Kredit-zu-Wert-Verhältnis: Wie Ihr LTV Ihre Hypothek beeinflusst

Die Loan-to-Value (LTV) -Ratio ist eine finanzielle Bedingung, die von Kreditgebern verwendet wird, um das Verhältnis eines Kredits zum Wert des Vermögenswerts auszudrücken. Die LTV-Ratio ist einer der wichtigsten Risikofaktoren, die die Kreditgeber bewerten, wenn sie Kreditnehmer für eine Hypothek qualifizieren.

Das Ausfallrisiko ist immer der eigentliche Treiber für das Underwriting und letztendlich für die Vergabe von Genehmigungsentscheidungen, und die Wahrscheinlichkeit, dass ein Kreditgeber einen Verlust absorbiert, steigt mit abnehmendem Eigenkapital.

Mit zunehmendem LTV-Verhältnis eines Kredits werden daher die Qualifikationsrichtlinien für bestimmte Hypothekenprogramme deutlich strenger. Kreditgeber können Kreditnehmer mit hohen LTV-Krediten verlangen, um eine private Hypothekenversicherung zu erhalten, um sich vor einem Ausfall des Käufers zu schützen.

Berechnen des Loan-to-Value-Verhältnisses

Die Bewertung einer Immobilie wird typischerweise von einem Gutachter festgelegt. In der Regel werden Banken den niedrigeren Wert aus Anschaffungswert und Kaufpreis verwenden.

Lassen Sie uns zuerst einige Zahlen aufschlüsseln und dann besprechen, wie diese Leihgaben zu den Hypothekenkrediten passen.

• Kaufszenario # 1 - Bewertung ist gut (mehr als der Kaufpreis)

Kaufpreis: $ 100, 000

Bewerteter Wert: $ 110, 000

Anzahlung: $ 20, 000

Darlehensbetrag : $ 80, 000

Loan-to-Value (LTV) = 80%

• Kaufszenario # 2 - Bewertung ist niedrig (weniger als der Kaufpreis)

Kaufpreis: $ 100, 000

Beurteilter Wert: $ 90, 000

Anzahlung: $ 20, 000

Darlehensbetrag: $ 80, 000

Beleihungswert (LTV) = 89%

• Refinanzierungsszenario # 1 (Standard, ohne 2. Hypothek)

Referenzwert: $ 100, 000

Kreditsaldo: $ 80, 000

Eigenkapital: $ 20, 000

Loan-to-Value oder LTV = 80%

• Refinanzierungsszenario # 2 (mehrere Grundpfandrechte, einschließlich 2. Hypothek)

Eigenheimwert: $ 100, 000

Darlehenssaldo: $ 80, 000

Zweites Darlehensguthaben : $ 10, 000

Eigenkapital: $ 10, 000

Loan-to-Value oder LTV = 90%

Unabhängig davon, ob Sie kaufen oder refinanzieren, ist der Beleihungswert Ihres Darlehens wichtig, da Hypothekenzins und Ihre Darlehensberechtigung.

Darlehenstypen mit hohem LTV-Wert

Der Beleihungswert ist ein Schlüsselfaktor für Ihre Fähigkeit, für eine Hypothek zugelassen zu werden. Im Allgemeinen bevorzugen Kreditgeber Kredite mit niedrigem LTV, da Kredite mit niedrigem LTV ein geringeres Risiko für die Bank darstellen.

Das heißt, es gibt eine Reihe von Kreditprogrammen, die speziell auf Hausbesitzer mit hohen LTVs ausgerichtet sind. Es gibt sogar einige Programme, die Kredit-to-Value insgesamt ignorieren.

Hier finden Sie eine kurze Übersicht über die gängigen LTV-Darlehensarten.

VA-Darlehen: 100% Loan-to-Value

VA-Darlehen sind Kredite, die vom US Department of Veterans Affairs garantiert werden. VA-Kreditrichtlinien erlauben 100% LTV, was bedeutet, dass für die meisten VA-Kreditnehmer keine Anzahlung erforderlich ist. Erkundigen Sie sich immer zuerst bei Ihrem Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Ihre VA-Berechtigung für eine 100% ige Finanzierung weiterhin besteht.

