Schatten-Inventar: Definition, Auswirkung auf die Wirtschaft

Definition: Der Schattenbestand zählt die Häuser, die sich in einer Phase der Zwangsvollstreckung befinden, aber den Markt noch nicht erreicht haben. Es muss zu unverkauften Häusern hinzugefügt werden, die als zum Verkauf aufgeführt wurden, um ein genaues Bild der Wohnungsversorgung zu erhalten. Im Jahr 2010 gab es zwei Häuser in Zwangsversteigerung für jeden zum Verkauf, nach Capital Economics.

CoreLogic hat das Schatteninventar genauer definiert. Es zählte die Häuser, die 90 Tage oder mehr straffällig waren, in Zwangsvollstreckung, und im Besitz von Kreditgebern.

Es waren keine Häuser, die hinter den Zahlungen standen, aber die Bank hatte keine Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet.

Deshalb war die Schätzung von Capital Economics so viel höher. Im Oktober 2010 schätzte CoreLogic, dass es 2 Millionen Haushalte oder neun Monate Versorgung gibt. Diese Unsicherheit über die reale Zahl hat Unsicherheit geschaffen.

Dieser Schattenbestand hat die Wohnungspreise um ein bis drei Jahre gedrückt. Die Investoren zögerten, Häuser zu kaufen, da sie wussten, dass das Schatteninventar dort draußen lag. Sie warteten, bis diese abgeschotteten Häuser absorbiert waren, und die Preise hatten eine bessere Chance, früher zu steigen.

Das Schatteninventar war zusätzlich zu dem realen Bestand an unverkauften Häusern. Das waren rund 4 Millionen Haushalte per September 2011. Bei dieser Verkaufsrate war es ein 8,5-Monats-Angebot. Weitere 250.000 Häuser wurden jeden Monat dem Schattenbestand hinzugefügt.

Was hätte getan werden müssen, um das Schatteninventar zu reduzieren?

Leider haben Regierungsprogramme im Schatteninventar keine Spuren hinterlassen.

Eine zweijährige Flut von unverkauften Häusern und Schattenbeständen hielt die Wohnungspreise jahrelang flach. Die Bundesregierung hätte viel mehr tun können, um dieses Problem anzugehen.

Warum ignorierte die Regierung diese drohende Gefahr praktisch? Es kann nicht gewusst haben, was zu tun ist. Der PIMCO-Fondsmanager Bill Gross schlug vor, Staatsmittel zu verwenden, um alle 5-7% Hypotheken in 4% Hypotheken umzuwandeln.

Er sagte, dies hätte die Wohnungspreise um 5-10% erhöht.

Die meisten Initiativen scheiterten nicht an der Abschottung der Flutwelle. Das HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) wurde im April 2009 eingeführt. Es erlaubte den 2 Millionen kreditwürdigen Hausbesitzern, die in ihren Häusern auf dem Kopf standen, sich mit niedrigeren Raten zu refinanzieren. Leider wurden nur 810, 00 Hausbesitzer geholfen. Warum? Banks wählte die besten Bewerber aus.

Das Finanzministerium startete 2009 Making Homes Affordable. Es arbeitete mit Banken zusammen, um Eigentümern zu helfen, ihre Kredite zu modifizieren, bevor sie in die Zwangsvollstreckung gingen. Leider haben die Banken nur die Zahlungen geändert, nicht den Auftraggeber. Die meisten Hausbesitzer verdienten doppelt so viel mit ihrer Hypothek wie das Haus wert war. Sie erkannten, dass es sinnlos war, Schwierigkeiten zu haben, Zahlungen zu tätigen, ohne auf eine anständige Rendite ihrer Investition zu hoffen.

Die Federal Reserve hatte eine Verbraucherhilfe-Website. Es hatte auch einen, um Gemeindeleitern zu helfen, Problembereiche zu bewerten und anzugehen. Die Fed hielt die Zinsen niedrig. Es kaufte toxische Schulden von Banken. Diese Programme sprachen nie die Wurzel des Zwangsvollstreckungsproblems für Hausbesitzer an.

