Wie viel unter dem Listenpreis können Sie für Leerverkäufe anbieten

Frage: Wie viel unter dem Listenpreis können Sie für Leerverkäufe anbieten?

Ein Leser fragt: Wir haben uns davon abgehalten, Leerverkäufe zu tätigen, weil wir gehört haben, dass sie zu lange dauern und vielleicht nicht akzeptiert werden. Aber jetzt stellen wir fest, dass all die guten Preise für Leerverkäufe gelten. Wir denken, dass wir vielleicht ein Angebot für einen Leerverkauf in Betracht ziehen sollten. Aber wir wissen nicht, wo wir anfangen sollen. Wie viele Angebote können wir machen? Sollten wir nicht ein paar Angebote machen, falls einige nicht durchkommen? Und wie viel unter dem Listenpreis können wir anbieten, um einen Leerverkauf zu kaufen? "

Antwort: Der Angebotspreis für einen Leerverkauf ist für Käufer oft sehr verwirrend. sind nicht allein mit Ihren Fragen Viele Käufer von Leerverkäufen haben das Gefühl, dass sie und ihre Agenten wie die Blinden sind, die Blinde führen, und in gewisser Weise sind sie das. Das liegt daran, dass es so viele Komponenten zu einem Leerverkauf gibt. alle Leerverkäufe schließen.

Der Listenpreis eines Leerverkaufs

Die größte Frage bei einem Leerverkauf ist der Preis Wie realistisch ist der Listenpreis? Wenn der Verkäufer sich nicht für einen Leerverkauf qualifiziert, ist der Listenpreis nicht relevant, da Verkäufer, die sich nicht für einen Leerverkauf qualifizieren, feststellen können, dass ihr Leerverkauf abgelehnt wird. genehmigen Sie den Leerverkauf, selbst wenn Sie bereit waren, über den Marktwert zu zahlen.

Sie können Ihren Hut nicht auf den Listenpreis eines Leerverkaufs hängen. sagt Ihnen, wie viel es dauert, um den Verkäufer dazu zu bringen, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen, und manchmal werden sie das nicht einmal tun.

Zum Beispiel sind Listing-Agenten in meinen MLS verpflichtet, den Agenten des Käufers mitzuteilen, wenn der Verkäufer den Listenpreis nicht akzeptiert, aber nicht alle MLS-Unternehmen diese Offenlegung verlangen.

Ist der Listenpreis zu niedrig, lehnt die Bank den Leerverkauf ab. Darüber hinaus könnte ein niedriger Listenpreis eine Strategie sein, die von dem Listing-Agenten und dem Verkäufer verwendet wird, um mehrere Angebote für den Leerverkauf zu gewinnen.

Kurz gesagt, der Listenpreis eines Leerverkaufs könnte sehr wenig bedeuten, wenn überhaupt nichts.

Wie Sie einen Angebotspreis für einen Short Sale herausfinden

Sie müssen wie ein BPO-Agent denken. Abgesehen von einigen Arten von Leerverkäufen zahlen Banken in der Regel nicht für eine Bewertung. Es ist so, als würde man sich die Nase abschneiden, um sein Gesicht zu ärgern, aber die Banken wollen ein bisschen Geld sparen. Sie geben auch dem Wissen und der Erfahrung, die Immobiliengutachter besitzen, nicht genügend Glaubwürdigkeit. Sie neigen dazu, zu denken, dass jeder warme Körper ein Haus beurteilen kann, und diese Annahme wäre falsch.

Wir hätten dieses Problem nicht, wenn die Banken Short-Sale-Listing-Agenten vertrauen, aber das tun sie nicht, und das aus gutem Grund. Der Leerverkaufsagent repräsentiert den Verkäufer, nicht die Bank.Der Short-Sale-Listing-Agent möchte dieses Haus auch schnell verkaufen. Der Preis, den der Leerverkaufsagent als Marktwert ansieht, könnte direkt auf der Nase liegen oder täuschend niedrig sein.

Die Leerverkaufsbank wird also einen BPO-Agenten einstellen und diesem Agenten weniger als 100 Dollar zahlen, um ein BPO zu erstellen. Dieser Agent könnte ein lokaler Agent sein oder der Agent könnte außerhalb des Bereichs leben. Es ist das Glück der Verlosung. Aber viele BPO-Agenten werden sich die verkauften vergleichbaren Verkäufe innerhalb eines 1/2-Meilen-Radius der betreffenden Immobilie ansehen.

