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Eine negative Amortisierung erfolgt, wenn die Kreditzahlungen nicht groß genug sind, um die Zinskosten zu decken. Das Ergebnis ist ein wachsender Darlehensbestand, der zu einem späteren Zeitpunkt größere Zahlungen erfordert.
Eine negative Amortisation ist bei jeder Art von Darlehen möglich und wird häufig bei Studienkrediten und Immobilienkrediten gesehen.
Wie funktioniert die negative Amortisierung?
Um die negative Amortisierung zu verstehen, ist es am besten, mit einer einfachen Amortisierung zu beginnen.
Amortisation ist der Prozess der Rückzahlung eines Kreditsaldos mit festen Zahlungen (oft monatliche Zahlungen). Zum Beispiel, wenn Sie ein Haus mit einer 30-jährigen Festhypothek kaufen, werden Sie die gleiche Zahlung jeden Monat machen - obwohl Ihr Darlehenssaldo und Ihre Zinskosten im Laufe der Zeit sinken.
Die monatlichen Zahlungen basieren auf mehreren Faktoren:
- Der Kreditsaldo - wie viel Sie ausleihen
- Die Zeitdauer, die Sie benötigen, um den Kredit zurückzuzahlen (der Begriff wird genannt)
- Der Zinssatz, der Ihrem Kredit belastet wird Saldo
Bei einer Berechnung wird eine feste Zahlung fällig, die Ihr Darlehen am Ende des von Ihnen gewählten Zeitraums vollständig auszahlt (in der Regel 15 bis 30 Jahre für ein Wohnungsbaudarlehen). Jede Zahlung hat zwei Komponenten:
- Ein Teil der Zahlung deckt die Zinsen auf Ihre Schulden
- Der Rest der Zahlung zahlt Ihre Schulden (oder reduziert Ihren Darlehenssaldo)
Weitere Informationen und Beispiele für Amortisierungstabellen finden Sie unter Funktionsweise der Amortisierung.
Unten auf dieser Seite finden Sie ein Beispiel für eine negative Amortisierungstabelle.
Wenn die Dinge negativ werden
Bei einigen Krediten haben Sie die Möglichkeit, weniger als die Zahlung zu bezahlen. Der Hauptgrund, weniger zu zahlen, ist natürlich, einfacher weniger zu zahlen. Wenn Sie weniger als die Zinskosten
in einem bestimmten Monat (oder in welchem Zeitraum auch immer) zahlen, werden die Zinskosten Ihrem Darlehenssaldo hinzugefügt. Mit anderen Worten,
schulden Sie jeden Monat mehr . Sie erhalten nicht wirklich Geld von Ihrem Kreditgeber, aber Ihr Darlehenssaldo wächst, weil Sie keine Zinsen zahlen. Das Hinzufügen von Zinsen zu einem Kreditsaldo ist als Kapitalisierung der Zinsen bekannt.
Schließlich müssen Sie das Darlehen zurückzahlen. Das kann auf verschiedene Weise geschehen:
Durch regelmäßige Amortisationszahlungen (die höher sind, als wenn das Darlehen nicht gewachsen wäre)
- Durch Refinanzierung des Darlehens
- Indem Sie eine Ballonzahlung leisten die Schuld
- Warum eine negative Amortisation verwenden?
Sie müssen so oder so bezahlen, also warum entscheiden sich die Leute dafür, Kredite wachsen zu lassen?
