Wie lange sollte ich auf die Genehmigung zum Verkauf warten?

Frage: Wie lange sollte ich auf die Genehmigung zum Verkauf warten?

Denk daran, als Kind im Auto zu fahren und deine Eltern zu nerven: Sind wir schon da? Sind wir schon da? Wenn Sie das tun, werden Sie sich noch schlechter fühlen, wenn Sie auf die Genehmigung zum Verkauf von Leerverkäufen warten, da dies wahrscheinlich sehr viel länger dauert, als Sie erwarten. Wenn du Yoga praktizierst oder in den Zen der Geduld eintauchen kannst, wird es für dich einfacher, aber die meisten Käufer haben es wirklich schwer, den Genehmigungsprozess abzuwarten.

Du bist nicht allein.

Ein Leser fragt: "Ich habe vor fast 5 Monaten ein Angebot für einen Leerverkauf eingereicht, und wir haben in letzter Zeit nichts von dem Listing Agent gehört. Mein Agent ruft jede Woche an, um herauszufinden, ob die Bank akzeptiert hat Unser Angebot: Die Hälfte der Zeit, die der Makler sie nicht zurückruft. Wir wissen nicht, wie viele Angebote die Bank in Betracht zieht oder ob unser Angebot am besten ist. Wie lange sollte ein Käufer auf die Genehmigung zum Verkauf warten? "<

Antwort:

Leerverkäufer im ganzen Land singen den Blues direkt mit. Jeder Leerverkauf ist anders und hängt vom Kreditgeber ab, wie er es beim Listing Agent tut. Einige Listing-Agenten lagern ihre Leerverkaufsverhandlungen an eine dritte Partei aus, was oft eine Antwort verzögern kann.
Qualifizieren Sie Ihren Leerverkauf vor dem Schreiben des Angebots

Bevor Sie sich entscheiden, einen Leerverkauf zu kaufen, bitten Sie Ihren Makler, zuerst ein wenig Vorarbeit zu leisten. Einige Dinge, die Ihr Agent tun könnte, sind:

Unter vergleichbaren Umsätzen

• Viele Banken werden den Preis ein wenig vom Marktwert absetzen, aber um eine Akzeptanz zu erzielen, sollten die Angebote angemessen und nahe an den vergleichbaren Umsätzen liegen.

  Überprüfen Sie den Track Record des Short Sale Listing-Agenten

• Wenn der Short-Sale-Listing-Agent nur sehr wenige Short-Positionen hat und wenig Erfahrung bei der Schließung eines Leerverkaufs hat, sind Ihre Chancen auf eine Angebotsannahme gering.

  Fragen, wie viele Leerverkaufsangebote an den Verkäufer übermittelt wurden

• Während der Listingagent die Offenlegung der Angebotspreise ablehnen kann, sollte der Agent Ihrem Agenten mitteilen, wie viele Angebote eingegangen sind. Wenn es mehrere Leerverkaufsangebote gibt, müssen Sie möglicherweise mehr als den Listenpreis anbieten.

  Finden Sie heraus, ob das Leerverkaufspaket des Verkäufers vollständig ist

• Bankunterhändler werden keine Datei verarbeiten, wenn das Leerverkaufspaket des Verkäufers unvollständig ist. Diese Datei wird an den unteren Ende des Stapels gehen, wenn die von der Bank benötigten Papiere fehlen.

  Wie viele Kredite sind dem Grundstück gesichert?

• Mehr als ein Kreditgeber kann bedeuten, dass die Datei länger benötigt, um geschlossen zu werden. Einige Junior-Kreditgeber fordern unbesicherte Prom-Noten vom Verkäufer oder mehr Geld als üblich vom ersten Kreditgeber. Auch einige Kreditgeber werden nur das erste Angebot berücksichtigen.Wenn Sie nicht das erste Angebot sind, kann Ihr Angebot auf der Strecke bleiben.

• Wie lange dauern Short-Verkäufe?

Das ist die Millionenfrage. Ich habe Leerverkäufe innerhalb von 6 Wochen ab dem Datum, an dem ich die Immobilie anzeigte, bis zu dem Tag, an dem sie geschlossen wurde, geschlossen. Andere können 30 Tage dauern. Aber die meisten werden 3 bis 4 Monate sein. Einige Bank of America Leerverkäufe, ob Sie glauben oder nicht, erhalten eine Genehmigung in weniger als 30 Tagen. Wachovia-Leerverkäufe können manchmal innerhalb von 24 Stunden umgesetzt werden.