Erstaunlicherweise schlugen einige Gesetzgeber Dinge vor, die das Problem nur verschlimmern würden. Einige schlugen vor, Fannie Mae und Freddie Mac abzuschaffen.

Das wäre eine Katastrophe gewesen. Ihre Kreditbürgschaften sind erforderlich, bevor eine Bank überhaupt an die Kreditvergabe denkt. Vor der Finanzkrise garantierten Fannie und Freddie 50% aller Hypotheken. Danach stieg es auf 90%.

Das Dodd-Frank Reformgesetz verlangte eine Anzahlung von 20% auf alle Hypotheken. Nach Angaben der National Association of Realtors, konnten nur 40% der Hauskäufer zu dieser Zeit sogar eine 20% Anzahlung leisten.

Shadow Inventory Timeline

• September 2011 - "Hausverkäufe 7% höher als letztes Jahr." Banken fingen an, durch die Zwangsversteigerungsrohrleitung zu arbeiten, Hausverkäufe vermehrend, aber Preise senkend.
• Juli 2011 - "Eine Million Zwangsvollstreckungen wurden 2012 abgeschoben." Zwangsvollstreckungen aufgrund von Verzögerungen bei der Bankverarbeitung bleiben bestehen. Es dauerte 318 Tage für die Banken, um im zweiten Quartal auszuschließen, 41 Tage länger als vor einem Jahr.
• Mai 2011 - "Hauspreise fallen weiter." Sechzehn Millionen Eigenheimbesitzer (28%) standen in ihren Hypotheken auf dem Kopf, was zum Schattenbestand beitrug und zu einem Rückgang der Immobilienpreise um 1% pro Monat führte.
• Dezember 2010 - "Abschottungsprobe, die zum Schatteninventar hinzugefügt wird." Die Zwangsvollstreckung sank gegenüber dem Vorjahr um 24%. Das hätten gute Neuigkeiten sein sollen, war es aber nicht. Es war, weil Banken ihre Verfallserklärung verlangsamen, als Antwort einer Bundesregierung auf ihren hastigen Abschottungpraktiken prüfen. Die Eigenheimbesitzer blieben weiterhin hinter ihren Zahlungen zurück. Das fügte den 1,8 Millionen Haushalten im Schattenbestand hinzu.
• "Das Wirtschaftswachstum im vierten Quartal 2010 betrug 3,6%." Was hielt es zurück? Ein träger Immobilienmarkt. Nach den meisten Rezessionen ist der Wohnungsbau in der Regel der erste Sektor der Wirtschaft, der sich erholt. Neuer Wohnungsbau schafft Arbeitsplätze. Baujobs fehlten in dieser Erholung bitter.
• September 2010 - "Zwangsvollstreckungen machen 35% aller Verkäufe aus." Das ist weniger als vor einem Jahr, dank der Banken, die den Zwangsvollstreckungsprozess als Reaktion auf Bundesuntersuchungen verlangsamen.
• Juli 2010 - "Es gibt zwei Häuser in Zwangsversteigerung für jeden zum Verkauf." Eine Studie von Capital Economics sagt, dass es 7,8 Millionen Häuser im Schattenbestand gibt. Das ist viel schlimmer als die Schätzung von CoreLogic von weniger als 2 Millionen Haushalten.
• April 2010 - "Option ARM-Darlehen verschlechtern Schatten-Inventar." Diese Kredite machten nur 2% aller Hypotheken im ganzen Land aus, aber 60% in Kalifornien. Sie haben Strafen für die Refinanzierung unter anderen Gefahren
• Oktober 2009 - "Shadow Inventory Looming." Bereits im Oktober 2009 warnte das Magazin von Barron vor dem Schatten-Inventar, das bereits 15 Monate in Anspruch nehmen würde.