Zahlungsunfähigkeit:
Manchmal haben Sie einfach nicht genug Geld, um Zahlungen zu tätigen. Zum Beispiel können Sie in Zeiten der Arbeitslosigkeit Ihre Studienkredite nicht bezahlen.Es ist möglich, eine Stundung zu beantragen, mit der Sie vorübergehend keine Zahlungen mehr leisten können. Es werden jedoch weiterhin Zinsen berechnet, und Sie müssen die Zinsen zahlen, sofern Sie keine Kredite subventioniert haben. Beachten Sie, dass Sie oft die Option haben, um die Zinsen zu zahlen (während Sie die größere Zahlung überspringen), wenn Sie eine negative Amortisierung vermeiden möchten. Investorendarlehen:
In einigen Fällen sind Anleger nicht an großen monatlichen Zahlungen interessiert. Dies gilt insbesondere für kurzfristige Projekte (z. B. ein Fix-and-Flip). Dies ist eine spekulative und risikoreiche Art zu investieren, aber einige Leute und Unternehmen tun dies erfolgreich. Damit sich die Strategie auszahlt, müssen Sie den Vermögenswert mit ausreichendem Gewinn verkaufen, um die Zinsen zu bezahlen, die Sie nie bezahlt haben.
"Dehnen" zum Kaufen:
Einige Hauskäufer verwenden eine negative Amortisation, um eine Immobilie zu kaufen, die derzeit außerhalb ihrer Preisklasse liegt. Die Annahme ist, dass sie später mehr Einkommen haben werden, und dass sie lieber eine teurere Immobilie kaufen als eine billigere kaufen und irgendwann in der Zukunft umziehen müssen. Auch dies ist eine riskante Strategie - Sie können die Zukunft nicht vorhersagen, und es gibt unzählige Geschichten von Erwartungen, die nie Wirklichkeit wurden. Einige Beispiele für riskante Kredite sind Options-ARM-Kredite oder Pick-your-Payment-Kredite (die nicht mehr so beliebt sind wie früher). Beispiel für eine negative Amortisation
Um eine negative Amortisation in Aktion zu sehen, nehmen Sie ein Darlehen und gehen davon aus, dass Sie weniger als die Zinskosten zahlen. Mit der Zeit wird sich das Gleichgewicht erhöhen.
Zum Beispiel verwenden wir dieselbe Leih- und Amortisierungstabelle auf anderen Seiten: Nehmen Sie an, Sie leihen $ 100, 000 zu 6% für 30 Jahre, um monatlich zurückgezahlt zu werden. In diesem Fall zahlen wir jeden Monat nichts und Sie werden sehen, dass sich das Darlehensguthaben erhöht. Sie können Ihre eigenen Amortisierungstabellen erstellen und jede von Ihnen gewählte Zahlung verwenden.
Wie Sie sehen, erhöht sich der Zinsbetrag, den Sie zahlen, jeden Monat - zusammen mit Ihrem Darlehenssaldo.
Monat
| Anfangssaldo | Tatsächliche Zahlung | Auftraggeber | Zinssatz | Endsaldo | 1 |
| $ 100, 000. 00 | $ - | $ ( 500. 00) | $ 500. 00 | $ 100, 500. 00 | 2 |
| $ 100, 500. 00 | $ - | $ (502. 50) | $ 502. 50 | $ 101, 002. 50 | 3 |
| $ 101, 002. 50 | $ - | $ (505. 01) | $ 505. 01 | $ 101, 507. 51 | 4 |
| $ 101, 507. 51 | $ - | $ (507. 54) | $ 507. 54 | $ 102, 015. 05 < 5 | $ 102, 015. 05 |
| $ - | $ (510. 08) | $ 510. 08 | $ 102, 525. 13 | 6 | $ 102, 525. 13 |
| $ - | $ (512. 63) | $ 512. 63 | $ 103, 037. 75 | 7 | $ 103, 037. 75 > $ - |
| $ (515. 19) | $ 515. 19 | $ 103, 552. 94 | 8 | $ 103, 552. 94 | $ - |
| $ (517. 76) | $ 517. 76 | $ 104, 070.70 | 9 | $ 104, 070. 70 | $ - |
| $ (520. 35) | $ 520. 35 | $ 104, 591. 06 | 10 > $ 104, 591. 06 | $ - | $ (522. 96) |
| $ 522. 96 | $ 105, 114. 01 | 11 | $ 105, 114. 01 | $ - | $ (525. 57) |
| $ 525. 57 | $ 105, 639. 58 | 12 | $ 105, 639. 58 | $ - > $ (528. 20) | $ 528. 20 |
| $ 106, 167. 78 |
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