Andere Kreditgeber sind so überfordert mit Leerverkäufen, dass ihre Mitarbeiter nicht rechtzeitig antworten können. Was einmal zwei Monate dauerte, kann leicht vier Monate dauern, und keine zwei Kreditgeber sind gleich. Wenn ein Kreditgeber im Frühjahr reagierte, bedeutet dies nicht, dass die Reaktionszeit im Herbst widerspiegelt.

Der Leerverkaufsprozess, von der Einreichung bis zur Leerverkaufsgenehmigung, läuft im Allgemeinen wie folgt ab:

Angebotsabgabe und vollständiges Leerverkaufspaket vom Verkäufer.

• Die Bank bestätigt den Erhalt - 10 bis 30 Tage.
• Die Bank bestellt ein BPO oder eine Schätzung - 2 Wochen bis 2 Monate.
• Datei wird überprüft - 2 bis 10 Werktage.
• Negotiator wird zugewiesen - 2 bis 10 Werktage.
• Level II-Verhandler kann zugewiesen werden - 10 Werktage.
• Datei wird genehmigt oder abgelehnt - 30 bis 120 Tage, je nach Anleger.
• Einige Leerverkäufe erfordern zusätzliche Genehmigungsstufen.

Wenn der Investor eine staatliche Einheit ist, kann dies allein dem Genehmigungsverfahren für Leerverkäufe ein paar Wochen hinzufügen. Ebenso, wenn der Kredit eine Hypothekenversicherung hat, die vom Darlehensnehmer möglicherweise nicht hinzugefügt wurde.

Wenn Sie mehr als 120 Tage laufen, ist es möglich, dass der Listing-Agent oder ein Verhandlungspartner eines Drittanbieters nicht am Ball ist und sich über den Anruf bei der Bank auskennt. Die Bank anzurufen, bedeutet, in der Warteschleife zwischen 10 Minuten und einer Stunde oder länger zu warten.

Oder ein längerer Leerverkauf kann auch bedeuten, dass die Bank interne Probleme hat, nicht genug Mitarbeiter hat oder die Datei ein paar Mal verloren hat, was den Listing Agent dazu veranlasst, das Paket immer und immer wieder zu senden. Nur so wissen Sie, FHA Leerverkäufe, dh diejenigen durch HUD, beinhalten in der Regel lange Verzögerungen.

Es kann auch bedeuten, dass die Bewertung wesentlich höher ist als Ihr Angebot, und der Listingagent erstellt einen Fall für einen neuen Sachverständigen. Obwohl, ich kann sagen, dass meine durchschnittlichen Leerverkäufe etwa 6 bis 8 Wochen dauern, um zu genehmigen, bitten wir den Käufer in der Regel, sich darauf vorzubereiten, 90 Tage zu warten.

Leider können Sie Probleme bei einem Leerverkauf nicht immer vermeiden. Geduld ist der Schlüssel. Höchstwahrscheinlich werden Sie letztendlich eine Genehmigung für den Verkauf erhalten. Eines der schwierigsten Dinge für Käufer zu verstehen ist, droht der Bank mit Kündigung bedeutet nichts für die Bank. Die Bank. tut. nicht. Pflege. Die Bank kümmert sich nicht um den Zustand der Immobilie, ihren Standort, die von Ihnen gewünschten Reparaturen oder dringende Angelegenheiten, die den Käufer betreffen.

Ihre beste Wette ist es, es auszustehen und zu warten, vorausgesetzt, Sie wollen wirklich das Haus.

TIPP: Im Allgemeinen, wenn Sie ein Haus auf dem Markt Monat für Monat als Leerverkauf schmachten sehen, entgegen der landläufigen Meinung, ist es NICHT der Kreditgeber, der den Hausverkauf aufrecht hält.Es ist wahrscheinlich der Käufer, der storniert hat, wurde durch ein neues Angebot ersetzt, und der gesamte Prozess wurde neu gestartet.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, eine Makler-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien

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