VA-Hypotheken stehen bestimmten aktiven Soldaten, Veteranen, Militärgatten, Mitgliedern der Ausgewählten Reserve und der Nationalgarde, Militärkadetten und Mitarbeitern des Verteidigungsministeriums zur Verfügung.

USDA-Darlehen: 100% Darlehen-zu-Wert

USDA-Darlehen sind vom US-Landwirtschaftsministerium versicherte Kredite. USDA-Darlehen erlauben 100% LTV - es ist keine Anzahlung erforderlich.

USDA-Darlehen werden manchmal als ländliche Wohnungsbaudarlehen bezeichnet, aber auch einige Vorstädte in kleineren Gemeinden oder weit außerhalb von U-Bahn-Gebieten können sich qualifizieren. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Kreditgeber.

FHA Hypotheken: 96. 5% Loan-to-Value

FHA-Hypothekenrichtlinien erfordern eine Anzahlung von mindestens 3,5 Prozent.

Im Gegensatz zu VA- und USDA-Darlehen sind FHA-Darlehen nicht durch militärischen Hintergrund oder Standort begrenzt - es gibt keine besonderen Anspruchsvoraussetzungen und Sie müssen KEIN Erstkäufer sein.

Wenn Sie durchschnittliche Kredite, begrenzte Vermögenswerte oder gerade erst auf Ihrem Karriereweg haben, könnte eine FHA-Hypothek der beste Weg für Sie sein.

Fannie Mae & Freddie Mac Darlehen: 95% Loan-to-value (97% möglich)

Konventionelle Kredite sind Kredite, die von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert werden. Beide Gruppen bieten 97% LTV-Kaufhypotheken an, was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 3% leisten müssen, um sich zu qualifizieren.

Allerdings sind 95% oder weniger Kredit-zu-Werte weitaus häufiger.

Im Vergleich zu einem FHA-Darlehen wird konventionelle Finanzierung für Hausbesitzer mit soliden, etablierten Kredit-Scores empfohlen.

"No Appraisal" -Refinanzierungsprogramme

Hausbesitzer, die versuchen, Geld für ihre Hypothek zu sparen, müssen verstehen, wie Loan-to-Value ins Spiel kommt. Ein höherer Beleihungsauslauf aus einer schlechter als erwarteten Einschätzung kann Ihre Ersparnisse schnell zerstören.

Davon abgesehen sind mehrere "No Appraisal" -Refinanzierungsprogramme verfügbar, um Hausbesitzer auszuwählen. Nicht nur die mangelnde Einschätzung beschleunigt den Underwriting-Prozess, sondern macht auch den Loan-to-Value für diese Kreditnehmer irrelevant.

Einige dieser Programme sind unten hervorgehoben.

FHA Streamline Refinance

Die FHA Streamline Refinance ist ein spezielles Refinanzierungsprogramm, das Hausbesitzern mit bestehenden FHA-Hypotheken zur Verfügung gestellt wird.

Offizielle Richtlinien für die FHA Streamline Refinance verzichten auf Beurteilungsanforderungen, dh Kredite mit unbegrenzten LTV sind erlaubt.

VA Streamline Refinance

Die VA Streamline Refinance ist ein spezielles Refinanzierungsprogramm für Hausbesitzer mit bestehenden Wohnungsbaudarlehen.

Der offizielle Name der VA Streamline Refinance ist das Zinsreduktions-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL). Ähnlich wie bei der FHA Streamline erfordert die VA Streamline Refinance weder eine Schätzung noch die Überprüfung von Einkommen, Beschäftigung oder Kredit für die meisten Kreditnehmer.

USDA Streamlining Refinance

Die USDA Streamline Refinance steht Hausbesitzern nur mit USDA-Hypotheken zur Verfügung. Wie die FHA- und VA-Stromlinienprogramme verzichtet die USDA-Refinanzierung auf die Notwendigkeit einer Hausbeurteilung. Das Programm befindet sich derzeit in der Pilotphase und ist in 19 Staaten verfügbar.