Sie werden ähnliche Quadratmeter und Alter vergleichen. Sie können das Gleiche tun.

Die verschiedenen Arten von Angebotspreisen für einen Short-Verkauf

Es gibt zwar eine Reihe von Möglichkeiten, den Marktwert zu berechnen, aber nicht jeder BPO-Agent nutzt alle Tools, die einem Agenten zur Verfügung stehen. Ein BPO-Agent berücksichtigt möglicherweise nur die letzten drei Monate der verkauften Häuser, die der betreffenden Immobilie am nächsten liegen. Der Agent kann Position, Bedingung, eindeutige Faktoren und Trends wie niedrigere Preise für aktive und ausstehende Listen ignorieren.

Hier sind die verschiedenen Arten von Leerverkaufspreisen und warum sie unterschiedlich sind:

• Listenpreis für einen Leerverkauf. Dies ist der Preis, den der Listing Agent und der Verkäufer vereinbaren. Es wird verwendet, um ein Angebot zu verleiten. Es kann hoch sein; es kann niedrig sein; es kann direkt am Geld sein.
• BPO-Agent-Leerverkaufspreis. Dieser Preis wird oft statistisch berechnet, ist aber ohne Inneninspektion grundsätzlich wertlos. Selbst bei einer Inneninspektion sind BPO-Preise nicht immer korrekt, vor allem weil der Agent nicht in der Nachbarschaft arbeiten kann. Dies ist jedoch der Angebotspreis, den die Leerverkaufsbank akzeptieren wird.
• Wertschätzung des lokalen Einkäufers. Ein Nachbarschaftsspezialist ist wahrscheinlich Ihre zweitbeste Wahl für eine ehrliche Meinung über den Marktwert. Dieser Agent wird die Geschichte und die Trends des Hauskaufs in dieser bestimmten Gegend kennen. Wenn dieser Preis höher als ein BPO-Wert ist, hängt es weitgehend davon ab, wie sehr Sie das Haus wünschen und ob Sie mit konkurrierenden Angeboten konfrontiert sind.
• Die Meinung eines lokalen Gutachters zum Marktwert. Eine Schätzung kostet Sie im Durchschnitt zwischen 300 und 500 US-Dollar, aber ein professioneller Sachverständiger mit Erfahrung in der Bewertung von Wohnhäusern in dieser Gegend sollte eine valide Werteinschätzung liefern. Dennoch ist es nur eine Meinung.
• Einschätzung des Käufers über den Leerverkauf. Diese Art der Bewertung erfolgt durch einen Bewertungspool, und der Gutachter kann erfahren oder nicht erfahren sein und kann die Umgebung nicht kennen. Dank dem durch HVCC verursachten Kater ist es im Grunde eine Einschätzung, das Angebot zu validieren, nicht den tatsächlichen Marktwert zu validieren.

Unterm Strich besteht der Trick bei der Auswahl des Angebotspreises eines Leerverkaufs darin, herauszufinden, wie viel die Bank auf der Grundlage der Wertschätzung eines BPO-Maklers wünscht. Ihr Angebotspreis muss angemessen sein. Die Bank kann einen Rabatt für das Warten auf die Leerverkaufsgenehmigung gewähren oder nicht. Bedenken Sie jedoch, dass weder Ihr Angebotspreis noch der Preis des BPO-Agenten eine Grundlage für den Marktwert haben können.Die Menge, die Sie zahlen und Marktwert kann zwei verschiedene Dinge sein.

Bereiten Sie sich auf ein Gegenangebot der Bank vor, wenn Ihr Angebotspreis zu niedrig ist.

Beantworten Sie Ihre Frage zu mehreren Kaufangeboten. Sie sollten mit Ihrem Anwalt über die Fallstricke und rechtlichen Nachteile sprechen, wenn Sie mehrere Angebote für einen Leerverkauf erstellen, wenn Sie es sich nicht leisten können, sie alle zu kaufen. Im Allgemeinen halten ethische Vertreter diese Praxis ab, es sei denn, der Käufer legt diese Tatsache im Angebot offen.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.