analysiert werden.

Sagen Sie zum Beispiel, dass der Verkäufer entscheidet, dass die Marktnachfrage so stark für das Eigenheim ist, dass der Verkäufer sich entscheiden kann, keine der Kaufangebote zu nehmen oder einem der Angebote zu widersprechen. Das ist immer eine Möglichkeit. In dieser Situation könnte der Verkäufer den Verkaufspreis des Hauses auf beispielsweise $ 315.000 ändern und das Gebot noch einmal starten. Der Nachteil dieses Szenarios besteht jedoch darin, dass es möglicherweise keine unmittelbaren Abnehmer gibt oder die Tage auf dem Markt länger andauern könnten, und dies ist immer dann ein Risiko, wenn der Verkäufer den Preis erhöht. Dennoch könnte es eine praktikable Lösung sein und eine Überlegung wert sein, anstatt einen Eskalationsklauselvertrag zu akzeptieren.

Warum Käufer zu Eskalationsklauseln neigen

Nicht jeder Käufer von Eigenheime genießt die Spannung und Spannung, die mit dem Verhandlungsgebiet einhergehen, um ein Haus zu kaufen.

Käufer machen sich auch Sorgen um den Wettbewerb, und einige lehnen es ab, ein Angebot in einer Situation mit mehreren Angeboten einzureichen. Durch die Einführung einer Eskalationsklausel kann dies die Chance des Käufers auf Angebotsakzeptanz erhöhen und bestimmte Parameter festlegen, die die Komfortzone des Käufers definieren.

Ob die Eskalationsklausel in jedem Staat "legal" ist, hängt von der rechtlichen Auslegung ab. Das hindert Agenten nicht daran, es vorzuschlagen, oder Käufer wollen es tun. Für alle praktischen Zwecke mag es jedoch für den Käufer viel einfacher erscheinen, ein höchstes und bestes Angebot zu machen und damit fertig zu werden.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.